中山正在迎来第二次历史发展机遇！
（马鞍岛“未来之门”效果图）
时下房地产情绪低迷，该怎么和大家谈买房？
我想波动都是寻常事，越在这样的关键时刻，越有必要回归根本。强调我们一直强调的买房大理念，就一句话：以合适的价格买入一个好城市。所以，判断一个城市的长期成长性，才是最重要的功课。至于短期市场的波动，常为情绪所左右。城市还是那个城市，地段还是那个地段，我们要寻找一些稳定的长周期因素，才能真正的做到逆向思维、人弃我予。
关于中山的文章有很多，我也未见得写的更出彩，本文更多的目的，是想把最基本的概念讲清楚。对于买房而言，没有最优之说，只有最适合。想买到适合的房子，并不需要太多的信息，弄明白最基本的“常识”就够了。
对中山未来5-10年长周期的城市及房地产走势，我的基本看法：
1）基于中山过去10年人口、经济发展，以及中山与深广的规划对接，最可能的一个景象，中山的转型阵痛期行将结束，“V型”反转有希望到来。
2）未来10年，中山毫无疑问将被纳入深圳都市圈。尤其是马鞍岛，将与深圳快速形成一体化，变成前海扩区事实上的卫星城。
3）深中通道开通与前海扩区，将构成中山第二次重大历史机遇。深中通道不是一座桥，而是中山再度崛起的重要抓手。
4）马鞍岛如果做得好，完全有机会成为“小松山湖”。深中两岸高达5倍的房价差距，决定着马鞍岛会成为前海合作区第一外溢需求地。
先正视大家对中山房地产的摇摆心态，最近几年来，的确买房人对中山的分歧渐为增大。这一点不讲清楚，其它无从谈起。
说中山是个地缘禀赋好得不得了的城市，无人怀疑。珠三角“A字型”中间位，周边约80km范围内，四大港口、五大机场，距离深圳直线距离约25km，天然的大湾区交通枢纽。这么好的环境，造就了中山在2000年代之前的历史上，非常牛——曾经的广东制造业“四小虎”，GDP一直紧随广深莞佛，广东“五虎将”。历史上也诞生了强大的明星民企，乐百氏、小霸王、华帝燃具等等。注意，这是中山历史上第一次重大机遇，中山抓住了。
（中山附近码头、机场示意图）
但2008次贷危机之后，中山经历了东莞一样的产业重创。不同的是，中山这个转型阵痛期比较长。东莞通过松山湖的成功，完美逆袭。但中山的确走的慢了，下面三张图，分别显示了中山过去10年GDP总量、GDP增幅、人口增幅在全省排名的变化。
1）过去10年，中山GDP总量从之前的常年第五一路下滑，2015年首次被惠州挤掉，2020年跌到第九，珠三角倒数第二。
2）GDP增速10年累计73%，珠三角排名垫底。增幅下滑明显，从2011年的13%下跌至2020年的1.5%。
3）但中山的人口增加依然还是不错，10年人口增幅排在珠三角第四，这是支撑中山过去10年房价依然录得上涨1.5倍的最大力量。
答案不言自明，过去10年，尤其是过去5年，是中山的产业结构转型的阵痛期。有个数据也能说明，2019年，广东企业500强中，中山企业只有10余家，甚至没有一家企业进入前100强。
这个阵痛期，在房价长周期表现上涨的同时，增加了买家的心态分歧。
深中通道创造第二次历史机遇
PART.02但为什么我要说：中山来到了第二个重大战略机遇期的门前？
这里就要谈到过去几年中山内外环境的重大变化，包括深中通道的建设（外因）、广州18号线的建设（外因）、中山内部的思路重大调整（内因）等等，尤其是深中通道。
（广州地铁18号线延伸线示意图）
关于深中通道，市场观点长期集中在两点：1）认为深中通道开通会对中山房价产生显著拉动。2）认为深中通道非地铁，且因为收费而无法构成通勤圈。
我后来发现，上述争论难说谁对谁错。因为问题不在这里，而在于讨论问题的切入视角。如果仅仅是从买房的角度看，深中通道的房价影响已经被翻来覆去炒了几百遍子，都嚼烂了。
但我认为，仅仅从买房方面是看不懂这条通道的重大战略意义的，深中通道当然不是一座桥那么简单，而是中山能否再度崛起的重要抓手。
这座大桥已经迟建了20年（早在1998年就在讨论），在过去的20年里，整个大湾区最大的意外就是深圳的强劲崛起。看下图可知，20年时间，深圳在核心指标上已经超过广州，且和中山的各项距离都在快速扩大。
1）20年，深圳GDP增长了16倍，人口增长了1.5倍。2016年，深圳GDP超广州，2020年，深圳城区人口超广州，跃升为大湾区第一城。
2）20年，深圳GDP与中山的距离从5.3倍扩大到8.8倍，人口距离从3倍扩大4倍。
如我之前所言，深圳“第一城”的崛起，整个大湾区都没有做好准备。这突出表现在深中通道上，在过去20年里，从港珠澳大桥到虎门大桥这段漫长的入海口上，一座桥都没有建起来。而再往虎门大桥往广州方向，两岸基建连通做的一年比一年好。
（广州1号公路示意图）
这造成的结果是，以深圳为核心的珠江东岸，与西岸的资源要素常年无法便捷流通。深圳这个越来越强大的泵血中心，像一只困兽，无法把产业外溢到中山这个距离最近的都市圈城市。而同样，中山作为一个亟需拥抱深圳推进产业转型的城市，却无法得到强大助益。仅仅约25km的路程，深圳企业必须要绕道东莞走约120km，既如此，为什么不直接去东莞？
事实上恰恰如此，东莞的逆袭，在一定程度上受益于东岸与西岸的无法连通。同样经历了次贷危机大冲击的东莞，GDP增速从2006年的高近20%跌到低至5.3%。恰恰那之后，东莞通过全面承接深圳的产业外溢，尤其是松山湖引入华为终端，成功全面逆袭——成为国内乃至全球强劲的“智造基地”。相应，松山湖的房地产价格更是在2020年超过东莞城区，一跃而成为东莞最贵。
是以，我认为，看深中通道，更多要从产业而非房地产的角度理解，因为经济圈一定在都市圈之上，只有先形成经济圈的都市圈，才对城市房地产有大意义。
当2-3年后深中通道开通，意味着深圳与中山之间的资源要素几乎可以全流通，深圳企业又多一个距离更近的选择。那时，中山将可能迅速被纳入为事实上的“深圳都市圈”，而不再是“珠中江都市圈”。深圳企业会迅速抢占以马鞍岛为核心的中山阵地。
市场观点担忧的路桥费，也许对于个人买房者而言是个问题，但对企业生产而言，不那么重要。只要企业评估继续搬去东莞，综合成本会显著高过加上深中通道路桥费的中山，它就会选择后者。而中山，也将因此而有条件效法东莞，获得一个20年难得的再度崛起的战略机遇！
（深中通道在建实拍图）
前海合作区的扩区之于中山，是战略机遇得以实现的第二个重大外部依托。当然，前海合作区是基于深中通道，才对中山变得无比重要的。
在不久前，前海合作区扩容，面积从最初的不足15平方公里扩至120.56平方公里，扩大八倍。从蛇口到前海中心，再到大空港、海洋新城，全部被纳入。这个湾线几乎占据湾区东岸一整条环湾带，凝聚了深圳的产业精华，并且与西岸隔海呼应。
（前海扩区示意图）
前海合作区扩区，对于大空港、会展中心乃至蛇口，无疑都是大利好。但其实，它对中山来说，也一样是巨大刺激。这个扩区对中山的意义，一句话：中山的对岸，全变成了“新前海”！
（珠江东西岸通道示意图）
那么，新前海对中山的意义究竟在哪？
这里我们又要说回中山的地缘禀赋了，上面说了，中山位处珠江两岸“过道口”。与莞惠临深相比，中山的最大不同是：它是唯一一个最靠近深圳繁华核心区的城市！莞惠的临深交界，都不是深圳的核心区，无论是人口密度、产业结构还是公共配套水平，都无法与宝中、南山相提并论。但中山对面的大前海，是深圳“集全市之力”发展的新中心。这个新中心有全球最大的会展中心、客流量排全国前三的宝安国际机场、全球四大港口之一的深圳港、腾讯全球总部企鹅岛、旅游地标欢乐港湾、深圳新客厅前海中心等等……
这条湾带上现有GDP大约已是两个中山，惠及人口大约是一个中山。从距离上看，东莞到前海实际驾车路程大约70公里，惠州则有100多公里，而中山未来到前海，只要约20公里。
无论是对中山的企业还是对中山的居民而言（包括移居中山的深圳人），“新前海”未来就是一个巨大的聚宝盆，之前苦于不可用，未来则将成为中山的“活水之源”。
（“临深”通道示意图）
也即是说：深中通道激活了中山的地缘优势，而前海合作区则会给中山注入巨大的经济刺激。假如把前海合作区视作一道拦截经济洪水的大坝，深中通道就是一个泄洪口，把前海的经济资源乃至经由香港、境外而来的国际经济资源，源源不绝的注入到中山去。
所以，讲到这里。我认为看待中山的未来是否能够绝地反转，非常简单的一个大逻辑是：未来前海合作区发展得越好，中山就越受益。如果你看好前海合作区的未来，那么就没有理由不看好中山的远景。两地经济、社会落差如此之大，就像大坝放水一样，深中通道一旦开通，经济要素一定会不可阻挡的流动起来。中山的经济发展，因此而得到巨大的撬动，是自然之事。只是多与少而已，但比之前一定是好。
实际上效应也已经出现，《中山日报》去年8月报道：至当时，已有约达200家深圳服务业企业落户中山，其中包括深圳医疗器械协会园区、中航联创、前海股权交易中心、雷诺表业高精密科技产业园等一批优质现代服务业项目。深圳企业已是先机而动，效法东莞再造“深圳总部+中山智造”。
就买房置业来说，也是一样。刚才说了，与临深不同，在深圳与莞惠的边界你还有便宜货选，但在前海合作区工作，大部分白领未来都买不起10w+的房子，东莞临深买房也已不便宜，距离也远，而去东部及惠州又不现实。前海与最近的中山马鞍岛眼下的房价之差，高达4-5倍之巨。即便是前海现在的新盘限价到9.2万，落差也是3倍多。
我相信，未来会有相当一部分的前海白领会选择在马鞍岛居住。的确上面说的深中通道的过桥费是个问题，但还是上面所说的，比之前好。与两地完全没有一座桥连通的时候相比，收费的问题是个问题，但不构成致命伤，因为实在是很近了。而且，随着深圳移居马鞍岛的人数增加，（不指望取消但）降低居民小汽车过桥费会很快成为两地政府的慎重考量。
下图为年初省政协委员提议降低两地交通成本，争取对在深中通道通行的深圳、中山车牌的七座以下小客车实施免费通行，显示呼声已出。另外，去年8月，深圳方面也表示：“深圳将规划400辆大巴，未来每天往返深中通道”。
这些，我认为说明了一点：民间担忧的，设计方及政府层面也都在考虑，并且已经着手在推动解决方案，有可能结果会比想象的好。
我们上面谈的是中山面临的两个外部大转变，东风已劲吹。但中山是不是能抓好这个大机遇再演东莞的逆袭奇迹，主要还得看内功。因为，未来的城市竞争，一定是企业和人才的竞争，你能不能吸引和留下更好的企业、更多的人才为城市创造财富、贡献才智，才是最重要的。比如按上面说的，未来一定会有相当数量的深圳人来到中山，但中山如果最终只是当个深圳的“卧城”，那就失败了。
这需要城市管理者有为、有远见，并且要大力行动。
之所以我说中山要绝地反转，原因之一也在此。
请大家注意看中山最近的两个动作。一个是行政区划大调整，一个是国土空间新规划。都在7月份发布。
（市域重大平台规划布局图）
这两个规划的目的都是在回应中山之前的“四个难以为继”，释放出两个明确的信号：
一是，中山在学习东莞，突破传统的“碎片化”发展模式。大家知道，中山和东莞一样，是全国罕见的不设区城市，东莞30多个镇街，中山20多个，在早期这个模式厉害，后期就“各镇为是”，乱作一团。中山开始学习东莞的组团化发展，这是很有力的开局。
二是，全面拥抱深圳。中山的新规划重点在于珠江东西两岸发展轴，设定三大产业平台，其中排在首位的是“对接深圳”，并将翠亨新区做大（统筹南朗），表达出全力承接深圳产业的姿态。8月底，中山市委书记赖泽华在一场推进会上讲：“（翠亨新区）作为中山环湾布局向东发展的箭镞，我们要向深圳射出‘丘比特之箭’，加快促成‘甜蜜的合作’……推动深中一体化、同城化”。可以说是中山很迫切的内心表露。
从马鞍岛这几年的动作看，中山这个不是口号而是行动。有些人以为都市圈城市拥抱核心城市不都是应该的吗？实则未必，因为也可能虹吸更强。惠州的行动是典型，中山之前也有人担忧，一旦深中通道开通，深圳来的都是“6199”（小孩、老人），把中山当养老地，产生虹吸。我之前谈过一个看法，都市圈城市拥抱核心城市，可能被虹吸也可能实现互补，全在你怎么做。但不拥抱核心城市，结果只会被更快的虹吸。
观察中山现在的选择，是：既全力拥抱深圳，又要找到互补。
这里面最重要的看点是翠亨新区和马鞍岛。关于这个区域，媒体已经炒的铺天盖地了，咱就不放那些规划图了。只强调一个基本观念：中山能不能再度崛起，就看翠亨新区能不能成，就看马鞍岛能不能成为“小松山湖”。
作为翠亨新区的起步区，马鞍岛占地约35平方公里，规划总人口30万人，定位作为中山的新城市中心。这里是深中通道首站，我们讲中山是珠三角的“大过道”、大湾区的交通枢纽，它绝对就是典型代表。从这里出发，到大湾区的四大深水港、五大机场，都约在80km范围内，这是其它区域都不具备的得天独厚的优势。
站在深圳都市圈的角度讲，翠亨新区马鞍岛，要比东莞松山湖的地理禀赋更为优越。这里我要再强调一次之前阐述了多次的核心观点：都市圈时代，如何重新理解房地产？都市圈意味着城市边界消融，我们理解城市房地产，就不能再按传统思维以各个城市作为房地产的独立单元，而应该以整个都市圈视作一个“巨大城市”。比如深圳都市圈包含了莞惠中，那么，这个都市圈的中心是在深圳的中心，以此向外扩散。越靠近深圳的城市中心或者是与深圳产业协同度越好的区域，越是房地产价值最高的地方，都市圈城市原来的中心，则未必会如此。这一点，已经解释了松山湖的房价为什么会追平甚至反超东莞城区，也解释了马鞍岛的房价为什么同样高过中山的核心城区。
原因即在此。
所以，我们要站在这个角度去理解马鞍岛，它不单单是中山的马鞍岛，还是深圳都市圈的马鞍岛。对房地产而言，这是非常重要的区别。
正是看到这一点，中山才要雄心勃勃要把马鞍岛做成新的大湾区先进产业平台——重点发展生物医药、先进装备制造、新一代信息技术和现代服务业。截至去年10月，马鞍岛已经引进95家企业，138个项目落地。这里面，大多数都是深圳企业，显示这个产业转移是事实在行进的。
（马鞍岛已入驻高新产业图）
此外，还规划出不低于240米的超高层建筑“未来之门 ”和建面约67万方的综合体，以及配置了全中山最为高端的规划配套。大家可以仔细看下图，设计到交通、学校、医疗、景观等等，显示出中山并没有仅仅将马鞍岛作为一个产业平台打造，而是一个综合的城市新中心。
（马鞍岛重点规划项目图）
松山湖当然是幸运的，引进了华为。我们不能再指望翠亨新区引进另一家华为。但是，大变革到来的时代，未来谁也说不清楚，没准儿，中山可以通过马鞍岛，孵化出新一代的“乐百氏”。
以上是我对中山目前和未来的整体看法，能否做到，我认为事在人为。中山过去数年，GDP一路走跌，2020年增幅只有1.5%，再跌就负增长了。基于上述分析，我认为断不至于，未来更可能是谷底反转。今年上半年数据已初步显示出“V型”迹象——GDP1651.2亿元，同增16.4%，两年平均4.3%。
从人口的角度，中山目前常住人口440万，实际服务人口500万以上，规划到2035年，常住人口约530-580万人，服务人口约650-700万人。至少有100多万的增量，和过去10年相当。这也意味着，中山房地产会继续拥有重要的托底。
下面给大家带来一个马鞍岛2021年最重磅的一个楼盘——万科西海岸。
这个产品的特色简单说，就三点：马鞍岛上、一线水景、万科出品。
（万科西海岸效果图）
与前海一样，马鞍岛规划住宅用地只有约20%，这意味着新房住宅项目将十分稀缺。万科在马鞍岛，距离深中通道仅约2KM的地方，建造了万科西海岸。这是万科在中山马鞍岛的第二个住宅项目，也显示了万科对中山纳入深圳都市圈的乐观信心。
（万科西海岸区位图）
项目容积率仅约2.56，绿化率约达到30%。为了不负马鞍岛的稀缺价值，万科西海岸在产品的打造上更进一步。项目直面约900米宽阔水岸，拥有无敌的一线水景视野。参考下面这个视频根据不同楼层来看景观。
万科西海岸户型建面约79-109平方米，3-4房精装住宅，大阳台，空间利用率高。梯户比只有两梯四户或两梯五户。除了岛上健全的基础设施，小区也自带游泳池、儿童游玩区、跑道，商业街区等完善配套。
（建面约89平方米实景图）
（建面约109平方米实景图）
感兴趣的同学可以提前看下项目视频。
最后要重点说一句，鉴于近期的房企资金链危机，买家选房子尤其要注意开发商品牌实力，网上已经有人做出了房企安全边际排名表。万科无疑是最好的之一，2021年中净负债率只有205，三条绿线，不需要有任何担心。
这个项目现在已经拿证，对于看好中山以及未来需要住在中山的买家来说，是非常难得的选择。
如果大家对中山置业有兴趣，我建了一个中山置业群，可以扫码下方或者加微信号Sz153858513进群，非中山置业者勿入。