惠州应该减少卖地

上月底，在惠州城区和博罗走了一圈，看了大约10多个楼盘，上半年去过了惠阳，结合着过去多年不知多少次跑惠州的经历，梳理一些看法。

10月的市场简况，有4点。

1、市场转入冷清。和上半年相比，惠州市场也是冰火两重天。这个各地差不多都一样，但这里面也有分化。惠东大亚湾的成交量暴跌7成以上，博罗市场也受创比较明显，但核心区惠城区的市场稍好一些，金山湖的楼盘还是相对比较坚挺。

整体看，惠州市场是从7月就开始转入清淡，9月份成交面积为112万平米，比5月份高点197万平米，跌了43%。惠城区跌幅为34%，大亚湾跌幅最狠，5月份最高冲到73万平米，9月份掉到17.4万平米，跌幅76%。

暂未发现大规模的降价，博罗个别楼盘现在开始推一次性付款有额外4个点的优惠。预期接下来会出现一定程度的调价。

2、利率过高，需要下调。

考察的项目中，普遍的情况是：首套房利率上浮35%-40%，二套房利率上浮45%左右，甚至有的去到了上浮50%。如果你可以办银行理财，那么可以减少5个点。按此来看，利率在6.6-7.35%。这个和我5月份在惠阳的考察、2月在东莞的考察，是一样的。

原因在于，源于去年紧缩按揭贷款。据消息透露，截至去年底，惠州商业银行已受理未放贷款高达400亿，四大行明确数据高达220亿。就我来看，是去杠杆去得太狠了，紧缩总量贷款，那么，大城市的资金供应相对充足一些，贷款利率还能控制在上浮20%以内，而在东莞、惠州这些次一级、二级的城市，反而存在着可供资金严重不足的问题。

这个贷款利率太高了，在现在的去杠杆政策转为稳杠杆，以及市场成交量出现显著下滑之后，预期接下来的利率水平会降下来。

3、供应量巨大，在途库存过高。

惠州我考察过不知道多少次，基本上从惠城到博罗，从大亚湾到惠东，所有的楼盘都看过。但这一次的感触有一点非常强烈：供应量巨大。

表现在两点：一是全国排名靠前的开发商都杀进了惠州。二是统计的潜在供应量比较大。

拿到一份数据，超过30家外地龙头开发商已经进入惠州，新进入的像新城、蓝光、禹州、实地、荣盛等等。在土地储备上，碧桂园一家土地储备量以千万平米计。令人恐惧。公开信息显示，惠州现在已经出让未开发的土地达到7.67万亩——这是在7月底出台了一份关于提高土地利用效能的政策里：“拟在未来3年盘活7.67万亩批而未供和低效用地，并力争在年内完成1万亩新增改造任务，全力提高土地利用效率和效能”。

据惠州本地机构测算，上述低效用地涉及建筑规模大约在6000万-1亿平米，考虑到不全是商住用地，至少估算住宅建面在6000万平米，多数掌握在品牌开发商手中。这个规模，相当于惠州历年以来所建设的商品房面积——不过大约1.05亿平米，也相当于惠州未来4-7年的商品房销售量——2017年，惠州商品房销售量不到1500万平米。

在行业，这个称为在途库存——这些土地早晚要开发成房子卖向市场。这个存量，意味着惠州的二手房市场变现流通能力在相当长一段时间里都会非常弱。

在一个楼盘，销售员是这么讲上半年和下半年的反差的：5月份的时候，每天晚上回到家，闭上眼都是在接客户，接客户接到吐。每天到下午5点才能吃中饭，每三天就要换一次高跟鞋尖。客户在沙盘，基本都是中介带看代讲解，根本顾不过来。这些情况，现在都不存在了，现在的楼盘，客户没有员工多。这个描述，和我5月份到惠阳的考察是一致的。当时在万城名座，售楼员表示接下来卖楼只接受一次性付款。在壹方水榭，中介讲解，售楼员根本不搭理。

结合着过往的历史积累，逐渐形成一个观察：单论投资，惠州的房地产投资前景着实不大。比如有一个楼盘，8年前我去看，那里的卖4000多，现在卖8000左右，8年前的4000和8年后的8000，购买力是差不多的。也就是说，它跑赢个通胀没有问题，但想获得超额回报却是很难。这种现象在惠东也是如此，早年海湾那一片很多楼盘刚刚冒头时，价钱就上万了，现在也就是一个通胀表现。

但的确会有不少深圳人去惠州买了房子，如果是实际需求，我没有什么说的。但如果是投资，我认为，需要密切关注下面的信号转变。

经过对惠州房地产的长期判断，我的判断是：惠州这个城市最大的问题，是方向不明，定位不清。若要令惠州的房地产有持续的投资前景，需要“开放市场”，减少卖地。

说大一点，是惠州需要认真思考，如何融入大湾区，做整个大湾区的生意，而不单是惠州这区区400万人口。缩小范围直接一点讲：惠州要考虑，如何做好深圳+东莞这3000万人口的生意。

这一点，我一直以来都很困惑，深圳和东莞的人口量级是足够庞大的，而且，这两个城市都已经处于工业化后期，并且都是极度缺地，居民也都拥有极强的消费力和消费意愿。但惠州拥有深莞甚至整个大湾区都独有的优势——山水条件好、土地空间多、人文历史深厚、交通条件、距离广深港核心城市的物理距离都不远。放眼整个珠三角，像惠州同时具备这些优势的城市，只有它一个。

这是得天独厚的地缘优势，无论是产业规划、房地产，还是消费，都可以也应该围绕着这一个数字来大做文章。如果方向清晰，不唯深莞惠3000多万人口为其所用，整个大湾区预期上亿人口的市场都可被它收归囊中。

去年我从东京坐地铁到千叶的迪士尼，途中想到最多的就是惠州。为什么惠州不可以引进建设一个全球最大的迪士尼或者是USJ环球影城？无外乎就是土地便宜嘛，卖了那么多地给开发商，不差这一块地。

有这样的项目，相信根本不需要花巨大的力气去打造惠东那片海湾——现在全搞成了房地产。不但可以为惠州带来实际的经济增长，而且会大幅提升惠州的城市知名度，还能够带动惠州的转型。放着这个巨大的金矿不挖，有些不明白。

继续接上来讲，转变了上面这一点思路，惠州应该减少卖地，并且开放市场。惠州的房价长期没有好的表现，最直接的原因就在于，惠州在土地使用上不节制，卖地太多，不断的劈山盖楼。最终的结果，导致房地产市场库存量巨大，产能严重过剩。

房子虽然卖出去了，但是外地的买家无法居住，一是没有轨道交通无法形成通勤。同时还有一点，惠州不对来自深圳以及其它城市的外地买家“开放公共福利”。比如，惠州能否把深圳的深圳买家可否不需要落户就可以读惠州的公办学校？要知道，现在深圳的高房价，其实已经产生了巨大的挤出效应，越来越多的深圳人去惠州买房，并不是为了“炒房子”，而是作为“退身之地”——比如一种是给自家老人居住，一种是租在深圳买在惠州等将来居住，一种是深圳买小的惠州买大的。我认为这也是一个很大的金矿，值得去挖掘。

放开需要胸怀，惠州完全有条件这样做，为了获得更大的市场，有必要做出一些让步。但是很遗憾，这么多年过去，没有出现。那么，落到房地产，它也从来没有办法形成可持续的投资预期。这是相当危险的，一旦遇到市场调整，惠州就有可能重演当年的房地产悲剧。

也许惠州本地人觉得，房价能炒是个大坏事，但是，一个房价没有投资预期的城市，才是一个没有希望的城市。房价在没有货币超发的前提下都能有投资预期，意味着这座城市的路子可持续。而且，我们这么讲，主要不是为了房地产，而是为了城市能够在未来的大变局中，找到新的、更可持续的发展路径。

当然，放开不但需要胸怀，还需要钱，如果又要减少卖地，又要投钱，就会比较尴尬。这一点，我相信有社会资本会有兴趣。无外乎就是谈判的事儿，看你取长还是取短。

整体而言，惠州走到今天，都没有完全脱离历史形成的“路径依赖”。至于接下来会如何，需要我们观察惠州这一届的政府会怎么操作。一个城市，地理禀赋重要，有没有一个好的“管理层”掌舵，也很重要。

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