政府不宜孤立的上调物业费
时隔十一年，深圳拟上调住宅物业费的上限标准。
1月15日，深圳发布《住宅物业服务收费指标标准（征求意见稿）》，公开征求社会公众意见。关注此事者可在2019年1月28日前，提出意见。
新的标准规定，住宅物业——除别墅、商务公寓外——的收费标准为：多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月（各一级相加），最低为0.90元/㎡·月（各五级相加）；高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。
说明一下，这是针对前期物业管理服务的政策，所谓前期物业管理，指的是自楼盘入伙到业委会成立并与（新）物业公司签订合同这个时间段。深圳普通住宅物业前期物业管理服务收费实行政府指导价管理，别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅区，实行市场调节价，由物业服务双方协商确定。
影响面大不大？
大约会覆盖超过2100个住宅小区，占深圳住宅小区总量的59%。
截至2017年11月，深圳“全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。”——《关于<深圳经济特区物业管理条例>（草案征求意见稿）的说明》。
我所在的小区正好处在筹备业委会的前期阶段，从旁观察，不可谓不复杂。借此机会，表达一些看法。
按官宣，调高物业服务收费标准的原因有二：“一是物业服务收费标准没有随着人工成本等费用的变化而调整，物业服务陷入了低价低质的恶性循环，物业服务水平与业主需求不相适应；二是现行物业服务内容和服务标准不够明晰，由物业服务收费与物业服务质量引发的矛盾日益增多”。
深圳上一次调整前期物业服务收费标准，是在2007年，距今已有11年之久。当年10月16日，深圳发布《住宅物业服务收费指导标准》，限定住宅物业高层收费上限为3.9元/m2/月，多层收费上限为1.3元/m2/月。
11年时间，高层住宅收费增幅为44.4%（或1.73元/m2/月），多层住宅收费增幅为69.2%（或0.9元/m2/月）。
客观讲，这个增幅不高。与11年来深圳的居民可支配收入、物价增幅相比，这个判断都成立。
比如，深圳城镇居民可支配收入在过去这11年里，增幅为117%——2007年，城镇居民可支配收入为24301元，到2017年为52938元。
另外，从横向对比看。中国超级大城市的住宅价格已经“媲美”任何一个国际大都市，但是住宅物业管理水平可谓有巨大差距。这其中，物业费“低价”，是一个重要因素（带来了“低质”）。比如在香港、东京，物业费都在20-30元/平米/月（我一个朋友在将军澳住35年的老小区，53平米使用面积每月物业费1600港币）。这一点具体成因不讨论，但，我个人相信未来中国大城市优质小区的物业费会升得很快。
然而，我的看法是：政府不能孤立的去上调物业费价格，因为，问题的关键不在此。
物业管理是一个行业，这个行业现存最大的问题是：价格机制严重扭曲。尤其是在前期物业管理市场。政府也许是好心，认为限定了物业收费价格，会让业主得到好处。
但实际上未必。
如在房地产市场一样，限制价格，就会有两个后果，一是，如果价格真的下降，会造成产品或服务质量的下降。二是，会出现“两个价格”，买家真正支付的代价并不会减少，但会引发极多的纠纷和对抗。
如今这两个问题，在物业服务领域，都出现了。物业领域现存两大矛盾焦点，都与此对应。一是，业主愤慨于物业公司提供的服务质量差。二是，业主愤慨于物业公司长期占用小区的公共收益。尤其是后者，已经演化成为中国住宅小区的业主与物业公司之间最大的矛盾焦点。
从明面上看，业主支付的物业费虽然不多，但是“损失”了公共收益——那些还没有成立业委会的住宅区，公共收益基本上都由物业公司占用。这笔钱，物业公司也许用在了小区共有部位的养护修缮上，也许没有，总之，业主不清楚，因为没有业委会无法查账。如此，对业主而言，他会认为这是他支付的代价。
举一个最近看到的案例，后海蔚蓝海岸3期小区的业委会最近发了一个《申请》：基于公共收益丰厚，免去业主5个月的物业费。这个小区现在物业费是高层3块/平米/月，小高层2.8元/平米/月，大约10来栋楼。每年公共收益约50多万，截至2018年12月，小区公共收益结余达280万元。而小区每月的物业费支出是55万元，刚好可以为每位业主代缴5个月的物业费。
如果换个姿势，这个小区没有成立业委会。那么，很可能出现的一种结果是：这笔公共收益以及孳息，业主都无法享受、无法处置。而这样的小区，在深圳是多数，有业委会的反而是少数。
由此，我觉得答案已比较明朗。对于主管部门而言，介入住宅小区的前期物业收费并非最最要之事，眼下最紧要的事情，是尽快清晰的落定物业公司和业主之间的产权权利。简单说，就是推动更多的小区成立业委会，剩下的事情，让他们自己去谈。
至于物业收费高不高，该多高，这个行业赚钱不赚钱，不是政府操心的。从现在到香港上市的10家物业公司的财报看，存量物业运营不但能赚钱，而且毛利比房地产开发还要高——资本市场给物业公司的估值都远超房地产开发，有的物业公司市值甚至都已经超过了母公司。
看下图，这些物业公司的综合毛利率都能在20%-40%，基础管理这部分的毛利率虽然低一些，但是增值服务的毛利率可以达到50-60%。
这种情况下，如果政府只是去孤立的调整物业费的价格，而不去界定业主和物业公司之间的权利，就会带来价格信号的愈发扭曲。最终导致，业主群体与物业公司之间引发更大的对抗——物业公司认为，自己的经营不赚钱，需要提高物业费。而业主们会认为，他支付了两笔费用，但从来看不到账本。
尽快尽多地培育起拥有主体地位的业委会，才是政府该做的事情（现在业委会都能当原告被告了，适格主体都有了）。而如果这些事情做了，物业费的指导价，其实就没有存在基础了。让大家去基于商业基础去洽谈即可，想得到优质服务的小区，就付出更高的价钱，不能付出更高价钱的社区，也一样可以选聘到适合的物业公司（物业公司未来的赢利点并不在物业费）。
但，仅仅是通过指导价规管，是没办法让一个行业走向良性的。
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