首付两三百万“首改”盘，深圳谁将是必选？
有句话说“弱水三千，只取一瓢饮”，这句话在投资界很管用，股票也好，房子也好，你总是会面临非常多的选择，但是你不需要每次都做对，真正赚钱，做对一次就够了。但就是做对那一次，也并不容易，就是说，弱水三千，虽然你只需要取一瓢，但是那一瓢你要取对。取不对，后果也很大。
今天是下半年第一天，上半年的成交数据都出炉了，大家看看深圳有多“惨”。中介数据网上疯传，二手房成交量创下过去15年新低（这些我过去都预判过了）。
但我还是维持原来“温和复苏”的看法，所谓“人弃我予”，市场熊的时候，对买家最友好，只要你多经历过几轮周期，就懂得我的意思，不要害怕市场不好，而要喜欢市场不好。这样的时机，不是很多见的，你往下看，看牛市的时候房子抢成什么样子，就明白了。所以，现在这样的市场我是真的很喜欢。
问题只在于一点：你的那一瓢，你取谁？
问大家一个问题，在深圳，现在什么样的房子最难选对？不会是1000万以上的，也不是500-600万以下的，而是这个之间的，也即是单价在7万+/平米的系列盘，首付大约200-300万。
再问大家一个问题：放眼深圳的2022年，这个单价在7万+/平米的系列盘，哪个盘又是必选的？
我们来讨论一下。
今年，深圳什么样的盘最难选？
我认为是：单价7-8万/平米，首付200-300万，总价在700-900万这类的盘。
如果你的总预算超过了1000万，首付大约在400万以上（一般买这类房子的，首付都会付的高一些），那就是俗称的“豪客”，这算是买房届的“第一阵营”（2000万以上的富人盘就不说了）。你可以有条件去打“中心”——南山、前海、福田的严厉限价盘。这些1000万+的区域不多，并且价差很大，安全边际高，选起来难度低。像上面这些地方，大部分都是9-11w/平米的限价，地段基本都是深圳最好的地段，配套都是一级棒的。1000万+选一个3房，可以久居了。比如最近开盘的润玺二期，还有接下来前海、宝中、赤湾的限价盘，1200万左右都可以买得起一个三房，这些都比较好分析。
而如果你的总预算只有500万左右，首付在150万以内，那这些客户基本都是首置客、刚需，这算是买房届的“第三阵营”。你可以去打城市“副中心”。那些区域虽然很分散，但是供应量特别大，遍地都是，而且不少盘配有地铁、好学校，挑选的难度也不大。以及，那些楼盘的单价大部分都是在4.5-5万/平米左右，买一个3-4房的总价基本都在500万左右就可以拿下，足够满足刚需5-6年的居住了。像最近开卖的中海观园、深铁璟城等等，都是这类。不足之处在于，这些区域距离深圳“都会核心区”通勤距离太远，有些客户不愿意去。
但唯有买房届的第二阵营，总价大约700-900万左右这样的预算，单价7-8万/平米左右，首付200-300万，非常不好选。一是从需求看，这类的客户往往是“中心买不起，副中心又不愿去”。他们一般是两类客户，一类是想买在关内的“首置”（首次置业者），本身没有房子，但是首付够，而且收入高。二类本来就住在关外的“首改”（首次改善置业者），手里本来是有一套房子的，所以首付要付得高 。二是从供应看，这类楼盘的供应区域也不多，主要都是集中在龙华。大部分盘也不会像福田南山那样都有很宜居的环境、一流的配套，总是会有那么一点“不完美”。所以，对这类客户来说，常常就陷入一个两难之境，要花很长时间比较。
那我为什么会觉得中海闻华里这个盘，无论在全市范围还是龙华范围，都是一个200-300万首付的“必选盘”呢？
原因在以下几点。
第一点，是中海闻华里的地段价值。即是说，在全深圳乃至龙华，能不能找到地段价值比闻华里更佳的盘？
比较难。
中海闻华里的地段位于4号线红山站和上塘站之间，属于龙华配套最好的红山板块——这是龙华最成熟的居住核心。而且，它是2022年龙华红山正中心唯一一个新盘！
我从闻华里大门走到最近的红山站B出口，实测距离约是850米，快一点走10分钟可以到（只有1个红绿灯），站在地铁站就可以望见闻华里。这是地铁便利。
（红山站实景）
教育方面的资源，排龙华前三。中海闻华里在龙华实验学校的学区，而且是家门口一个（龙华实验新扩建学校，30个班，1350个学位，距离50米），路对面一个（龙华实验本部，九年一贯制）。龙华实验2016年成立，这几年蹿升非常快，是龙华区最重点打造的头牌学校。
据我了解，今年的二模成绩尤其亮眼，全区前10龙华实验占4个，全区前100占了18个，持续上升的势头非常明显。另外，大家都知道，这几年，龙华是全国出了名的涨薪挖老师，令现在的龙华实验师资雄厚，光是研究生学历就有175人，孔雀计划高层次人才2人，正高级教师4人。加上周边的新小区较多，生源素质有保障，应该说这所学校未来是非常值得期待的。
（龙华实验学校实景）
在商业的配套，中海闻华里就更有优势了。项目斜对面就是红山天虹购物中心，直线距离400米就能到在建的华南首家Costco环球商业中心，这是全球第二大零售巨头，深圳仅此一家。非常成熟的商业配套，全是步行可达。
（闻华里斜对面的天虹）
文体医疗方面的配套是“四馆一体”+三甲医院——深圳演艺馆、深圳展览馆、深圳美术馆新馆、深圳图书馆新馆以及新华医院，这些距离都在1公里范围内。
（中海闻华里周围1公里所享配套）
在南山福田，同等的预算，你是极难找到和闻华里类似的地段的。你别说买到核心居住区了，就是次一点的二类板块，也只能买到两房户型，因为限价更高——常常会在9万/平米左右。而这类的板块，常常会有一些缺点，或者是没有地铁，或者是居住氛围不够好。所以，如果你不增加总预算，你在南山福田只能买到大约70平米，基本买不到3房。如果能买到，那多半是配套比较“三不靠”的地方。
而在龙华范围，只要在泛红山片区，所有盘基本都同样享有上述这些公共配套。但闻华里最大竞争力在于：它是目前龙华在售所有盘里距离这些公共配套最近的新盘！几乎都是举步可达，全在1公里范围内！
我大概匡算，围绕着闻华里周围1平方公里的范围，政府及企业部门进行的公共+商业投资至少有数百亿之巨。这个逻辑是这样的：你花600万买了一套房子，别人在你这房子旁边的土地上持续投资了几百个亿，这意味着你脚下的土地价值每天都在增厚。这其中，很小的一部分回馈到你的那套房产上，那个增值就很可观。但是它的回馈是根据你的区位来的，通常离的近得到的回馈更多，离的远会少。
这是中海闻华里的地段优势，在福田南山，你能找到跟它同样的地段，但是价格比它高得多。而在龙华，你能找到和它类似的很多盘，但是配套没有它近。
这个项目是中海2021年拿下的限价地块，商品住房销售均价不得高于69800元/平，按规定加4000元/平米装修标准，则精装价不高于7.38万/平米。中海闻华里的产品面积段约为84平米、95平米、116平米，即是大略总价介乎600-900万之间，首付介乎200-300万内。
（中海闻华里项目实景）
这个价格在整个红山片区是限价最狠的，大约是回到了2019年之前的价。我给大家对比一下：
目前中海闻华里周边的二手房指导价普遍在7.2-7.3万平米。比如2017年的小区楼盘华业玫瑰四季二期，参考价7.38万/平米；2015年的小区星河传奇，参考价7.2万/平米；2012年的小区合正中央原著，参考价7.35万/平米。中海闻华里的价格，与周边的二手参考价大略一致。
但众所周知的事实，你按照这个住房参考价，当然买不到那些小区的房子。闻华里周边项目二手的实际成交价，都大约在9-10万/平米（下图是2020年二手价格）。
像星河传奇，入伙6-7年，最新的数据是：89平米单位成交价850万，110平米四房 990万，120平米成交价1100万，单价都在9万+/平米，这还不算二手房比较高的首付、税费几十万，以及你买来后还要自己重新装修的成本。
我大概算一下，如果买闻华里周边110平米的单位，你至少要一次性拿出差不多450万起的首付。而闻华里精装价不超7.38万/平，算下来可以省下很多钱！
两相比较，闻华里不但是有2万左右/平米的价差，而且还可以为买家省下很多钱！
2020年8月，中海闻华里对面的龙光玖悦台开盘均价达到了9.05万/平米，两个楼盘相距非常近。对比的话，价差达到了1.6万/平米。显示出闻华里的限价红利，非常的清晰。
而在整个龙华近期在卖以及将卖的新盘中，基本上价格都比中海闻华里为高。比如说，6月25日开盘的中海学仕里，精装均价是8.2万/平米，因为在深高北的学区，462套房开盘就卖了86%，成为今年“刚改盘”的大黑马。就这样，学仕里也一样是被“狠狠的”限价的。
总之一句话，“6字头”的毛坯价，在红山站与上塘站，基本找不到。
尽管我们很难量化，中海闻华里一定就比同类新盘让利了多少。但是结合以上这些新盘、二手的实际数据，我想得出一个基本判断：这个价格与市场价相比有更加明显的折让，这是完全成立的。
如果按照上面地段价值的分析，这个价格的折让就会显得非常的有竞争力了。同在龙华的盘，可以说闻华里所享有的公共配套是最近最便利的，但是它的销售价格却又是最低的。这个恰恰证明了我们上面说的，论起综合性价比来，中海闻华里毫无疑问是区域内最好的一个。
以上是中海闻华里的优势分析，简单总结就是几点：
1）它的稀缺性高，是红山正中心2022年唯一新盘；2）它的地铁配套，是在售新盘里最近的；3）它的学校配套，水平是龙华前列，距离也是同区域新盘中最近的；4）它所享有的商业配套同区在售新盘最好之一，不但近而且有Costco；5）包括文化及医院在内的公共配套，距离它都在1公里范围，公共投资密度极高。6）它的价格是同类地段中最低的，限价最狠，折价红利明显。
那么在产品打造上，我认为闻华里有非常用心的设计，令人眼前一亮。
闻华里一共是5栋42-49层超高层建筑，总套数1692套，可售708套。
用心的设计之一在园林，设计师贴心研究现代都市人生活方式，设计了九大都市剧场园林。其中令我最为关注的是“中考”园林，就是重点围绕着中小学的体育教学来设计，比如有小区跑道、跳远跳绳、羽毛球场等，很务实的设计。家里有娃上学的都懂，如果是在家里做这些运动会被投诉的。
（中海闻华里园林运动区示意图）
用心的设计之二在户型，因为样板房要在明天才开放，我还没看到，但是看户型图和沙盘，可以清楚闻华里的户型非常紧凑实用，出色的地方在于：大面宽、短进深，尤其是四开间朝阳，3个卧室采光面大。卫生间也都采用了多分离式的设计，非常好用。
（中海闻华里户型图）
用心的设计之三，在于独创专利式水封地漏，这个是深圳中海首创的水封地漏，联通地漏与洗手盆，规避传统地漏可能带来的异味、细菌等问题。这个设计非常有助于防范新冠病毒，可能很多人都清楚，当年香港“淘大花园”的教训，以及这次新冠疫情让大家对地漏传染也是紧张万分。不是一个石破天惊的创新，但是有开发商愿意这样做，我认为非常的温暖，值得点赞。
其它的用心之处还有不少，产品的东西光是讲也没有感觉，大家最好还是去现场看样板房，体验一下什么叫中海多年以来的“精工”品质，相信会有更多的收获。
最后，我认为很有必要说一下中海集中投资龙华的简史，这个对理解中海的投资能力、品牌力量很有用。当然我最主要的目的是想告诉大家：中海值得信赖。
很多人知道，这次为庆祝香港回归25周年，由著名建筑师严迅奇设计的香港故宫文化博物馆7月3日正式对世界开放，展出从故宫博物院藏品中精选出来的逾900件珍贵文物，其中包括166件国家一级文物。但很多人并不知道，这个博物馆就是由中建集团旗下的中海集团承建的。中海集团董事长颜建国在接受央视采访时说，香港“故宫”将会被打造为大湾区“文化名片”。这不但代表着中海的企业能力，更是一种国家信任。
从房地产角度看，中海是一家秉承“长期主义”稳健经营策略的龙头央企，我之前已经写过，大家可以参考《中海的启发：投资不是赌博》旧文。这里我只重申一点，眼下这个房地产行业的流动性大危机还没有结束，不少开发商都出现了延迟交楼甚至交不了楼的风险，有些我们之前从来都不会想到他们会出事。这个提醒我们现阶段买房的时候，务必要高度注意房企的稳健程度。像中海、万科、华润置地、龙湖这些，一定是全行业排名极为靠前的品牌，这个可以放心。
另一个很重要的观察是，中海在龙华的眼光我认为值得阐述一下。多年来，龙华已经成了深圳中海投资最为集中的区域，从远处说可以讲到2004年的中海怡翠山庄，单从近年在龙华的重兵投资说起。
中海2013年拿下中海锦城项目，宣告进击龙华“宇宙中心”最火热的红山板块，之后数年，陆续开发了中海汇德理、中海明德里、中海学仕里以及这次的中海闻华里。一共多达5个项目，以个数论，中海已经是龙华第一了。这个反映了中海对龙华投资的长期看好，即便是严厉限价也依然不能阻挡中海对红山的押注。
而事实证明了中海的眼光值得买房人跟随。我们看一下龙华以及中海开发项目的价格波动。
在2010年龙华楼价破2万，之后进入调整。中海挺进龙华之后，很快就扮演了“龙头”角色，锦城首期在2014年11月开盘，带动龙华楼价“破3”（3.25万/平米），当日售罄。2015年5月，锦城2期开售，价格直接“破4”，半年涨了7500元/平米。700多套房，4000多人爆抢，也是当日售罄。
再到2020年8月，中海汇德里开盘，限价7.53万/平米，1179套房，5秒抢光。
（中海汇德里实景图）
而6月25日开盘的中海学仕里，在市场处于低迷期依然是卖掉了8成多，继续成为龙华乃至全深圳的开盘“龙头”。
这些年，中海在龙华的投资，几乎是盘盘皆火。想当初，锦城价格“破3”的时候，行内便已高呼看不懂，而到今天，中海锦城的真实价值又在那时觉得已经很贵的基础上再涨了2倍多，远超龙华市场均值。
这些一方面是我们上面说的，龙华近些年努力在红山片区增加公共投资带来的不动产增值。而另一方面，也显示出中海极具前瞻性的投资判断。跟着中海买房的人，即便当初觉得贵，但后来还是赚了钱。
未来的事情说不清楚，但对于时下需要买房的同学来说，我强烈建议大家尽快去中海闻华里现场探探盘。上周六（7.3），中海闻华里正式对外开放营销中心和样板房，仅仅是周末2天时间，就收获了上千批客户到场！
基于最近的市场分化行情和闻华里本身的综合质素，我预判该盘未来大概率还是会延续“中海龙华开盘必热销”的传统！
另：上次建了一个500万预算群，是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”，我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、1000万+，有需要的童鞋，都可以扫下方二维码，备注清楚。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。