专家谈“房屋养老金”：追缴“公共维修基金”、参考住房公积金“有进有出”、使用权归全体业主
近日，“房屋养老金”引发热议，对此，《华夏时报》记者采访了多位专家。有专家表示，有些老旧小区此前未缴纳公共维修基金或已耗尽，若这些小区维修费用也从公共“房屋养老金”支出有失公平。有专家指出，这部分钱“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。
著名经济学家贾康对《华夏时报》记者表示：“我觉得‘房屋养老金’的表述确实容易误解，为什么不直接说是‘房屋维护政府公共基金’呢？”
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示：房屋养老金不是“市场试探”；“房屋养老金”资金使用权应归属小区全体业主；房屋养老金可参照住房公积金的管理，实施“有进有出”。另有专家认为，房屋养老金要进行有效的资金监管。
8月23日国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国关于“房屋养老金”的发言，一石激起千层浪，“房屋养老金”冲上热搜，网络上的各种热议和预判甚嚣尘上。
近日，著名经济学家贾康对《华夏时报》记者表示他的观点：“在现在事关公众切身利益问题上，各种举措、消息出台时，还是应该做一套尽可能充分的表述，力争说清关键点而减少猜测和避免误解。我觉得‘房屋养老金’的表述确实容易误解，为什么不直接说是‘房屋维护政府公共基金’呢？”
8月25日，住建部官网曾在一日之内连续转发多条有关“住房养老金”的消息。这些消息主要是强调一个观点：“房屋养老金”不给群众添负担！住建部这一动作，彷佛让居民们吃了一颗定心丸，但市场关注仍在持续。
董建国强调，房屋养老金，个人账户通过缴纳“住宅专项维修资金”已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
所谓“住宅专项维修资金”也叫“公共维修基金”，主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。收费标准通常由各地主管部门确定，因而存在地区差异。
例如按购房款百分比收取，商品房销售时，购房者与售房单位签订维修基金缴交约定，通常按照购房款的0.2%—0.5%比例向售房单位缴交维修基金。又如，按每平方米建筑面积的成本价收取，有些地区收费标准按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%计算。
8月26日，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，此前公共维修基金只针对单个小区进行修缮和维护使用，将来会把所有小区的公共维修基金混合到房屋养老金系统内吗？如果混合，使用时又如何分配？使用规则务必足够明确，这样才能保障相关业主权益。
今年7月30日，住建部发布2024年1—6月全国新开工改造城镇老旧小区情况。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。据各地统计上报数据，1—6月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个。
郭毅表示，“有的老旧小区此前并没有缴纳公共维修基金，有的老旧小区缴纳过后已消耗殆尽。这部分小区将来维修，资金也从房屋养老金出吗？如果从房屋养老金出，这就有失公平。同时，谁来监管这笔钱的使用，也是值得核心关注的问题。
8月27日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》表示，这部分钱“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。
据泽平宏观信息，美国、英国、荷兰、加拿大、日本、新加坡等国家均存在类似“房屋养老金”制度。其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。
据上海市房地产科学研究院报告，目前我国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的大约10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金尚未有效利用，单项使用率不均。
严跃进对本报记者分析，物业维修资金的归集政策从2000年前后才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，现在这些房屋早已进入质量疲劳期，亟待维修却无钱可用。
“现在老旧小区改造主要靠地方政府专项资金实施，这让政府产生了一定压力。后续纳入房屋养老金制度中，可多渠道筹集资金，确保改造工作更顺利。”严跃进对记者说。
58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者分析，探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作顺利开展。
张波建议，小区中的广告收入、停车费收入等可以归集一部分资金。同时，也可统筹考虑将房产税进行部分归集，要做到专款专用。另外，还可考虑从土地出让金等划取一定比例资金，作为房屋养老金。
严跃进强调，公共账户和个人账户均属于房屋养老金，后续将建立专款专用、公开透明、具有明细账目的框架体系。房屋养老金资金使用权归属小区全体业主，资金将全部用于小区的安全体检、维修和管理等事项。
值得提到的是，严跃进表示，房屋养老金后续完全可以有“有进有出”的模式，本身也应符合“资金筹集—资金使用—资金退出”等模式，可参照“住房公积金管理”的模式。关键是，资金后续应该有增值运作的模式，例如明确此类资金和购买国债、购买保租房REITs产品等结合。
著名经济学者任泽平对《华夏时报》记者表示：我们估算了“公共账户”的资金两大主要来源的资金体量。第一，住房公积金增值收益方面，根据住房城乡建设部、财政部《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年住房公积金增值收益1440.6亿元，若按照每年2%—4%提取住房公积金增值收益，将每年产生约30—60亿元的房屋养老金增量资金。第二，计提土地出让金方面，2016—2021年我国平均土地出让金约66000亿元，若地方政府计提5%至房屋养老金公共账户，将每年贡献约3300亿元左右资金。
据了解，目前住建部在北京、上海、成都、重庆等22个城市开展试点项目，旨在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，以构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
8月27日，本报记者致电重庆市住房和城乡建设委员会咨询关于该市房屋养老金有关情况，对方表示并不清楚。建议咨询住房保障处，而住房保障处工作人员则表示“都没听过”，而且这个业务也不归该处负责，建议咨询市场处。市场处电话未能接通。同日，本报记者致电成都市住建局咨询，工作人员表示建议后续关注成都市官网或官方微信号。
本期编辑：刘锦平
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