房屋养老金被误读背后：住建部三日内辟谣“六连发”，城镇化融资如何应对土地财政低迷挑战？
罕见地，住建部机关报《中国建设报》公众号在三天之内连发了6篇解读文章，每一篇都直指同一个关键词“房屋养老金”。
8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，涉及保交房、住房保障、城市更新等话题，其中提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，目前上海等22个城市正在试点。发布会结束后的这个周末，部分将房屋养老金解读为“加强版房产税”的舆论引起了广泛关注，甚至还登上了微博热搜。26日，住建部相关司局负责人权威回应，称房屋养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则由政府负责建立，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
事实上，房屋养老金并不是一个新词汇。从2022年湖南长沙“4·29”居民自建房倒塌事故发生后，住建部出台了国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首次明确要研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。从初衷来看，这一制度的出发点就是要解决建筑质量下降和居住隐患问题，提升城市的安全和韧性。不过，由于此前官方并未出台明确的文件来集中阐释这一政策，此次市场的误读确实引发了不少民众的担忧。
“房屋养老金争议的核心，其实是要解决资金使用的效率和公平性的问题。”合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，无论是房屋体检、房屋养老金还是房屋保险，其实都涉及了各方利益的权衡和统筹，不是单纯抛给市场去讨论就能讨论出结果的。应该先有一个兼顾效率和公平的制度拿出来，再让市场去探讨，可能才是更有意义的路径。
“无免征额、见房就收、征税力度比预期的房产税要大…… ”过去几天里，将房屋养老金称为“加强版房产税”的市场解读在网络上持续发酵。对此，住建部直属机关报罕见地在三天之内连续发布了6篇文章进行辟谣。
24日晚，《中国建设报》刊发了中央财经大学法学院院长尹飞的解读，称这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
26日一天，该报又集中刊发了5篇相关报道，分别为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬的专家解读，题为“房屋养老金——不增加个人负担 不减损个人权益”和“房屋养老金——资金筹集多渠道 百姓可吃定心丸”的访谈文章，以及住房城乡建设部相关司局负责人对房屋养老金的权威解读。其中明确提到，“设立房屋养老金，业主又要掏钱了”的言论是对房屋养老金制度的误读和曲解。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《华夏时报》记者指出，房屋养老金与房产税不是一回事，它也不是一种变相的房产税。房屋养老金用于维护房屋安全，延长房屋使用寿命。而房产税用于进行房地产调控，可以起到影响房地产交易、增加财政收入、调节收入差别、促进社会公平的作用。一般在楼市低迷的时候，会通过减税促进房地产市场交易；在楼市繁荣时，会通过增加税收平抑房地产市场，使其平稳健康发展。
如果不是这次辟谣，或许很多人之前从未关注过“房屋养老金”这个概念。
“房屋养老金”指的是为保障房屋建筑在全生命周期中能安全正常使用，需对房屋建筑主要结构及其附属设施设备进行定期检测、养护、维修、更新的资金。它由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户指的是住宅专项维修资金，自20世纪末中国推行住房商品化以来，中国建立了购房者按建安成本5%～8%缴纳房屋维修基金的制度，在买房时就已缴纳。在23日的发布会上，住建部副部长董建国也明确指出，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
何谓“公共账户”？虞晓芬提到，近年来有城市积极探索建立房屋养老金，通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，建立一个能够稳定用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，也称为“公共账户”。柴强指出，政府建立房屋养老金公共账户后，有关费用可以由房屋所有权人以外的渠道来解决，实际上还会减轻老百姓的负担。
据记者了解，尽管“房屋养老金”的提法已经出现将近两年，但始终处在试点阶段，官方并未出台具体的制度框架。在业内被提及时，也仅限于作为老旧小区改造和城市更新中补全安全、韧性短板的措施之一来讨论。而实际上，自2018年以PSL贷款为主要融资渠道的棚改退潮后，“接棒”的老旧小区改造的资金筹措虽然以“谁受益、谁出资”为原则，但在实操层面上仍然大多通过中央预算内投资、中央财政资金、地方配套资金等方式进行改造。涉及需要业主出钱的项目，即使是加装电梯，如果居民之间不能达成共识也很难推进。因此一定程度上说，由于探索尚未成型，此前业内甚至并未出现过对房屋养老金是否会加重业主经济负担的讨论。
中原地产首席分析师张大伟认为，房屋养老金作为一个新事物，目前只是一个概念。要谈影响，必须首先明确是强制收还是自愿收、收取比例是多少、是否覆盖所有房子等问题。
赵秀池表示，房屋养老金对于提高房屋的安全级别，延长房屋寿命，为居民提供好房子，提高居民居住体验，具有重要意义。尤其在存量房时代，房屋养老金制度的建立非常有必要。据统计，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后这个数据将接近80%。
郭毅指出，由于住宅专项维修资金是从商品房交易开始缴纳的，那些于福利分房时代建成的住房并没有这笔公共维修基金。除了这部分公产房外，还有一些央产房、军产房等，也未缴纳这笔基金。另外，房龄超过15年的商品房小区公共维修基金余额也很难保持在较高比例，难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新的需要。因此，房屋养老金政策要进行更系统的筹划，才能让公共维修基金得到有效利用的同时，还能够兼顾不同类型房产的公平。
以江苏省南京市为例。据当地媒体《扬子晚报》，南京市相关部门调查统计发现，在全市建成投入使用15年以上的住宅小区中，约有30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，尚有部分余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，对于老旧小区，一方面由于福利房转化的历史原因，另一方面又有老龄化和收入较低的现实制约，即便这部分小区个人账户资金不足，大概率也不需要个人缴纳，更多地要通过公共账户解决。而且老旧小区改造资金缺口较大，新的房屋养老金模式下，钱要花在公租房和老旧小区这些“刀刃”上，目的就是要让这部分老旧的房源，成为有效的、可流通的房源，避免片区和社区陷入衰败的境地。
然而，这场沸沸扬扬的讨论背后，还透露出一个令人深思的问题：尽管房屋养老金仍是一个未被清晰阐述的新鲜概念，但它之所以被“误读”后产生如此大的舆论反响，也与在房地产市场下行三年、土地财政退潮给地方财政带来风险与挑战之时，民众对老旧小区改造、城市更新等城镇化融资能否覆盖支出产生担忧情绪不无关系。
李宇嘉向记者分析，很多人之所以相信房屋养老金可能会成为一种变相的房产税，主要有两方面原因：一方面，房屋养老金不够，政府建立公共账户，说筹集来源是地方财政、土地出让金、土地增值税等等，但这几个渠道能筹集多少钱，大家还是有所怀疑的。如果最后房屋养老金存在很大缺口，那会不会动用个人账户里的住宅专项维修资金呢？另一方面，根据《住宅专项维修资金管理办法》，首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。当前资金余额不足首期资金的30%时，就要及时续交。也就是说，首期之后可能会有第二期，不足30%时要续交，这也给一些老百姓造成了压力。
他对此指出，实际上房屋养老金的个人账户和公共账户使用很清晰。个人账户属于个人，用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。操作上，每个小区一个账户，每个账户下面都有业主自己的账户，决策需要2/3业主同意，因此仍然存在程序冗长、提取和使用难等问题，不存在动用个人账户的问题。而公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，通过体检来预防安全事故。
财政部数据显示，2023年国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%，而这一数字还是在2022年同比下降23.3%的基础上出现的进一步下滑。粤开证券研报指出，当前，地方政府土地财政收入下降，导致财政发力受限。过去，地方政府通过政府性基金预算安排“调出资金”，用于平衡一般公共预算收支缺口，但在地产下行周期中，地方政府的腾挪空间不断收窄。
“当前市场情绪较弱，不管是楼市还是居民的收入和预期都较弱。政策需要引导舆情，更需要加大宣传力度以正视听，让老百姓认识到房屋养老金的出发点是好的。更重要的是要加大信息公开的力度，让百姓看到不管是个人账户还是公共账户，都用到了我身上。”李宇嘉说。
本期编辑：孙琪
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