智库建议：深圳住宅用地比例应提高到25%以上

今天开了一天的论坛——“首届全国百强房企法务总论坛”，这个是中房协主办、建纬（深圳）律师事务所承办的，我的朋友贺倩明律师是这家律所的主任、高级合伙人，所以筹备的过程我很清楚。基本上全国排名靠前的头部房企，都派了法务总来。主讲者更都是行内大咖，看看这个名单（我也忝列其中）。

中房协副会长 苗乐如

中房协产权交易和测量研究分会秘书长赵鑫明（重点谈了国内租赁住房现状与立法，大量全国普查数据以及国外发达经济体经验介绍，一手干货，可惜没拍全）

中国国际贸易仲裁委员会副主任王承杰（数据派，谈了房企出海面临的法律风险新挑战，开眼）

深圳国际仲裁院院长 刘晓春（案例派，3个房地产案例讲房地产仲裁原则）

广东省高院民三庭副庭长 邱永清（谈了一大批的法律事务判决原则，比如土地征收、小产权房纠纷不受理、交楼原则等等，实务指导性极强，对于买卖各方都很有价值）

万科集团法务执行合伙人 杨震（几乎是把万科法务这两年的压力测试过程悉数抛出，PPT就是一个新时期房地产法务教材）

华润置地总法律顾问刘中（重点谈了房地产reits，与时下流行的类reits结合，很细致）

等等。

这个会上也见到了老朋友，一向敢言的大雪老师（颜雪明），还赠了我一本他刚刚自费出版的书《自由自在》。

参加这样的论坛，就是一种学习。一天下来，积累下来的东西，可能顶得上几个月。（如果有读者感兴趣，可以后台留言沟通）。

当然，还有一个意外的重量级嘉宾，深圳市房地产研究中心主任王锋博士。我们搞房地产观察的，今天就先分享王博士的PPT。当然，你不能说这是政府的调控政策，因为都是建议，我是觉得很有意思，分享出来大家讨论一下。

整体上，王锋博士对全国和深圳房地产的判断，是市场主流观点更加乐观的。主要的理据是，房地产开发投资的表现还是不错。全国的国家统计局已经发到了11月，就不讲了，只讲深圳。

1、前10月，深圳住宅开发投资增长28.2%。

这张图显示，深圳前10月房地产开发投资上升20.4%，是全国增幅的1倍。住宅的开发投资更是高达28.2%。房地产新开工面积增幅为48.7%，住宅新开工面积的增幅高达68.1%。这些都说明了，2018年深圳的房地产市场在大部分时间里，市场景气度都还是很不错的，真正的转差，就是9月以后。

2、前11月，深圳一手、二手住宅的成交量都录得同比增长，比2017年同期要好。

一手住宅累计成交面积为257.82万平米，同比增长13.9%。二手住宅累计成交面积489.95万平米，同比增长2.2%。

成交量和之前中介机构披露的数据都一样，从单月来看，能看出两点：一是，上半年其实市场在回暖，这个其实是，倘若没有7.31的再调控，市场在2018年是会持续回升的。但因为7.31，2018年其实是出现了一个过山车行情。二是，看短期，从8月开始，市场就疲软不堪，根据国家统计局统计，9月、10、11月，深圳二手住宅价格连续一平两跌（见下）。

这里要说明一点，图表上显示深圳11月新建、二手住宅成交量都回升，但是这个我之前说了，是因为10月有一个国庆的缘故。具体市场回升不回升，要看12月乃至明年1一季度。

3、库存量大幅增加的背后。

这张图说明，前11月，深圳住宅供应量大增50%，尤其是9-11月，环比大增175%、51.5%、105.3%。说明深圳的供应量，就像牙膏，挤挤还是有不少的。看8月以后的批售量变化，增加的很惊人。10月比9月增加了44万平米，到了11月，单月暴增了几乎100万平米。然后结果是，深圳的去化周期达到了14.9个月（这个不能说明什么，市场一回暖，立马就消化掉）。

供应量的大增说明了几个问题：一是11月的住宅成交量回升是虚假的，因为供应量大增的缘故。二是这两个月市场整体的开盘去化情况，很不理想。这是我们要认清的。

4、二手价格连续俩月下跌。

这张图里谈到，新建住宅从2016.10-2018.6，连续21个月环比下降，11月均价为54066元/平米。这个被限制的价格，已经失去了信号意义，中原的这张图更说明问题。

看二手房价格，国家统计局数据，9月，深圳二手住宅环比持平；10月，环比下跌0.6%，降幅全国第一；11月，继续下降0.2%。

这个结合着成交量来看，才能看出市场的真实情况。

5、预警系统逼近下限。

这张图比较有意思。深圳从数年前开始建立一个市场监测预警系统，之后一直在完善改进。看这个曲线图，合理区间上限在100.6，下限在99.4。意思是说，一旦触发了上限，便要调控降温。比如2015年3月，一手住宅价格快速上涨，预警非常明显。而从2016年3月开始调控之后，一路到了10月再出调控，价格环比指数款速回落到合理区间。

现在，价格环比指数仍较平稳，“但逐步接近预警区间上限”。（估计属于笔误，是逐步接近预警区间“下”限才对，99.8，很快就到99.4）。11月的价格指数放上去，应该差不多到了。

而一般到了下限，那么意思应该是：停止调控加压，适当进行松动。联系到最近的房贷利率下调，这个预警系统值值得大家收藏研究。

6、深圳市场调控建议——宅地比增至25%。

看这张图，最重要的建议是：调控不能放松。这个比我的估计还要严一点，我认为是会有所松动。王锋博士的建议是，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续加强调控”。我个人认为，可能不会成真，除非市场转头上涨。

第二个建议是治本的建议，非常漂亮！无论怎么增加供应，只要是说增加供应，就是好方子。这里面说了一个具体数字——这是我第一次见到住宅用地的比例提高到具体一个数值：“将住房用地占城市建设用地的比例提高至25%以上”！（大概就是250-260平方公里）。

是进步，首先要肯定。但依然不够，之前得到一个数据，深圳现在宅地比大约是在22%，也即是说提高了3%。如果是放到全市面积，大概是12-13%这样。依然是显低于国外同等级人口规模的发达大都市。

总之，能增加是好事，先做到再说。

7、警惕企业“进村”。

第四个建议里，培育住房租赁市场。里面谈到，深圳1071万套存量住房中，租赁住房占73.5%，其中又有62%租住在城中村。其间存在诸多不规范，故此建议政府大力推进城中村租赁市场的规范运营。

但基于之前发生的事件，建议里对企业进村的态度明显变得非常保守和警惕。“防止企业进村，借综合整治、统租经营之名哄抬租金、增加居民居住成本”。

这个话就说得非常直白了，还有更直白的。“完善市场租赁政策法规，加强市场监管……稳控市场租金”。这说的是“租金管制”。

这关于租赁住房的两点建议，统一显示出：在经历万村事件风波、长租公寓“抢房源”风波、以及自如甲醛风波之后，官方对企业进村乃至社会资本搞租赁公寓的态度，都在会变得非常之消极。

关于这个问题，见仁见智，我只能说，如果政府能做好，拿去也行，怕的是到最后搞不好。

8、加快深莞惠实验区开发。

这最后一条建议：“加快深莞惠实验区开发建设”，值得赞赏及呼吁。

王锋博士建议里写道：“加快深莞惠实验区开发建设，并通过实施深莞惠区域房地产市场一体化调控，稳定区域房价，拓展深圳产业用地空间和居住空间”，他并希望这一条建议得到中央和广东省的支持。

构建深莞惠都市圈，这是市场一直在呼吁的，也是市场自发的运动规律，挡也挡不住，我从2016年也提过多次，今年在参加深圳住建部门的几次意见研讨会时，每次都提这个建议。深莞惠三地在这个问题上，应当拿出更高的政治智慧来。

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