人们不敢贷款买房子了

价是可以骗人的，量却是骗不了人。

从4月份房地产销售和信贷数据看，人们没有信心了，不敢贷款了。

预期收入流决定了人们负债的偏好，预期收入稳定且可增长，人们就会增加借贷，反过来就不会。

4月份的信贷数据，是令人害怕的。可怕在于，它可能是有持续性的。

我直接引用建行金融市场部张涛的最新评点，看金融人家比我们专业：

4月末居民贷款增速已经降至5.9万亿/年，较去年同期下降了3.2万亿/年。其中，居民长期贷款增速降至4.6万亿/年，较去年同期下降2.1万亿/年；居民短期贷款增速降至1.2万亿/年，较去年同期下降1.1万亿/年，居民去杠杆的速度较上月进一步加速。

另外，居民存款增速则继续提升，4月末居民存款增速已升至11.9万亿/年，较去年同期提高了1.2万亿/年；其中，居民定存增速升至10.2万亿/年，较去年同期提高了2.2万亿/年；但居民短期存款增速却降至1.7万亿/年，较去年同期下降了1万亿/年，居民增加配置无风险金融资产的进程还在继续。

中长期贷款里面大部分都是买房按揭贷款，所以，这个总结来说：1）人们不愿意贷款买房，开始降负债；2）也不消费，人们选择存款避险，尤其是定存（占存款比重由去年一季度的70%升至今年一季度的90%），增加储蓄抗击风险。

只有对未来的收入预期和整体环境非常没有信心，人们才会这么干。

而这个趋势现在看有可能是会持续一段时间的，我们只看房地产方面。

要解释一点，我们看到的房地产销售数据和居民中长期贷款数据，都是有滞后性的，尤其是后者，是发生在房地产销售数据之后的。对于新盘来说，要网签备案抵押之后，银行才会放款，然后才会录入贷款数据。对于二手房来说，要在过户抵押之后，才会录入数据。所以，相对于市场一线的成交，按揭贷款的数据足以滞后1-2个月的时间。

也就是说，今天的房地产销售端数据，会继续预示着接下来的信贷数据。

而1-4月，房地产的销售数据也同样在继续下滑。商品房销售面积39768万平方米，同降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

这意味着接下来5-6月份，展现按揭贷款趋势的居民中长期贷款也会继续下滑。

从房地产开发投资录得罕见的负增长看，房企的投资信心也在快速跌到了冰点以下。我之前半开玩笑的说，现在距离全面一刀切的大刺激，只差一个巨头倒掉。而在最近，融创又被爆出违约，足见整个房企行业的严峻状况与之前相比，并未有缓解。

以上叠加，可以让我们回溯看出：在一季度，我们推出的宽松政策，未能展现出对市场信心的提振作用，反而是市场信心一再下滑。之前说的信贷坍塌，事实上已经出现了。这个背后，自然有疫情防控的因素，但应该说，根本性原因是在于去年的“YUNDONG式”大爆锤，疫情又加剧了这一切的严重程度。

讲到这里，我们继续看一下全面下滑的就业数据，就不由得再次内心犯凉。

最新数据显示，16-24岁调查失业率已高达18.2%。而今年高校毕业生1076万，创下历史之最。这些人找到工作的前提，是社会上有足够多的企业在创造就业。但是，疫情防控灭掉了一大批的中小微企业（举凡旅行社、酒店、院线等等），而去年的爆锤也灭掉了吸纳大学生就业极猛的互联网、教培这些行业——连腾讯今天发出的财报也显示停止了增长，一季度净利下滑23%！

当大家不再埋怨“996”、面对现实埋头找工作的时候，发现企业都在裁员了。这样的行情，人们不贷款、不消费，是很自然的选择。市场的失去信心，表现在每一个角落，不是哪一个行业，哪一个地区的问题。

我今天发了一个朋友圈：回头看去年的各种神操作，得到了那么多蠢货/蠢文章的鼓掌叫好，今天要不要大家再来回头算一下账？当犯的错误不由他们承担代价的时候，他们不会吝惜于尽情的做帮腔。我希望今天的现实，可以让一些人清醒一点点。有些事情也许我们不敢说，但至少可以不用那么卖力的鼓掌。

放到深圳，信贷数据的走势也是类似。我把2017年以来深圳的居民中长期贷款做了一些梳理，和大家分享。

2017-2021年，深圳居民中长期贷款增加额分别为：2017年增加2147.75亿、2018年增加2174.82亿、2019年增加1725.5亿、2020年增加2316.02亿、2021年增加2385.63亿元。

能看得出来，居民中长贷与房地产市场涨落高度同步，比如2018年第四季度市场调整持续到2019年第三季度，那么录得2019年居民中长贷增幅显著下滑。而2021年经历了住房参考价的打击，房贷还能维持增长，实属难能。

而2017年-2021年的1-4月，这6个年份居民中长贷增加额的同期数据分别为：2017年1-4月增加628.1亿元、2018年1-4月增加664.03亿元、2019年1-4月增加548.04亿元、2020年1-4月增加708.59亿元、2021年1-4月增加1216.97亿元、2022年1-4月增加477.18亿元。

今年前4月，深圳居民中长贷增加幅度创下了过去至少6年的最低记录！比2019年还要惨！比2021年同期少增了超过6成！（2020年疫情爆发年份之所以增长，是因为当时央行快速大量向市场注入了流动性）。

这个原因有3月份深圳封城的冲击，但背后更多是去年的大冲击造成的。这个冲击不仅仅是房地产——房地产冲击也是其一，作为中国房地产的大本营之一，深圳的房企在这一轮冲击中是首当其冲的，量缩价跌，严重打击了买家信心。还包括了互联网、科技巨头等等，再叠加国际冲突（对华为的冲击），整体综合的打击，造成了信心丧失。今天我们面临的状况，民众的信心差，指向的根本不是对房地产的信心，而是整个国YUN的信心，这是我们必须要正视的。（就我研究房地产市场20年，我从来没有见过有哪一次像这今年，大家的悲观是全面性的，2008我都没有见过这么悲观过，这难道是那些“赢麻党”们想要的吗？）

从我后台粉丝的微观行为来看，也是一样的有焦虑。有不少粉丝依然会选择买房子，但也有些粉也向我坦承，去年以来经营或收入，都受到显著影响，对未来的预期都无一例外的变得非常悲观，他们共同的决定是减少借贷。比如一个是做电商的，打算买400-500万的盘做投资，内心有怀疑，对时局、对行业、对未来的收入都焦虑。另一个做便利店生意的小企业主，80万盘掉了其中一个店，还想着卖手头的房子来降负债。再一个是去年炒股的，亏了500多万，本来打算买1000多万的房子，现在也推迟了。

而现在还在决定以及有能力买房子的，据我观察一个非常突出的特征：大部分反而都是置换型的，手头有2套房，卖掉其中1套腾出名额。这样的买家本身就要支付高首付，所以也不存在很大量的贷款。这样的买家，是希望趁着这个市场的调整期，能够不那么焦虑的换到一套改善房。

我并非是过度的悲观，事实上，宏观面与微观面，是完全不同的两个思维系统。在微观面，市场任何时候都存在机会，尤其是在悲观的市场中更是往往酝酿好的投资机会，但它只针对那些留有子弹的人才有意义。所以，我给到我的粉丝们，最大的一个微观建议是：划定好自己所能承受的红线，大幅提高你的安全边际。在原本我们设定的负债率基础上，继续下调负债水平、月供水平，然后再据此做出你的买房决策。

而在宏观面的角度，一方面我认为，政策已经在转变，刺激性的政策在发生效用，并且，我们一定会很快的看到，更多更大力的扩张政策正在路上。只是因为存在的滞后性，这个传导还没有达到预期，它还需要时间。我认为随着政策的传导以及更多的逆向对冲，到年中，宏观面的企稳会真的到来。对于信心恢复，我们需要多一点耐心，多一点乐观。

另一方面，今时今日，要扭转房地产局面我们依然有机会。我们有着全球最高的首付比，最为苛刻的市场监管，真的要启动房地产市场是有这个基础的。首付降低、利率大幅降低、行政管制全面取消……我们有很多的工具箱，如果能够显著降低买房人的负担（降到足以冲抵他们对未来收入下降的悲观），依然还是会有很多人愿意入市的。至少在四大都市圈，我不怀疑这一点。但是如何防止再引发新一轮反弹，那就要考验决策层的智慧了，我丝毫也不希望再陷入到房价大涨大跌的历史怪圈中。

但我最想强调的是，市场根本的信心恢复，绝不在房地产，而在房地产以外。在于整个郭嘉能否重新回看和承认，过去的2021年，我们的很多政策是过激的，我们需要给到民众和企业家（哪怕是像蝼蚁一样小的企业家）更强、更久的安全感，不能无限度的去迎合所谓的“民意”，随意去一刀切的锤灭一个行业——那都是经过大家几十年辛辛苦苦耕耘起来的。过于激进的ZC，不会让所有人过得更好，却常常会带来不必要的损失 。

希望这一课，我们都学得值。

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