改头换面的投资性房地产

投资性房地产核算的内容非常简单，就两个，房子和土地使用权。

但大家在学习之前章节的时候就会发现，房子属于固定资产，土地使用权属于无形资产，为什么要凭空冒出来一个投资性房地产？

大家记住一点：

会计在归类科目的时候，不仅要考虑项目自身的属性，还要考虑项目的用途。

什么是属性？

有实体形态就是厂房建筑物的属性；无实体形态就是专利权商标权的属性。

正是因为属性的不同，他们分别被归入固定资产和无形资产。

什么是用途？

拿房子来说，在生活中对于"房子"这种东西一般统称为"房产"就可以了，但具体到财务，就比较复杂了，究竟叫什么，得看它是用来干什么的，用途不一样，财务上叫的名字也不一样。

比如建造的房子，没有完工前叫"在建工程"，完工后，如自用，叫"固定资产"；如拿来销售，叫"开发产品"；如拿来出租，则叫"投资性房地产"。

所以投资性房地产核算的房子和土地使用权本质上还是原来的房子和土地使用权，属性没有任何变化，只是用途变了。

只有用来出租或者增值的房子和土地使用权才叫做投资性房地产。

其实这和普通人买房子是一个道理，

买房时中介开头就会问一个问题：您买这套房子是自住还是投资呀？

普通人买房，自住和投资显然是两个逻辑：

自住的话，要考虑通勤、居住舒适度、周围配套是否完善；

投资的话，则要考虑地理位置，政府规划，周围配套一时半会儿起不来没关系，看远期的潜力。

同理，企业自建房地产或外购房地产，自用和投资也是两个逻辑：

自用的房地产，是用来办公、用来生产产品的，比如要盖一个工厂，地处偏远拿地便宜方便排污是首要考虑因素；

投资的房地产，是用来收租或者增值的，地理位置优越、利好政策多才是关键。

投资性房地产和固定资产/无形资产属性相同，而用途不同，所以初始入账成本的确认方法和固定资产/无形资产完全相同，而后续计量有所不同。不同点有二：

1.狭义的不同点：资产本身的后续计量方式

为了体现投资性房地产的投资属性，引入了公允价值计量模式。

企业可以选择跟固定资产/无形资产一样，用成本模式计量，老老实实计提折旧摊销，也可以选择标新立异，用公允价值模式计量，将房产价值的上涨及时确认到公允价值变动损益中去。

2.广义的不同点：资产产生的收益的后续计量方式

作为固定资产的房子和作为无形资产的土地使用权是间接产生收益的。

比如厂房，是通过为生产产品提供场地，产出的产品出售进而获取收益的；

CPA教材和考题中主要都是以制造业为企业的原型，因此通过生产产品出售赚来的收益属于公司的主营业务带来的收益，为生产产品做出间接贡献的厂房自身的折旧摊销则计入主营业务成本或者各项费用，以表示它们是和主营业务收入相匹配的支出。

而投资性房地产是直接产生收益的。

要么直接出租，赚取租金收益；要么就放着等增值，赚取资本收益。

对于一家正经企业来说，买房投机，oh不对，是投资肯定不会是主营业务，只能算是“其他业务收入”，如果选用了成本模式计量，那与之对应的折旧摊销就需要计入“其他业务成本”中。