直面这一轮调整以来房地产维权问题。全国的咱就不看了，没办法搜集那么多，仅看深圳一域，一斑窥全豹，都差不多。大略搜罗了一些比较显著的维权事件，2021年以来至少30多起，加上一些不那么显著的，50起是打不住的。如果你有买房群，那么就会发现，很多“买房群”后来变成了“维权群”。这么说吧，过去3年，基本上深圳入伙交楼的楼盘，七七八八都陷入了“交楼即维权”的风波（似乎只有西丽几个盘交付的口碑还不错），涉及面之广、持续时间之久、对抗程度之深，都大大超过了2008年那一次调整。我将之形容为“全行业交楼大滑坡”，这是我们首先要正视的一个基本事实，问题比想象的严重。和1993-1994那一次相比倒还不如，因为得益于监管，还不至于会产生明显的烂尾楼——有一部分事实上是“烂尾”了。01怎么看待这一波的房地产维权？市场流行主要有两类观点。一类是，维权和房价跌有关，如果房价涨了就没这些事了，这是最主要的一个通行看法。另一类是，开发商毫无道德底线，是奸商，卖楼赚了钱却搞这些烂交付。两个都有道理，但都难以解释这一波的特征。对于第一个观点，我自己的看法一直很简单，坚持并捍卫“契约精神”，这是市场经济的基石和保障。基于这一精神，因为房价下跌而展开维权我是坚决反对的，因为这是买方违反了契约，没有人保证你买房不跌价。但如果你去细看，这一波维权的主要特征难说是房价下跌，反而交付安全和交付质量的问题更加突出，类似像无力交付、预售监管资金被挪用、楼盘质量严重缺陷等等，引发了更为激烈的对抗。这是行业要坦承并正视的，不能各站各方说话，互朝对方泼脏水。这一问题，不管是在房价跌还是房价涨的时候，买房人其实都会维权，因为这是卖方违反了契约。这样的维权，应该得到认同，谁买到房子如果是这样的交付，他也会维权。人同此心，道理就好讲明白。是以，在这一点上，我不认同上述那种“房价下跌论”，确有一部分，但显然解释不了全部。而对于第二个看法，我认为没有太多意义，也不是事实，首先它是一个道德范畴的问题，其次，如果一个行业某一两个开发商如此交楼可以鞭挞其道德水准，但如果全行业都是如此，那就绝不是道德问题可以解释得了的。因为它违反了基本的市场竞争逻辑，在竞争中，你的商品和服务很差，会很快被同行淘汰，所以如果企业想在市场血河里站住，就只能选择把活儿干好，获得更多客户。所以正常的市场，企业一定是互相比拼着做的更好，或者是有落有涨，但不会出现全行业一体化滑坡。今天这个房地产全行业交付大滑坡，根本不是道德的问题，而是能力的问题，开发商因缩表导致无力兑现交付。对这个问题的认识如何，不仅直接影响市场各方的对话/对抗方式，也直接影响着管理部门应该选择的政策取向。行业先前强调了一个看法，限价的缘故。我在2018年深圳推行加强版“限价令”的时候也撰文谈到过，限价会削弱企业的利润，进而造成产品质量下滑。以今天的市场反应来看，应该说还是站得住，但不足够解释了。为什么这么说？限价会扭曲价格信号，带来商品和服务的质量降低，这个道理不需多讲。但是，如果我们考察限价政策的历程会发现，仅仅是限价政策，确会导致交楼质量下滑，但绝不至于像今天如此大面积爆发甚至交不了楼。对比来看，一开始的限价政策是最狠的，因为只限开发商的房价不限政府要收的地价，这方面最典型的是龙华金茂府，没赚到钱，交楼也爆发了维权，但没有今天的可怕。客观说，这样的设计对开发商是“不公平的”。后来的限价政策，政府也做了“退让”，各地推行了“房地联动”，也即：地价房价一起降，在卖地的时候，政府在官定开发商未来楼盘价格的同时也限制了自己的地价溢价率（低于15%），这样在削薄开发商利润的同时好歹也给到了一些空间——类似搞代建。按照这个逻辑来看，2.0版的限价政策，是完全不至于导致深圳房地产的整体交楼水平还不如金茂府的，退一步说，就是比它还略低，那也不至于每个楼盘交次楼，业主就集体扯T幅维权一次。但事实偏偏是这样了。02更深层的理由应该是房地产企业集体的“大缩表”所致，史无前例的“大缩表”导致开发商没有能力保质保量的交楼，包括一部分头部在内。在先前顺周期的时候，开发商的操作有多夸张？如果大家不那么健忘，会记起，比如在进入北上广深这些超级城市买高价地的时候，有激进扩张的开发商会直接讲，这个项目亏钱也要干，因为这是战略性的进入，先占个坑，让大家知道我们来了。大家都是上市房企，都是要奔千亿、冲3000亿的，说出去你还没有在北上广深有项目，腰不硬。当时就是这么个情况。但2020年末“三道红线”的推行，导致房企出现流动性大危机，资产负债表一夜之间完全坏掉了。对房企而言，“三道红线”相当于是提前索债。要满足它的要求，老板们发现，手里的钱还不够还贷款，只好被迫缩表。而伴随着房地产市场展开的大调整，开发商进的钱赶不上出的，越来越不够还贷款，开始暴雷……一直到今天，可以说这个大违约风波都没有停止的迹象。这个过程前后，开发商从原来的借贷扩张，转为现在的裁员降薪还贷款，抠成本是第一位的事情（这跟居民端现在是一样，节衣缩食还贷款）。抠成本还不行，就得动其它资金的主意，如提走预售监管资金，走一步看一步……搁1993-1994上一轮，去年7月波及数百个城市的楼盘，实质上就是烂尾了，只是后来是又给他垂死病中大力救起了。大家可以看一下港股、A股上市房企的降薪情况。2022年51家A股样本房企的员工成本整体下降16.17%，最大降幅68%；56家港股房企员工成本8.21%，最大降幅67%。我上次也做了一张图，亏损超百亿的上市房企达到13家，一共亏了超过2100亿。2021年以来，所有的房企都处在这样的困境里，不论头部尾部，也不论上市非上市，都一样没有钱。暴雷的不论，好理解。头部上市房企为什么也会交付不给力？因为大家都在缩表，有人说“国央队”一直在托底，他们拿地的钱哪里来？又要给城市托底，又要确保上市业绩过得去，可不得千方百计的从其它方面抠出来。本土非上市房企是“最后一道闸”，一样不好过，民企除了银行没有什么融资管道，房子一旦不好卖贷款都难以还得起，也只能是往死里抠成本。但由于大量的民营非上市房企公开信息不透明，外界难以第一时间获得企业财务数据，一旦违约爆发引发的问题将更为麻烦，因而他们现在的处境反而更需要关注。什么时候或什么情况下会好转？那一定是跟着开发商的财务危机走，财务有好转交付就会好转，要根本性的好转，那一定是这一轮缩表出清完成。买房人在其间没有过错，但是，在这个行业缩表出清完成之前，交楼质量恐怕都难以真正的好起来。由此，我认为，有必要警惕，我们现在看到的房地产交楼大滑坡有可能可能会长期化。而且，买房人和开发商之间的对抗，也会逐渐的走向无解。只有少数开发商有能力，大部分开发商现在看来都可能会陷入一场长达数年的缩表痛苦中。要认真的解决这一问题，只能是管理部门更加积极主动的介入，不能再被动的应对，这是买房人的期待，也是行业的呼唤。其一，不能再将之简单的理解为是房价下跌惹的祸，房价下跌只是加剧因素，这和2008有根本不同。其二，确立一个较长时间的应对准备，没有迹象显示这一轮的交付危机会在短时间内结束。我依然提醒，非上市的民企是“最后一道闸”。其三，最好是成立一个跨部门的房地产交付危机专门小组，进行专业化应对。没有必要任由买卖双方旷日持久的互闹互撕，及早让双方回到正常的生活和生产里去。

5.10，深圳住建部门发布了一份非常有意思的文件，公开征求《深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则（征求意见稿）》意见的通告，宣告将针对公租房群体展开更为细致的家庭经济状况审查，并针对瞒报行为提出处罚举措。这是至少过去10年以来的第一次，往前走了一小步。01先来看这份文件的文本内容，大意提到几点。1）根据深圳保障房条例推出此举。这个条例是在2010年施行，迄今依然是深圳住房保障的“最高规则”。其中明确规定了，申请租赁保障房，需要满足家庭财产限额+收入划线两个标准。

今天是阔怕的一天。看到很多地方的业主在宣告停贷。下午的时候是30多个楼盘，晚上的时候是50多个。一开始是荷兰的、江西的、湖北的，后来还波及到了深圳（网传樾半山业主也参与了）。涉及到的开发商，基本上是前期已经爆过雷的，恒大、泰禾、世茂、奥园、绿地、新力等等10来家。相信这个风潮会很快的蔓延。就这样的停贷宣告，大家的讨论也很多，几乎每个微信群都在聊。有人问，这样的停贷在法律上是不是成立，我想这个答案很浅显，不成立。但是问题不在这里，站在业主的角度，我认为，今天的情况，停贷几乎是必然的一种选择。这个里面不存在一个对错的判断，而是一个利弊的选择。不可能看到自己买的楼盘，开发商都倒掉了，还要傻乎乎的去供楼。我注意到有专家在接受采访时说，这样子做，业主会被列入失信者，以后不能贷款云云。令我哑然失笑，都这个时候了，你们觉得那些苦主还怕失信？还能贷款吗？01最终实际有多少人真正的选择停贷，现在也还需要观察。我认为阔怕的地方在于两点，首先，这样大面积的停贷公告弥漫，传递的是一种恐慌——踩了雷的业主，恐慌情绪在蔓延，他们担心已经开始月供的的楼盘无法交付，苦等无果，进而选择“铤而走险”。其次，爆发式的停贷宣言，说明了始自去年底的针对出险房企的处置行动，失败了，导致了更大范围的失控。这是我们必须要面对的一个基本事实。作为行业观察员之一，我个人对行业经过了1年的爆雷，还是走到了这一步，非常的悲哀。弄清楚为什么会走到这一步，已经不是最重要的事了，最重要的是，我们要预防的最大危ji是什么？我要直白说的一点是：现在房地产的问题，就是大危JI，我想已经不会有人不同意了，我们已经身处这场30年一遇的行业大危JI之中。现在全行业的当务之急，是如何防止大量的楼盘烂尾，这一定是最大的底线，是绝对不能允许发生的事情。如果你稍微了解中国的房地产历史，就能明白，我们有至少20年没有见过这样的景象了。我在先前判断，这一轮行业的调整会超过2008年，直追1993-1994——那个年头，市场最重要的特征之一，就是全国各地满山漫野的烂尾楼。请问还有谁记得当年海南的三大景观——“天涯、海角、烂尾楼”？历史不会简单的重复，但是会一再的押注同样的韵脚。30年前是“天涯海角烂尾楼”，30年后是全国业主集体宣告停贷断供。现在看来，这个危险已经在慢慢的逼近了。时至今日，我仍然相信最终不会像1993-1994那么惨，但，这需要正确的行动。02在我们讨论正确的行动之前，我们回温一下这个风险是如何爆发的——注意，我说的风险并不是开发商爆雷的风险，而是为何“处置出险房企”最终酿出了更大的风险？最主要的一个原因，是我们过去这大半年里针对重点出险房企的处置过缓与不得力，带有强烈的风险轻估与侥幸心。这从一开始，一行三会的对房企爆雷的定性是“个别现象”时就注定了，现在回头看，“个别现象”已经成了一个会在未来10年都被讥讽的天大的笑话。如果大家回头看我过往的分析，就会明白，有些部门的处置政策，白白的把所有的窗口期都错过了。我们不再尊重专业人士的知识与智慧，而是任凭仇H开发商的情绪一再的发酵。囿于所谓的“min意正确”，而一再的延迟做正确的事。显然，现在来看，它不是“个别现象”，而是迟早都会变成的“普遍现象”。直到今天为止，中国开发商爆雷的风险，依然没有任何缓解的迹象，我们现在对好开发商的评价标准依然是：只要能发出工资的开发商就是好开发商。而且，买房人对开发商的“信任危机”也在愈演愈烈，不单是已经爆了雷楼盘被宣告停贷，甚至这种草木皆兵、风声鹤唳开始席卷那些先前看起来没有问题的楼盘。这个充分折射出了，买家已经恍如惊弓之鸟，只要买了楼，就会担心自己会不会成为下一个交不了楼的苦主。这是眼下非常值得担忧的问题，也是情绪恐慌蔓延的可怕之处。恐慌的背后，是信任荡然无存，每个人都只求自保，最终导致整体失序。我再重申一次，我从来不主张去救开发商，但前提是要允许他们展开市场竞争。他们应该死于竞争的战场上，而不是死在一刀切的一纸政令之下。这是其一，其二，面对巨头开发商的爆雷所引发的连锁反应，不应该再有任何侥幸心思，而应以更快的速度展开处置。越拖下去，问题越麻烦。对于那些爆雷的开发商，我们必须都要坦率的承认一点：他们不可能靠着自救而上岸，一旦爆雷，就是信用无存。没有人会傻到再花几百万上千万的钱，去买他们的楼。这意味着，靠着开发商自己，保交楼的任务根本完不成。如果要保护那些“苦主”，等待开发商的只有一条路（靠输血成为僵尸企业？这是不可能的），就是果断的资产处置，寻找到“白武士”来接盘（或者腾挪出来资金来完成“保交楼”）。退一万步讲，政府可以不管开发商，但却不可以不管那些小业主，因为那意味着更大的不确定。在全世界，都没有不管“苦主”的，我们的香港、日本的1991、美国的2008，都没有，这是政治现实，大家不要站着说话不腰疼。这是唯一的一条路，对于已经爆雷的房企而言，这一步，走得越早，我们越能早一日避免当年的惨景重现。很多童鞋是根本不了解烂尾楼处置的痛苦，大家有兴趣可以看一下当年深圳的“子悦台”、“鸿昌大厦”这些是怎么处理的，折腾了多少年，那都是城市永远的、巨大的伤疤。如果一个城市有远见，是绝对要避免这个景象出现的。03面对今天的阔怕局面，关于开发商、小业主、买房人，我有三点建议。对于买了房业主而言，我认为他们是无辜的，他们没有那个专业知识能够预判到他们踩了雷——尤其是在监管如此严厉的市场里。是以，我不赞同那种让他们自担风险的表达。如果你不买房，不买股，你可以尽情的嘲笑他们，可以讲“买者自负”等等，但是这个有前提，法制保障与竞争自由，只有这个先决条件，买者自负才成立。如果不是，那么一个人的受损就是所有人的受损。等到落到你的脑袋上，你就明白了这一点但是，今天的局面已经是情绪不稳，我相信更多的业主会采取非常多的不可测知的手段。我提醒一点，要避免起到反作用。我们要承认，预售资金监管这个事情，很多涉及到比较复杂的政策、比较专业的知识的，很难三言两语向客户讲明白。不存在一个开发商把足够的“保交楼”的钱放在账户里不动弹的，大家因为担忧自己的楼盘而去要求开发商存入更多钱，反而有可能造成挤兑，更快的导致开发商爆雷。这里面没有一个公式可以套用，只能是根据自家的楼盘具体情况选取最适合的方案。对于买房人而言，非常的简单，爆雷带给我们唯一的“马后炮”教训就是：学会避开它。我记得在恒大爆雷不久，还不断有粉丝来问，罗湖龙岗恒大的公寓疯狂打折，能不能买，如果当时来问我的粉丝看到这篇文，可以在后台留言告诉大家我当时的回答。就像芒格所说的一样，如果你知道前面有一个大水坑，那就要避开它，而不是去趟过它。我们经常说的一句话——“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，在投资里面，这是很愚蠢的，没有条件，答案就是不要上。贪了便宜买到那些楼盘，真正的出了问题，能处理好都不是一年半载的事情，三年五载都难。大家可以去了解一下当年的光耀事件，翡俪港的烂尾问题花了多少年才处理完。等你的问题处理完了，人生的很多年的好时光也都过去了。对于开发商而言，面对这样的行业大危JI，去抱怨是没有任何意义的，躺平更不可取。如果是没有问题的开发商，我倒是认为这时候不妨直面问题，遇到有业主困惑，可以考虑开放工地，邀请客户前往体验。每个人都人心惶惶的时候，你只能是更加的理解自己的客户，创造更多的服务价值，这是最可取的一种做法，也是赢得未来的做法。在2008年，有些巨头开发商通过追加资金提升楼盘质素，来给业主创造更多附加值，在今天回头看，可以一直被行业传为佳话。行业总有波动，你的一点一滴的行为，在市场上总是会留下痕迹。我已不知道市场最终会走向何处，我只能选择说出自己相信的话。上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、1000万+，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。

有句话说“弱水三千，只取一瓢饮”，这句话在投资界很管用，股票也好，房子也好，你总是会面临非常多的选择，但是你不需要每次都做对，真正赚钱，做对一次就够了。但就是做对那一次，也并不容易，就是说，弱水三千，虽然你只需要取一瓢，但是那一瓢你要取对。取不对，后果也很大。今天是下半年第一天，上半年的成交数据都出炉了，大家看看深圳有多“惨”。中介数据网上疯传，二手房成交量创下过去15年新低（这些我过去都预判过了）。但我还是维持原来“温和复苏”的看法，所谓“人弃我予”，市场熊的时候，对买家最友好，只要你多经历过几轮周期，就懂得我的意思，不要害怕市场不好，而要喜欢市场不好。这样的时机，不是很多见的，你往下看，看牛市的时候房子抢成什么样子，就明白了。所以，现在这样的市场我是真的很喜欢。问题只在于一点：你的那一瓢，你取谁？问大家一个问题，在深圳，现在什么样的房子最难选对？不会是1000万以上的，也不是500-600万以下的，而是这个之间的，也即是单价在7万+/平米的系列盘，首付大约200-300万。再问大家一个问题：放眼深圳的2022年，这个单价在7万+/平米的系列盘，哪个盘又是必选的？我们来讨论一下。PART1什么样的盘最难选？今年，深圳什么样的盘最难选？我认为是：单价7-8万/平米，首付200-300万，总价在700-900万这类的盘。如果你的总预算超过了1000万，首付大约在400万以上（一般买这类房子的，首付都会付的高一些），那就是俗称的“豪客”，这算是买房届的“第一阵营”（2000万以上的富人盘就不说了）。你可以有条件去打“中心”——南山、前海、福田的严厉限价盘。这些1000万+的区域不多，并且价差很大，安全边际高，选起来难度低。像上面这些地方，大部分都是9-11w/平米的限价，地段基本都是深圳最好的地段，配套都是一级棒的。1000万+选一个3房，可以久居了。比如最近开盘的润玺二期，还有接下来前海、宝中、赤湾的限价盘，1200万左右都可以买得起一个三房，这些都比较好分析。而如果你的总预算只有500万左右，首付在150万以内，那这些客户基本都是首置客、刚需，这算是买房届的“第三阵营”。你可以去打城市“副中心”。那些区域虽然很分散，但是供应量特别大，遍地都是，而且不少盘配有地铁、好学校，挑选的难度也不大。以及，那些楼盘的单价大部分都是在4.5-5万/平米左右，买一个3-4房的总价基本都在500万左右就可以拿下，足够满足刚需5-6年的居住了。像最近开卖的中海观园、深铁璟城等等，都是这类。不足之处在于，这些区域距离深圳“都会核心区”通勤距离太远，有些客户不愿意去。但唯有买房届的第二阵营，总价大约700-900万左右这样的预算，单价7-8万/平米左右，首付200-300万，非常不好选。一是从需求看，这类的客户往往是“中心买不起，副中心又不愿去”。他们一般是两类客户，一类是想买在关内的“首置”（首次置业者），本身没有房子，但是首付够，而且收入高。二类本来就住在关外的“首改”（首次改善置业者），手里本来是有一套房子的，所以首付要付得高

深圳今天发布了第二次大规模集中供地。16块宅地，土地面积约33.3万平米，建面约180万平米，总起始价约350亿元。很多信息网上都有了，童鞋们可以找来看。没有做非常详细的全面对照，谈一点我的初步看法，具体对不对，每家房企的投拓部门很快就能验证。总的看法：这次的卖地可能会抢得比较激烈，有可能会让市场发出惊讶的呼声。主要来自于以下三个方面的理由。一是，本轮供地“宝地”非常多。这是我很少见的有这么多好地，一次性放出来。我们大概扫一下重点。前海一块地，距离前湾公园站大约400-500米，附近是2020年卖地、已经售罄的润峯府和龙光天境（不要问我龙光天境现在怎么样了，擦亮眼）。宝中两块地，距离去年鸿荣源拿下的“8.55万绝地”不远，这两块地是在5月17日发出的法定图则调整。一块在幸福海岸幼儿园旁边，建面约5.3万平米，原来是商办改为R2，容积率比原来调低，对幸福海岸的影响更小。距离1号线宝体站、宝安体育场，距离都在3-5百米。极靓。另一块地在海韵学校对面，为C1+R2，但法图仍显示为C1，说明主导功能还是商办，住宅为配角。规模更大一些，超过10万平米。距离11号线宝安站高德实测距离1公里，但距离欢乐港湾近。这是去年宝中卖地之后，又新来的两块地。我想，也许这是为了逼宝中的“四大鸽王”赶紧开盘吧，再不开盘我就继续卖限价地，让你卖不起价。宝安还有两块在西乡、沙井，后者地块距离融创冰雪文旅城附近。龙华有三块地，全在民治；光明两块地，一块是在凤凰街道，靠近光明城枢纽。整体上看，地块的质素普遍都是极高的，大多数地皮所处的地段要么是在都市核心区，要么是城市副中心，而且都是配套相对完善的核心地段。二是，这一轮供地给到房企的利润推测比较可观。我大概对比了重点的几个，初步的判断是：这一波供地的地块，本身的条件有宽松迹象，留给开发商的利润空间会比去年更为可观。主要表现在：限价有升高，地价有控制。在限价方面，很多文章都谈到了，这次的供地限价有松动——多数地块的商品住宅毛坯限价都上调了10%左右。前海的地块我倒是认为没有提高，虽然和深业、天健去年拿的地块毛坯限价9.2万/平米相比，这次的前湾公园地块升到了10.71万/平米，看起来是升了1.5万/平米，但是应该和润峯府、龙光天境做“同类比较”，这一看毛坯限价其实是持平的。但整体看，这个限价确是有升高的。比如宝中的两块地，地段没有鸿荣源地块好，但是毛坯限价定在8.86万/平米，比后者的8.55万元/平米还是象征性的高了。再如龙华民治地块，毛坯限价72450元/平米，而即将发售的中海闻华里是去年拿的地，毛坯限价是69800元/平米，升了2650元/平米。光明凤凰地块，限价4.89万/平米，但是中海观园毛坯限价是4.44万/平米，升了4500元/平米。这些对于正在卖楼的开发商而言，是个好消息。但是对房企来说，仅仅是限价上升是不够的，他们算的是地价-房价比，如果房价升了但是地价也升，你还是赚不到钱。如果预期赚不到钱，房企就算是去买地，还不过是扭扭捏捏的接盘罢了。但我对比了某几个，初步的感觉是：毛利率可望比去年乐观。比如前海地块，虽然和2020年的润峯府地块限价一样都是10.7万/平米，但是后者建面是13万平米（住宅11.7万平米），起拍价是56.2亿，总地价是81.5亿+2.84万平米人才房。而这次的前湾公园地块，建面是约12万平米，其中住宅11万平米（包含租赁保障房1.1万平米，企业自持需要拍完才知道）。住宅占比更高，但这次的起拍价是51.3亿，折算起价是低了一些的。只要现场企业自持面积不是拍出个大浪花来，那毛利率至少能升10%以上。三是，最近市场有企稳之势，房企开始适应“新形势”。我们知道，去年那个形势，一方面是开发商集体爆雷，另一方面是被政策打得懵逼。所以，不要说什么民企，就是那些“被迫”进场接盘的“国家队”，也大都是心不甘情不愿的。年初的时候，很多媒体看到“国家队”在成立并购基金的时候纷纷说，今年是并购大年，我当时说，至少上半年绝对看不到。原因也在这里，情绪上，大家都需要适应。但是这么差不多过去了1年时间，开发商，尤其是国家队、低负债的上市房企，慢慢的开始从去年的“大恐慌”中逐渐恢复过来了，他们开始接受并适应了市场的“新常态”。反正市场已经是这个样子，只要能够赚到钱，还是要进场买面粉。基本上，像一些央企、深圳本地国企，还有像万科、龙湖这些已经证明可度过危机的龙头，我预料是有希望参与观摩的。当然，整体上接盘的还会是“国家队”的天下。总结而言，这次的集中供地可以理解为：“一次ZF定价的修正”。把过低的价格适当的松动，给到开发商一定的利润空间，提高他们参与接盘的积极性，并向市场释放一个“楼市维稳”的积极信号。另外一方面，也可以看得出，深圳依然在积极的供地，这是让我很欣慰的一点。尤其是包括宝中上述两块靓地的法图调整（按说宝中住宅密度已经够高，不调也可以理解），都透露了ZF更加积极的增加住宅用地供给的意愿。这对于我们买家而言，是最大的福利。普通的买房人，只应该关注一点：有地就有房，地卖的越多越好。土地卖的越多，你可选的盘就越多。这是我的一些看法。这些地皮，预料流拍的几率很低。而这些楼盘，都将在明年下半年之后，陆陆续续的上市，大家可以有更多的好盘，并且是限价盘挑选。当然，买的时候要睁大眼，挑好开发商。依然是非常时期，小心驶得万年船。上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、1000万+，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。

关于“宾利门”事件，吃瓜的归吃瓜，行业的归行业。经过这件事，我在外地的很多同行才知道：原来深圳小区里的地下停车位是不可以买卖的。是的，不可以买卖，不可买卖的原因是因为没有确权。抛开事件的戏剧性，这个事情的本质是小区停车位矛盾。简单说，小区停车位不够，业主晚回来没地方停，所以大家都已经习惯了抢车位。同时，全深圳的业主都默认“地下停车位不可买卖”，是以碰到那些宣称自己买了“固定车位”的人，双方常常会有大矛盾。这个问题，不是今天，不是昨天，已经困扰了深圳人10几20年。从我进入这个行业开始，到今天，深圳愣是一直没有解决。现在对深圳小区停车位权属的描述，一句话：既不属于开发商又不属于全体业主，悬空。的结果导致了，开发商认为是属于他们的，全体业主认为是属于他们的。开发商认为自己对停车位拥有所有权，最大的上位法依据在于《物权法》（后来的《民法典》第275条），就是“从买卖合同约定”——“建筑区划内，规划……的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有……场地……的车位，属于业主共有”。除了早年法规不完善时车位不约定，过去10多年来（包括在《物权法》出台之前），基本上可以说全部的深圳开发商在买卖合同里，都非常精明的把车位权属约定的清清楚楚——归开发商所有。因此，依据上位法，这个问题似乎不成为问题。只要开发商证明这些车位是“规划内车位”，以及只要买卖合同上约定属于开发商并且买房人签了字，那么按照法律，这些车位的所有权就是归开发商的。也即是因此，在全国绝大多数城市，尤其是全部的超特大城市，车位像房子一样可以交易都是常识。比如在广州，车位不但可以买，而且还可以贷款，像商务公寓那样“付5贷5”。但是业主认为不属于开发商乃至认为属于全体业主，法律依据则在于：开发商拿不出车位的独立产权证，因此不能证明开发商拥有所有权。有些小区会主张车位产权归全体业主，有些小区即便不主张这个，也会强烈主张车位不得买卖（即是搁置所有权之争，但是不可售卖）。正是由于过去多年来，深圳主管部门对住宅小区的车位不予确权。很多开发商便选择“以租代售”，偷偷的把车位“变相卖掉”——这种销售通过是以长租20年、之后再续约的形式签约。但在本小区的业主看来，这是开发商“违规销售”。因此双方会爆发激烈冲突——这个冲突主要集中在买了车位的业主和没有买车位的其他业主之间。以上是宝能公馆的问题，也是深圳其它几乎所有小区车位的矛盾冲突特征。过往每年，深圳都会爆发这类矛盾，每一次都很激烈，这一次是无与伦比的戏剧化。主流媒体的报道指向，除了大瓜之外，在专业方面，有些是指向开发商违规操作，有些是指向车位矛盾。在我看来，这起事件只有一个提醒：深圳要正视和解决这个车位权属的常年悬空问题。无论是归谁，要给个准话。因为这些年不解决，已经产生了越来越大的矛盾。最重要的后果是，全社会的车位短缺无法得到缓解。深圳车位的问题，实际上是一个典型的“价格失灵”问题。主管部门迟迟不确定权属（或者担心一旦确定归属开发商会引发大规模社会矛盾），导致车位交易处在和小产权房类似的状态——还不如小产权房，后者只是不允许交易，但是权属是明确的。由此导致：1）开发商没有动力投资建设更多的停车位。即便是到今天，在深圳，实际车位比超过1:1配置的楼盘都是少数，南山在前段时间还有1:0.5的楼盘。但是现在在深圳，随便一套房子都是500万以上，谁家不会配一台车呢？因为车位不能确定权属，那开发商便不能卖掉套现或者借此融资，只能是一笔沉淀的资产，建的楼盘越多沉淀的资金越多。2）政府常年严厉的价格管制。因为权属悬空，所以对于停车位的租金政府必须要管制，深圳地下250块/月、地上110-120块/月已经严厉执行了许多年，超特大城市最低（就是车位“违规”销售的售价，也是四大城市最低）。租金收益率的降低，反过来进一步影响到开发商投资建设更多车位的动力。很多业主会反对我，觉得目前的状态是最好：车位全体业主“共享”的话，效率会提高，如果都安装上了U型锁，来个访客都找不到车位停。以及，如果放开车位买卖，会导致车位价格大肆炒作。我个人观察这个问题也许多年了，我的看法是：说到底这是个车位的供求问题，价格炒作与否，取决于供求，如果车位足够，每个小区都有至少超过1:1的配置，不会有多少人去炒车位（《民法典》还有规定，车位必须优先卖给本小区业主），也不会出现每晚都要上演抢车位大战。但如果车位不够，那不是炒作的错，而要去问政策，因为车位的配比都有最低要求的，可以要求政府部门继续放松监管，要求开发商配置更多的车位，以此更好的平抑车位炒作。至于说香港的600万天价车位、广州的110万天价车位，那就像天价豪宅一样，属于极为特别的个案。而继续延续目前的状态，对业主而言，到底是不是好事，很多人有自己的看法，我个人认为，长期是个坏事。按照过去10多年的情况看，开发商基本都是按照最低要求建车位，并且想方设法钻空子变相卖掉。这会导致业主要不断的抢车位，以及要不断的和买了车位的邻居“打内战”。长期看下来，全社会在这方面的浪费到底是更大还是更少，很难讲。对于业主而言，这个问题最后其实是：允许卖车位带来的成本上升与车位悬空带来的每日抢车位，到底哪个成本更高。有些成本是看得见的，比如一次性支出的金钱，有些成本是看不见的，比如长年累月的内斗。即便是技术上，我认为深圳也完全可以借用特区立法权的优势，来进行很多调整。比如，对于新出让地块可以明确权属，存量小区考虑到停车位不足，可以继续“维持原状”。但当务之急，必须要推出一些手段为不必要的“业主内耗”降温。因为这说到底是政策的锅，不能全由市民来背。凡事总要有一个开始，一再的把问题往后积压，深圳的小区永无宁日。买房入群+信息交流，扫码二维码或加微信号（budao2000），请备注需求与坐标城市。

从海德园A区的入围积分来看，我的整体判断是：深圳的房地产底子还是要比想象的强悍。对比我们看到的刚需住宅乃至全国的房地产市场，这提供了几乎是“折叠深圳”或者“平行世界”的图景，但它是事实。

我之前说了，海德园这个盘之所以如此的受关注，是因为它是深圳房地产当前最重要的试金石、晴雨表、测谎仪。深圳这个市场到底承接力成色足不足，海德园这次的表现如何有很强的指标性。

今年前4月，深圳居民中长贷增加幅度创下了过去至少6年的最低记录！比2019年还要惨！比2021年同期少增了超过6成！（2020年疫情爆发年份之所以增长，是因为当时央行快速大量向市场注入了流动性）。

昨天的ZZJ会议内容发布之后，我的心情一直很好，“就这个feel，倍儿爽”。并不是说我作为房地产从业者，看到“夜壶”可能又被提起这个行业又要“受益”而“倍儿爽”。而是我认为，政策终于在残酷的经济规律面前，学会了敬畏市场（哪怕是阶段性的）。这是国之幸事，有些事情必须做，但是我们可以用最小的代价去做，不可能什么事情都是“不惜一切代价”的。

所以，我奉劝各位，少理会这些，“一根阳线改三观”的事儿，还是少参与为妙。甚至是，如果不改变散户的传统思维，连股市都不要进是最好。如果已经亏麻了，就躺平吧，反思不结束，就别再往里面砸血汗钱了。

从2021年的报告来看，商业板块收入51.7亿，同比增长17.4%，过去五年复合增长率20%。全年实现18个项目入市，期末项目109个，目前在手储备项目68个，对应面积520万平方米。2022

这一点，只能政府来做。而政策如果真的这么做了，我绝对相信，市场信心不会坍塌，而我们最终也一定可以挺过难关。买房入群+信息交流，扫码二维码或加微信号（budao2000），请备注需求与坐标城市。

按照这个标准，中山当然要首选马鞍岛，即便是价格贵也要首选。贵出来的那部分钱，你可以通过节省下来的时间赚回来。但是前提一定要选“好楼盘”，选“好楼盘”，能再有打折促销的“好价格”，那就是完美。

几乎所有人都很悲观，这个悲观情绪好几年没见过了。而且极具传染性，一切都很丧。股票每天都在跌，跌得3点以后个个都关灯吃面。我今天开个玩笑说，从去年以来，买股票就跟买P2P一样。像鹅厂这样的企业，今天也腰斩了。我们是房地产股票更是不得了，随随便便翻检一下，跌幅都是80%-90%。我滴个乖乖，这还是正常的市场吗？完全不能玩了。

人是一个情绪化的生物，很容易因为身边事件而产生剧烈的认知波动。比如你因为疫情被封困，就会生出愤怒、恐惧的情绪来。比如你因为降薪，就会觉得经济的前景一片黯淡。比如你买的房子站岗了，你就会很沮丧。

即是说，未来的几个月，我想深圳可能就要做好轮船持续撞击冰山的准备。就是说，“动态清零”很有可能会有一段时间一直处在“动态清不了零”的状态。一方面是这个奥密克戎传染太强，另一方面是香港感染人数太多。

那个临界点——经济上、心态上的临界点——什么时候到来，谁也不知道，但如果疫情一直这么没完没了，毫无疑问，它会到来。疫情每再爆发一次，都会再削弱一次人们面向未来的经济能力和脆弱心态。

这一点，我相信很多人也会反驳我：你看，政府在努力的增加供应呀，现在每个季度新盘都很多，而且都不好卖。是的，但我并不看这个阶段性的现象，我关注的一个简单事实是：这些楼盘里面，有多少是你能自由挑选的。

（马鞍岛“未来之门”效果图）时下房地产情绪低迷，该怎么和大家谈买房？我想波动都是寻常事，越在这样的关键时刻，越有必要回归根本。强调我们一直强调的买房大理念，就一句话：以合适的价格买入一个好城市。所以，判断一个城市的长期成长性，才是最重要的功课。至于短期市场的波动，常为情绪所左右。城市还是那个城市，地段还是那个地段，我们要寻找一些稳定的长周期因素，才能真正的做到逆向思维、人弃我予。关于中山的文章有很多，我也未见得写的更出彩，本文更多的目的，是想把最基本的概念讲清楚。对于买房而言，没有最优之说，只有最适合。想买到适合的房子，并不需要太多的信息，弄明白最基本的“常识”就够了。对中山未来5-10年长周期的城市及房地产走势，我的基本看法：1）基于中山过去10年人口、经济发展，以及中山与深广的规划对接，最可能的一个景象，中山的转型阵痛期行将结束，“V型”反转有希望到来。2）未来10年，中山毫无疑问将被纳入深圳都市圈。尤其是马鞍岛，将与深圳快速形成一体化，变成前海扩区事实上的卫星城。3）深中通道开通与前海扩区，将构成中山第二次重大历史机遇。深中通道不是一座桥，而是中山再度崛起的重要抓手。4）马鞍岛如果做得好，完全有机会成为“小松山湖”。深中两岸高达5倍的房价差距，决定着马鞍岛会成为前海合作区第一外溢需求地。正视中山的产业转型PART.01先正视大家对中山房地产的摇摆心态，最近几年来，的确买房人对中山的分歧渐为增大。这一点不讲清楚，其它无从谈起。说中山是个地缘禀赋好得不得了的城市，无人怀疑。珠三角“A字型”中间位，周边约80km范围内，四大港口、五大机场，距离深圳直线距离约25km，天然的大湾区交通枢纽。这么好的环境，造就了中山在2000年代之前的历史上，非常牛——曾经的广东制造业“四小虎”，GDP一直紧随广深莞佛，广东“五虎将”。历史上也诞生了强大的明星民企，乐百氏、小霸王、华帝燃具等等。注意，这是中山历史上第一次重大机遇，中山抓住了。（中山附近码头、机场示意图）但2008次贷危机之后，中山经历了东莞一样的产业重创。不同的是，中山这个转型阵痛期比较长。东莞通过松山湖的成功，完美逆袭。但中山的确走的慢了，下面三张图，分别显示了中山过去10年GDP总量、GDP增幅、人口增幅在全省排名的变化。1）过去10年，中山GDP总量从之前的常年第五一路下滑，2015年首次被惠州挤掉，2020年跌到第九，珠三角倒数第二。2）GDP增速10年累计73%，珠三角排名垫底。增幅下滑明显，从2011年的13%下跌至2020年的1.5%。3）但中山的人口增加依然还是不错，10年人口增幅排在珠三角第四，这是支撑中山过去10年房价依然录得上涨1.5倍的最大力量。答案不言自明，过去10年，尤其是过去5年，是中山的产业结构转型的阵痛期。有个数据也能说明，2019年，广东企业500强中，中山企业只有10余家，甚至没有一家企业进入前100强。这个阵痛期，在房价长周期表现上涨的同时，增加了买家的心态分歧。深中通道创造第二次历史机遇PART.02但为什么我要说：中山来到了第二个重大战略机遇期的门前？这里就要谈到过去几年中山内外环境的重大变化，包括深中通道的建设（外因）、广州18号线的建设（外因）、中山内部的思路重大调整（内因）等等，尤其是深中通道。（广州地铁18号线延伸线示意图）关于深中通道，市场观点长期集中在两点：1）认为深中通道开通会对中山房价产生显著拉动。2）认为深中通道非地铁，且因为收费而无法构成通勤圈。我后来发现，上述争论难说谁对谁错。因为问题不在这里，而在于讨论问题的切入视角。如果仅仅是从买房的角度看，深中通道的房价影响已经被翻来覆去炒了几百遍子，都嚼烂了。但我认为，仅仅从买房方面是看不懂这条通道的重大战略意义的，深中通道当然不是一座桥那么简单，而是中山能否再度崛起的重要抓手。这座大桥已经迟建了20年（早在1998年就在讨论），在过去的20年里，整个大湾区最大的意外就是深圳的强劲崛起。看下图可知，20年时间，深圳在核心指标上已经超过广州，且和中山的各项距离都在快速扩大。1）20年，深圳GDP增长了16倍，人口增长了1.5倍。2016年，深圳GDP超广州，2020年，深圳城区人口超广州，跃升为大湾区第一城。2）20年，深圳GDP与中山的距离从5.3倍扩大到8.8倍，人口距离从3倍扩大4倍。如我之前所言，深圳“第一城”的崛起，整个大湾区都没有做好准备。这突出表现在深中通道上，在过去20年里，从港珠澳大桥到虎门大桥这段漫长的入海口上，一座桥都没有建起来。而再往虎门大桥往广州方向，两岸基建连通做的一年比一年好。（广州1号公路示意图）这造成的结果是，以深圳为核心的珠江东岸，与西岸的资源要素常年无法便捷流通。深圳这个越来越强大的泵血中心，像一只困兽，无法把产业外溢到中山这个距离最近的都市圈城市。而同样，中山作为一个亟需拥抱深圳推进产业转型的城市，却无法得到强大助益。仅仅约25km的路程，深圳企业必须要绕道东莞走约120km，既如此，为什么不直接去东莞？事实上恰恰如此，东莞的逆袭，在一定程度上受益于东岸与西岸的无法连通。同样经历了次贷危机大冲击的东莞，GDP增速从2006年的高近20%跌到低至5.3%。恰恰那之后，东莞通过全面承接深圳的产业外溢，尤其是松山湖引入华为终端，成功全面逆袭——成为国内乃至全球强劲的“智造基地”。相应，松山湖的房地产价格更是在2020年超过东莞城区，一跃而成为东莞最贵。是以，我认为，看深中通道，更多要从产业而非房地产的角度理解，因为经济圈一定在都市圈之上，只有先形成经济圈的都市圈，才对城市房地产有大意义。当2-3年后深中通道开通，意味着深圳与中山之间的资源要素几乎可以全流通，深圳企业又多一个距离更近的选择。那时，中山将可能迅速被纳入为事实上的“深圳都市圈”，而不再是“珠中江都市圈”。深圳企业会迅速抢占以马鞍岛为核心的中山阵地。市场观点担忧的路桥费，也许对于个人买房者而言是个问题，但对企业生产而言，不那么重要。只要企业评估继续搬去东莞，综合成本会显著高过加上深中通道路桥费的中山，它就会选择后者。而中山，也将因此而有条件效法东莞，获得一个20年难得的再度崛起的战略机遇！（深中通道在建实拍图）这是我认为中山所面临的重大历史机遇，如果中山举措得当，非常有机会出现的景象是：深中通道开通之日，是中山逆袭之时。前海合作区将是中山活水之源PART.03前海合作区的扩区之于中山，是战略机遇得以实现的第二个重大外部依托。当然，前海合作区是基于深中通道，才对中山变得无比重要的。在不久前，前海合作区扩容，面积从最初的不足15平方公里扩至120.56平方公里，扩大八倍。从蛇口到前海中心，再到大空港、海洋新城，全部被纳入。这个湾线几乎占据湾区东岸一整条环湾带，凝聚了深圳的产业精华，并且与西岸隔海呼应。（前海扩区示意图）前海合作区扩区，对于大空港、会展中心乃至蛇口，无疑都是大利好。但其实，它对中山来说，也一样是巨大刺激。这个扩区对中山的意义，一句话：中山的对岸，全变成了“新前海”！（珠江东西岸通道示意图）那么，新前海对中山的意义究竟在哪？这里我们又要说回中山的地缘禀赋了，上面说了，中山位处珠江两岸“过道口”。与莞惠临深相比，中山的最大不同是：它是唯一一个最靠近深圳繁华核心区的城市！莞惠的临深交界，都不是深圳的核心区，无论是人口密度、产业结构还是公共配套水平，都无法与宝中、南山相提并论。但中山对面的大前海，是深圳“集全市之力”发展的新中心。这个新中心有全球最大的会展中心、客流量排全国前三的宝安国际机场、全球四大港口之一的深圳港、腾讯全球总部企鹅岛、旅游地标欢乐港湾、深圳新客厅前海中心等等……这条湾带上现有GDP大约已是两个中山，惠及人口大约是一个中山。从距离上看，东莞到前海实际驾车路程大约70公里，惠州则有100多公里，而中山未来到前海，只要约20公里。无论是对中山的企业还是对中山的居民而言（包括移居中山的深圳人），“新前海”未来就是一个巨大的聚宝盆，之前苦于不可用，未来则将成为中山的“活水之源”。（“临深”通道示意图）也即是说：深中通道激活了中山的地缘优势，而前海合作区则会给中山注入巨大的经济刺激。假如把前海合作区视作一道拦截经济洪水的大坝，深中通道就是一个泄洪口，把前海的经济资源乃至经由香港、境外而来的国际经济资源，源源不绝的注入到中山去。所以，讲到这里。我认为看待中山的未来是否能够绝地反转，非常简单的一个大逻辑是：未来前海合作区发展得越好，中山就越受益。如果你看好前海合作区的未来，那么就没有理由不看好中山的远景。两地经济、社会落差如此之大，就像大坝放水一样，深中通道一旦开通，经济要素一定会不可阻挡的流动起来。中山的经济发展，因此而得到巨大的撬动，是自然之事。只是多与少而已，但比之前一定是好。实际上效应也已经出现，《中山日报》去年8月报道：至当时，已有约达200家深圳服务业企业落户中山，其中包括深圳医疗器械协会园区、中航联创、前海股权交易中心、雷诺表业高精密科技产业园等一批优质现代服务业项目。深圳企业已是先机而动，效法东莞再造“深圳总部+中山智造”。就买房置业来说，也是一样。刚才说了，与临深不同，在深圳与莞惠的边界你还有便宜货选，但在前海合作区工作，大部分白领未来都买不起10w+的房子，东莞临深买房也已不便宜，距离也远，而去东部及惠州又不现实。前海与最近的中山马鞍岛眼下的房价之差，高达4-5倍之巨。即便是前海现在的新盘限价到9.2万，落差也是3倍多。我相信，未来会有相当一部分的前海白领会选择在马鞍岛居住。的确上面说的深中通道的过桥费是个问题，但还是上面所说的，比之前好。与两地完全没有一座桥连通的时候相比，收费的问题是个问题，但不构成致命伤，因为实在是很近了。而且，随着深圳移居马鞍岛的人数增加，（不指望取消但）降低居民小汽车过桥费会很快成为两地政府的慎重考量。下图为年初省政协委员提议降低两地交通成本，争取对在深中通道通行的深圳、中山车牌的七座以下小客车实施免费通行，显示呼声已出。另外，去年8月，深圳方面也表示：“深圳将规划400辆大巴，未来每天往返深中通道”。这些，我认为说明了一点：民间担忧的，设计方及政府层面也都在考虑，并且已经着手在推动解决方案，有可能结果会比想象的好。马鞍岛有机会成为小松山湖PART.04我们上面谈的是中山面临的两个外部大转变，东风已劲吹。但中山是不是能抓好这个大机遇再演东莞的逆袭奇迹，主要还得看内功。因为，未来的城市竞争，一定是企业和人才的竞争，你能不能吸引和留下更好的企业、更多的人才为城市创造财富、贡献才智，才是最重要的。比如按上面说的，未来一定会有相当数量的深圳人来到中山，但中山如果最终只是当个深圳的“卧城”，那就失败了。这需要城市管理者有为、有远见，并且要大力行动。之所以我说中山要绝地反转，原因之一也在此。请大家注意看中山最近的两个动作。一个是行政区划大调整，一个是国土空间新规划。都在7月份发布。（市域重大平台规划布局图）这两个规划的目的都是在回应中山之前的“四个难以为继”，释放出两个明确的信号：一是，中山在学习东莞，突破传统的“碎片化”发展模式。大家知道，中山和东莞一样，是全国罕见的不设区城市，东莞30多个镇街，中山20多个，在早期这个模式厉害，后期就“各镇为是”，乱作一团。中山开始学习东莞的组团化发展，这是很有力的开局。二是，全面拥抱深圳。中山的新规划重点在于珠江东西两岸发展轴，设定三大产业平台，其中排在首位的是“对接深圳”，并将翠亨新区做大（统筹南朗），表达出全力承接深圳产业的姿态。8月底，中山市委书记赖泽华在一场推进会上讲：“（翠亨新区）作为中山环湾布局向东发展的箭镞，我们要向深圳射出‘丘比特之箭’，加快促成‘甜蜜的合作’……推动深中一体化、同城化”。可以说是中山很迫切的内心表露。从马鞍岛这几年的动作看，中山这个不是口号而是行动。有些人以为都市圈城市拥抱核心城市不都是应该的吗？实则未必，因为也可能虹吸更强。惠州的行动是典型，中山之前也有人担忧，一旦深中通道开通，深圳来的都是“6199”（小孩、老人），把中山当养老地，产生虹吸。我之前谈过一个看法，都市圈城市拥抱核心城市，可能被虹吸也可能实现互补，全在你怎么做。但不拥抱核心城市，结果只会被更快的虹吸。观察中山现在的选择，是：既全力拥抱深圳，又要找到互补。这里面最重要的看点是翠亨新区和马鞍岛。关于这个区域，媒体已经炒的铺天盖地了，咱就不放那些规划图了。只强调一个基本观念：中山能不能再度崛起，就看翠亨新区能不能成，就看马鞍岛能不能成为“小松山湖”。作为翠亨新区的起步区，马鞍岛占地约35平方公里，规划总人口30万人，定位作为中山的新城市中心。这里是深中通道首站，我们讲中山是珠三角的“大过道”、大湾区的交通枢纽，它绝对就是典型代表。从这里出发，到大湾区的四大深水港、五大机场，都约在80km范围内，这是其它区域都不具备的得天独厚的优势。站在深圳都市圈的角度讲，翠亨新区马鞍岛，要比东莞松山湖的地理禀赋更为优越。这里我要再强调一次之前阐述了多次的核心观点：都市圈时代，如何重新理解房地产？都市圈意味着城市边界消融，我们理解城市房地产，就不能再按传统思维以各个城市作为房地产的独立单元，而应该以整个都市圈视作一个“巨大城市”。比如深圳都市圈包含了莞惠中，那么，这个都市圈的中心是在深圳的中心，以此向外扩散。越靠近深圳的城市中心或者是与深圳产业协同度越好的区域，越是房地产价值最高的地方，都市圈城市原来的中心，则未必会如此。这一点，已经解释了松山湖的房价为什么会追平甚至反超东莞城区，也解释了马鞍岛的房价为什么同样高过中山的核心城区。原因即在此。所以，我们要站在这个角度去理解马鞍岛，它不单单是中山的马鞍岛，还是深圳都市圈的马鞍岛。对房地产而言，这是非常重要的区别。正是看到这一点，中山才要雄心勃勃要把马鞍岛做成新的大湾区先进产业平台——重点发展生物医药、先进装备制造、新一代信息技术和现代服务业。截至去年10月，马鞍岛已经引进95家企业，138个项目落地。这里面，大多数都是深圳企业，显示这个产业转移是事实在行进的。（马鞍岛已入驻高新产业图）此外，还规划出不低于240米的超高层建筑“未来之门

关于学区房，我写过很多文章，大学区制在深圳至少三年前就开始推行了，当年也有很多人言之凿凿，学区房要凉凉。但这几年过去，学区房涨了不知道又有多少钱。当年没有买/卖掉学区房的童鞋，不知后来作何感想。

这是我们今天看到居住用地比重大幅攀升的直接原因，但是，这时说起来有些遗憾，应该早做。今天这样做，是因为问题已经尾大不掉了——商办、公寓、M0与住宅的倒挂，已经暴露出问题相当严重了，不得不大事调整。

经我初步比对，这个统计看起来是扣除了还迁住宅（比如晗山悦海可售套数96套，是扣掉了还迁部分的），但没有扣掉人才住房（比如金融街华发融御，统计里说784套住宅，但其实包含了人才住房235套）。

（一）积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100

2017年，常住人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率为42.35%，差距为16.17个百分点，同比微降。估算2017年底，在城镇工作的非户籍人口2.2478亿人。

昨天看到，深圳市发改委官员在一档节目中透露，深圳地铁五期工程是否能够延伸到惠州尚未定音。全文核心意思是：惠州建地铁不满足国办52号文关于人口的要求，所以将延伸到惠阳的14号线合并纳入深圳轨道系统申报存有障碍。但同时又说，根据今年国家发改委328号文，有机会，但要论证清楚这条线路的“必要性和可行性”。有忧虑有转圜，值得一提的是，话里可见，深圳对待这条线路的态度和惠州一致，是非常积极的。这个消息在昨天的朋友圈里引发了一些讨论，我注意到有些标题是：大亚湾地铁梦碎，之类。就我个人看法，政策的东西不好猜度，外因太多。就拿深圳轨道4期工程来说，国家机构调整，国土系统更名自然资源系统，整个轨道工程都停了。那么，我们要是只跟着政策走，就会莫衷一是。要想廓清迷雾，需要看一些不变的因素。整体上我对这条线路的判断是偏乐观的，深圳通往惠州的地铁，终会开通，只是时间问题。

一是：“鼓励地方对高频次通行车辆实施高速公路收费优惠政策，加快推广ETC应用，推动取消高速公路省界收费站，提升都市圈内高速公路通勤效率”。“加快推进都市圈内城市间公交一卡互通、票制资费标准一致……”

看了香港特首林郑月娥今日就大湾区纲要举行的行政长官质询会——显示香港本土各界在对大湾区纲要到底是“惠港”还是“空港”有明显分歧，触动我想继续探讨两点内容，一是香港与珠三角一体化的现实难度。二是大湾区下的中小城市前景。舆论现在唱多的已经非常非常多了，不差我这一份，我主要转为考虑些现实的条件，不代表着说前景不风光，只是提出来，抛砖引玉。毕竟，有讨论才好玩。当然，目前很多具体信息未出，判断无法明晰。更多各位可以待到明天上午看发改委+三地政府联合举办的宣讲会，会有更多信息露出。大湾区的最终目标，简单是一句话，就是要建立一个“统一市场”，人财物知识信息各类要素自由流动毫无限制，这自然是最完美的状态。如果用一个比较虚的指标评价它是否成功，我觉得可以用“大湾区人”来评价——假以时日，这片5.6万平方公里土地上的上亿人口，逐渐都在认同自己是“香港人”、“深圳人”、“广州人”、“东莞人”、“佛山人”之外，也都逐渐认同自己是“大湾区人”。如果能够有这样的成效，那么的确可以说，大湾区是成功的。当然，这是理论上的完美状态，在现实中，可能随便一个大街上的老奶奶都知道，不那么容易的。想想这个区域有两种制度、三种法律、三种货币、三个关税区（语言文化其实也都不同）。某种意义上说，就像是一个微型欧盟（只是一个“不恰当”的比方，冀请各位不要上纲上线）。可以说这是一个最难的大湾区，这决定了这个统一市场的形成。一定有很多需要调和的矛盾，各家一定都有各家的小算盘，不存在说，你发个规划纲要，大家都欢天喜地的抱回家，然后都亲密无间、精诚合作了。这个里面的竞争暗斗，重复建设，相信一点也都不会少。这里面香港（澳门辐射力太弱，不谈）是最突出的存在，不仅体现在经济上，还体现在zz上。某种程度上，理解了香港在未来大湾区里的角色，就理解了这份纲要。香港的定位明确，客观而言，虽然昔年威风不再，但是它所拥有的有很多现时优势依然为珠三角所亟需。和几十年前相比，珠三角现在不怎么再需要来自香港的直接投资，但是，香港的金融中心地位无法撼动。除此，珠三角现在普遍进入产业升级与转型期，对前沿知识、专业化服务、国际化人才的需求更为迫切，这些香港都拥有相对显著的优势。比如我希望大湾区的概念之下，不但能看到更多香港的大学来珠三角合作办学，还希望能够看到更多的香港的优质中小学、医疗机构、律所等等，来珠三角设点。珠三角现今存在着庞大的消费升级，但却面临相对差劲的供应——这些也许需要进行更大力度的改革才能配套（亦是现实困难所在）。梳理林郑及香港政府一贯的表态，可说香港现在的问题有两个，一曰土地枯竭、成本太高，二曰优秀人才不足，香港自身也面临科技医疗教育人才的匮乏（这在这次质询会上提到最多）。那么，这就尴尬了。按此推导，不难想见，大湾区之下，香港会做两件事。一件是，向大湾区要地，发展“飞地”经济，以此推动香港“再工业化”，这要比香港填海或是劈山要更加经济——之前的新闻报道显示，香港已经在这样和惠州洽谈了。第二件是，尽最大可能把本港优秀人才留在香港，不到大湾区去，同时推出更多政策对外吸引更多的海内外优秀人才赴港发展。如果是这样做，会对大湾区的合作产生影响。如前所述，珠三角是依然需要香港的金融、知识与专业服务的，包括科创，尽管我对纲要把科创的领导者角色赋予香港有不认同，但客观上，整个珠三角都面临基础研究不足需要借力香港推进产业进一步升级的挑战。然而，如果香港自身在这些方面也都缺乏，那珠三角的算盘会不会就落了空？落了空的前提下，再给你“飞地”让你再工业化，也许市长会将之视作“奉献”，他就会有想法。当然，你可以通过行政命令的方式来做这样的事情，但那样会导致珠三角地方以及民众对香港观感的降低，进而降低他们在大湾区纲要里的获得感与认同感。如果有这样的担忧，很可能的一个局面是，你纲要发你的，但我该怎么干还是按我的。这就难说形成了合力，而是依然各行其是了。上面的推论是假定香港可以留住他们的优秀人才，但这一点不确定。在眼下珠三角针对港人工作居住已经大开方便之门的预期下，香港的优秀人才是否会留在香港，未必由得港府决定，而是由劳动力市场的竞争决定。如果珠三角都意识到需要香港来牵引自身的产业升级，那么就会针对优秀人才推出更有诱惑力的竞争政策——比如针对香港人才的税收、住房、薪酬待遇、通关便利等等，这些香港显然拼不过，因为内地地方政府主导力极强，可动用资源丰富且方便。而如果香港拼不过，优秀人才会否慢慢出现外流，或者是那些人才身份还是港人，但工作就业越来越多都在珠三角了，那最终会不会导致原本可谓借助大湾区纲要实现再度起飞的香港，竞争力反而进一步被削弱了呢？如果出现这种担忧，那么和上述的情形相反，港人的身份认同，会出现恶化，而香港与内地的心理对立，也会因此更加严重。总之，这个需要寻找到一个平衡点，需要更高的智慧去运筹。第二个问题，关于中小城市，也即是除了四大中心城市之外的其它7个城市——东莞、佛山、珠海、惠州、中山、江门、肇庆。说它们是中小城市，不准确，东莞、佛山已经是特大城市，并且在不远的将来会成为人口超千万的超大城市。为求区分便利，暂且这样称呼。大湾区纲要中，其实没有提及太多这7个城市如何定位，以及如何发展。仅仅是以一种大概的笔触描述了它们整体的愿景——电子信息产业带、装备制造业产业带等等。尤其是惠州、中山、江门、肇庆，如何进行协同，不知道。这些城市也可分两类，一类是东莞、佛山、珠海这类城市，本身靠近中心城市，相对更有地缘优势；又逐渐形成了比较明确的产业基础以及发展方向；人口规模也较大或是密度较高（如珠海）。这类城市，在未来的竞争中，是比较有能力捍卫自身的竞争优势的。所以，在大湾区之下，这类城市还是会成为不小的受益者。但是，对于惠州、江门、肇庆这些城市，会否出现一个风险：灯下黑。湾区里所有的贸易壁垒都逐渐消除了，基础设施也越来越完善（高速铁路越来越便捷）。那么，这些城市的优质企业家、优秀人才，会做何选择？是会继续盘守根据地，勉力做大做强？还是会带着企业，带着资金，带着知识，跑到中心城市去谋求更好的前途？这个是说，未来整个大湾区会否出现虹吸，出现两极分化扩大。四个中心城市会发展得都很好，因为政策、资源都倾斜加持，会吸收到越来越多的优秀人才、优质企业，拥有更多的大学、医院、基础设施等优良配套。而次一等的中等城市，会因为自己的产业基础，成为围绕着中心城市承接产业配套发展的下游城市，也不会差。但是第三梯队的城市，是会更好还是更差？其实是会有一个挑战的。假设，假设发生了，那么会自然导致中小城市政府的地方保护主义上升，从而挫伤到大湾区统一市场的规划初衷。比如说：公共服务的问题。这是另一个存在于中心城市和中小城市之间的现实困难。很多中小城市的本地居民是很恐惧广深港的有钱人去他们那里买房子的，那会炒高他们的房价——过去多年来，类似这样的“深圳人，滚出东莞（惠州）”，偶有发生。即便是刚需，也一样并不受待见。因为你的工作在深圳，纳税也在深圳，主要的消费可能也集中在深圳，但是医疗、教育这些公共品却要当地政府支出公共财政来负担，这个不但政府没有动力干，当地民众也无法容忍。这也是这么多年来，那么多人深圳刚需到惠州置业但是一直无法解决子女在当地接受义务教育的困难所在。如果要推动大湾区一体化，理想的状态是需要在整个大湾区范围内统一配置土地资源，以及统一协调教育、医疗资源，进行资格互认，这样地方政府才有动力为“外地人”去积极的建配套。但如果说大湾区概念之下，本地的优秀人才都跑去了中心城市，而置换来的人，要么都是想着炒一把就跑的投机者，要么是人在中心城市工作的白领人群。那这些城市的市长还会不会愿意为你建学校，让你的小孩在这里接受公立义务教育？最终，这个在市长的眼里，又会变成给香港“飞地”一样的“奉献”。这就不好玩了。具体会怎样，现在不好讲，因为地方政府的因应作为不同，结局可能会有不同。但这个风险考量，可以作为我们判断接下来出台的纲要配套文件会否得到各地政府共同认同并且形成合力的一个切入点。比较多的信息，请大家关注明天的宣讲会，相信会有非常多的收获。【往期文章】粤港澳大湾区纲要里的广深港如何延缓深圳城市的“高成本”？2018年实则是房地产“大年”，房价创2010年以来最大涨幅不吹不黑：深圳2018年GDP的AB面几个大数据看深圳学位的缺口问题越南河内考察（上）：大周期的前夜（？）智库建议：深圳住宅用地比例应提高到25%以上

两年，一个巨长的大湾区规划纲要终于出台了。关于大湾区，我之前写过两篇文章。代表了我对生活其间的大湾区的理解。《市场驱动的粤港澳大湾区，未来会有这六个趋势》《买房子就是买入一座城市，粤港澳大湾区这些地方更有前途》核心观点是：1、大湾区的重任是承担中国经济下一步的增长龙头，放眼全国，如果说未来中国经济势必要走向创新驱动，那么这里目前的势头更好；2、大湾区的核心要义是要实现区域内经济要素的自由流动，构建如同东京圈、纽约都会区一般的国际大都会区，实现要素资源更加有效的配置；3、阻碍大湾区成败的最大障碍，则是深具中国传统特色的行政壁垒（比如公共品提供等等），尤其是大湾区拥有中国现今最为复杂的制度类型，致使这个区域内真正实现“互联互通”要比想象中远为困难。

土地的成本很高，无论是工业用地还是住宅用地，分别影响着企业的用地成本和人力成本。这个成本能不能降下来，理论上可以。如果土地足够多，地价自然就下来。所以，说到底，深圳争来争去，争的还是土地的供给能力。

这显示出，2018年，房企在买地上普遍变得“小手小脚”，尤其是在万科喊出“活下去”之后，房企普遍进入主动去杠杆的阶段。

也闪了我的老腰。我在之前的一篇文章里猜度：深圳2018年GDP总量会突破2.5万亿，增速在8.2%，铁超香港。结果被打脸，真的也是瞎蒙了。《2018，深圳GDP才是首次超过香港》

时隔十一年，深圳拟上调住宅物业费的上限标准。1月15日，深圳发布《住宅物业服务收费指标标准（征求意见稿）》，公开征求社会公众意见。关注此事者可在2019年1月28日前，提出意见。新的标准规定，住宅物业——除别墅、商务公寓外——的收费标准为：多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月（各一级相加），最低为0.90元/㎡·月（各五级相加）；高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。

受益于深圳经济的强劲增长，和港币兑人民币汇率比2017年更大的贬值，2018年深圳GDP不但能够首次实现超过香港，而且可能会超过1000亿人民币以上。我们之前说，2017年深圳GDP超越了香港。这个在2018年初喧闹了好一阵子，在之前实际从2015年就开始了。

我是搞房地产与城市研究的，写教育学位的问题，出发点是不想学区房价格涨得太凶猛。同为家长，感受到读书的“实际代价”之昂贵，如鲠在喉。这两日爆出的罗湖教育部门的操作，我觉得比以往更深的刺痛了深圳的家长，尤其是非深户。从价值判断的角度，作为主管部门，无论原因若何，要非深户“回老家读书”的措辞，都是令人非常不堪的。应当正视，人口吸附能力强的大城市，学位普遍都不足。尤其是名校，抢夺的白热化都令人吃惊。不唯中国，全球都如此。这是个世界性的难题。

（河内西湖）这几年一直在亚洲各地跑，看看不同国家的城市，不同国家的人民，看看房地产，深感收获巨大。比较那些大部分比我们“落后”的经济体，会有更完整的体会，更好的判断。2018年跨年的时候，去了印度的孟买、新德里、古尔冈，但懒散没把体会写出来。这次跨年的时候，和几位朋友去了趟越南首都河内——这个全方位学习中国的地方，考察了当地的经济和房地产。把一些心得总结一下。

医疗方面，项目步行5分钟可到达大鹏妇幼保健院，另外大鹏新区首个三甲医院——大鹏新区人民医院将在今年年底开工。生活配套方面，项目驾车5分钟可到达KPR佳兆业广场，广场有华润万家，可以满足日常购物需求。

工业生产困难较多。工业用电量下降、工业投资增幅下降明显（10月比9月环比大降13.8%）、规上工业主营业务增速下滑、利润增速下滑。

理想的状态就是温和宽松——什么样叫温和宽松，按照盛松成的说法，M2=GDP+CPI+2-3个百分点，也即11%左右。不是2015年之前，扩张的太狠，也不是2015年之后，收缩的又太狠。

今天开了一天的论坛——“首届全国百强房企法务总论坛”，这个是中房协主办、建纬（深圳）律师事务所承办的，我的朋友贺倩明律师是这家律所的主任、高级合伙人，所以筹备的过程我很清楚。基本上全国排名靠前的头部房企，都派了法务总来。主讲者更都是行内大咖，看看这个名单（我也忝列其中）。中房协副会长

“第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

1月份兰州放松了房地产限购，参看我当时的文章《兰州确是微松，合肥却是误读》。当时我在文章里做了预判：2018年全年，会微调，但不要指望大松。从全年看，也不能说对，因为中间的7.31实际上调门更紧了。

深圳房价最贵的地方，也是整个中国房价最贵的地方之一。整体均价都已经在12万/平米以上，高者甚至逼近20万/平米。全深圳最贵的豪宅就在这里，单价超20万/平米的深圳湾1号。

没有风的时候，什么猪都得掉下来。昨天下午不到5时，我朋友圈里一位中介小哥发出信息，香蜜湖配带荔园外国语学位的顶级豪宅水榭花都有一套房下调了报价，227平米挂牌价变更为3000万，单价132159元，南北通，带车位，看香蜜湖全景，业主急售，一次性付款，可以再少到2900万，这是“2015年之前的价格”。小区同户型单位要价4000万以上，有一套2楼同户型的要价3500万。这套房子，自5月中旬开始挂盘，当时报价4380万实收，9月中旬调整到3700万，昨天开始下调到3000万。我求证了中原、链家，的确有这套房源。中原APP上显示，这套房过去7天内带看一次。以下是这个单位的部分图片。如果和5月份的挂牌价4380万相比，下调幅度为31.5%。如果按一次性付款的2900万计算，那么下调幅度是33.8%。而如果和小区均价197360元/平米相比，单价下调幅度65201元，下调幅度是33%。

今天深圳一家知名小学——螺岭外国语实验学校发出一则引发轩然大波的告示，对2019年入学政策中有关的房产条件做出重大调整：住房面积30平米以下者，需购房及实际居住6年以上，且为家庭在本市之最大商品房居所。30-50平米，需购房及实际居住4年以上，且未被锁定。50平米以上，需购房及实际居住1年以上，且未被锁定。

二是，未来城市进入城市群、都市圈的时代。“万科的投资，不按一、二、三四线城市划分，关注重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈、武汉西安中西部核心都市圈，都市圈外，万科的投资会非常慎重”。

昨晚线上选房的万科星城，卖出1900套，大幅超过开发商确定的1200套目标。这一个多周以来，网红盘集中扎堆推盘，臻山府、华强城、万科星城，貌似市场一夜之间又回到了7.31调控之前。也看到有些舆论开始说反转、回暖、拐点、逆转，听起来像是反攻的号角吹响了，大家要准备好银弹，开始入场抄底了。我属于那种“不以涨喜、不以跌悲”的童鞋，我也希望后台的读者能够多花点时间去理解市场，而不是着眼于短期的价格波动，那样你只会永远陷入到情绪里。还是原来在密圈里说的话：投资的第一件事，想明白你要赚谁的钱。理解市场，前提是要对市场状态的描述要准确。当前市场是不是说已经反转了？是不是说接下来的房价要转头向上了。嗯，这样一解释，其实很好答，是不是？7.31之后，到国庆节，包括深圳在内的全国房地产市场其实都已经确立了下行趋势。这个趋势一旦确立，想靠几个楼盘逆转，常理上是不容易的。我们不能因为几个盘的热销就一下子狂热起来（自然也不能因为房子不好卖就变得无比悲观）。更多来判断市场是否止跌反转，要看二手房数据。深圳的二手房成交量与新房之比是2:1还要多，占绝对主导地位。那么答案很简单，如果要市场回暖反转，二手房的成交必须出现止跌回升的苗头。不然，这个市场无法完成筑底，更奢谈反转。我们来看看7.31之后三级市场的变化。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。临近12月，深圳开发商发起2018年最为宏大的一次推盘潮，集中了最多的网红盘，在一周内密集入市——卓越中环、万科臻山府、建发玺园、华强城、万科星城，其中三个都是沙井盘。2018年具备“好价格”的楼盘，基本快被抢完了——等明天网红盘万科星城发售之后。

来自中原地产10月份的数据显示，代表真实价格的深圳二手房价继续全线量价齐跌，验证我们之前的判断。福田、南山、宝安成交量环比跌幅都在23%以上，龙岗下跌超过30%，罗湖15%。在价格上，福田、宝安二手房成交价格环比跌幅超过1%，全市均价52481元/平米，环跌0.73%。和上半年59688元/平米相比，到10月份，深圳全市二手住宅价格的跌幅已经超过了10%，龙岗一些二手房的价格已经下跌超过20%。那么，在这个时候，刚需者——纯粹自住或者偏自住的买家们，要不要继续持币等待？等待更为剧烈的下跌？何时到底，谁也不清楚。如何抉择，每人有不同的判断。但大体上讲，可以这样说，对于自住（兼投资）型的刚需买家而言，10月开始，市场进入了非常好的买方市场。这个市场，你做出“正确决定”的概率，要比以往任何时候都更高。昨晚，后台有个读者跟我说，手里拿着钱，光看不买房子，等待实在是很痛苦。还有另一个读者说，想一次性付款买一套房，因为使用贷款的话，余下的钱不知道投资什么好。

上月底，在惠州城区和博罗走了一圈，看了大约10多个楼盘，上半年去过了惠阳，结合着过去多年不知多少次跑惠州的经历，梳理一些看法。10月的市场简况，有4点。1、市场转入冷清。和上半年相比，惠州市场也是冰火两重天。这个各地差不多都一样，但这里面也有分化。惠东大亚湾的成交量暴跌7成以上，博罗市场也受创比较明显，但核心区惠城区的市场稍好一些，金山湖的楼盘还是相对比较坚挺。整体看，惠州市场是从7月就开始转入清淡，9月份成交面积为112万平米，比5月份高点197万平米，跌了43%。惠城区跌幅为34%，大亚湾跌幅最狠，5月份最高冲到73万平米，9月份掉到17.4万平米，跌幅76%。暂未发现大规模的降价，博罗个别楼盘现在开始推一次性付款有额外4个点的优惠。预期接下来会出现一定程度的调价。