深圳房地产的冰与火，15年来的几张图
昨天，深圳发布了2020年住房供应计划，我请美联物业提供了一些数据，也做了几张图，综合起来看。
按照计划，2020年，深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源面积为601.88万平方米，69350套，其中：住宅490.55万平方米，50618套；商务公寓111.33万平方米，18732套。
具体项目，大家可以看下面的详细表格，大家关注的今年的“必打盘”，都在里面，信息还是比较透明的。
首先确认下口径，这个住房+公寓的供应量里面，是否扣除掉了城市更新项目的还迁住宅部分，以及人才住房部分，因为这两部分占的比重还比较大，尤其是前者，经常性占去大头。
经我初步比对，这个统计看起来是扣除了还迁住宅（比如晗山悦海可售套数96套，是扣掉了还迁部分的），但没有扣掉人才住房（比如金融街华发融御，统计里说784套住宅，但其实包含了人才住房235套）。
这个大家在探讨市场的时候需要注意，说明真实有效的商品住宅供应，可能会比公布的要少。
对这个供应量如何看，我们放到历史长周期里来解释。
看这张图。
2006-2019年这14年，深圳住宅供应量，大体上看，曲线是下降的，就是说住宅供应是渐次减少的。在金融危机之前，年度供应多数在7万套上下。随后的第二个高峰出现在2015年，批售6.6万套。但是之后一路大幅下滑，最低在2017年供应还不到3.5万套。之后，供应虽然在增加，但一直在5万套以下。2020年批售住宅5万套，相比去年增加8.8%。但放到历史周期里看，还没有回到平均水平——2006-2019年14年，累计住宅供应730578套，年均5.2万套。
但大家都知道，深圳过去14年，人口是在持续猛增的——常住人口从2006年的846.43万人，增加到2019年的1343.88万人，累计增加接近500万人。
人来了，就需要住房，无论买不买，都会影响到你这座城市的套户比、家庭住房自有率等等重要指标。人口的猛增，对应只需要做一件事，就是持续的增加有效住房供应。但是从长周期曲线看，住宅供应不增反减，这是官民两界都要承认的基本事实。以此，来解释深圳房价涨跌，才是真正的核心逻辑，其它的，指责什么开发商、中介、投资客炒作，原因有，但都不是主因。
还要指出一点，上述这个供应水平，还是建立在深圳房价14年狂升数倍的基础上，可想而知，深圳适合的年度住宅供应量应该是多大才够？
再来看商务公寓。以前的深圳，其实是没有把公寓算作住房供应的，因为公寓性质上不是住宅。昨天还有个粉丝问我：为什么我在国外买的公寓都能涨价，在深圳买的不涨价？老天，她是没搞懂国外的“公寓”那其实是“住宅”，国内的“公寓”性质那是“商业”，根本不是一个概念。
今年深圳公寓计划供应18732套，比2019年是减少了，但你不知道的是，它是深圳商务公寓历史供应的第二高峰。
看下面这张图。
深圳的商务公寓供应，在过去的14年里，可以说是一飞冲天。在2006年，供应量是1667套，到2019年翻了接近12倍。尤其是从2016年开始，公寓供应第一次超过万套，到最近2年，逼近2万套。对比2016-2018年同期的住宅供应，只在3-4万套，公寓年度供应量最高已经接近住宅的一半。
累计14年里，深圳一共批建了95158套商务公寓，加上2020年的计划供应，15年供应超过11万套。
我之前一再呼吁，深圳应该尽早停建公寓这类产品（包括现在已批在建的都应该改规划），因为这个产品属于“功能缺失”，无法算作有效的住房供应。按照我们对公寓的正常理解，它应该是针对极少数高端商务人群短期商务活动使用的。在京沪，这样的产品类型都是如此——少量、高端、综合体里面、酒店式管理。故此，深圳在这11万套的公寓总盘子里，真正有市场需要的，绝不会超过1/10。建少量高端公寓实有必要，但深圳绝不应该拿出如此宝贵的土地/住房资源，大面积去批建公寓，不但造成资源错配，还会加剧住宅供应的紧缺，远期还会带来非常多的社会问题（比如学位配给）。想一想，这10万套的公寓指标拿出来建住房，无论是什么住房，都将会对深圳的供应缺口起到较好的缓解作用。
在人口猛增的背景之下，深圳一边是住宅供应的曲线减少，另一边却是商务公寓供应的持续猛增，这是长周期供应数据告诉我们的第二个事实。
和公寓相呼应的，是办公楼的供应，再添一根线，对比看一下。
过去14年，深圳办公楼的供应基本和深圳走势是一样的，从2006年的2000来套最高增长到2017年的1.28万套，虽不及公寓增幅大，但是供应猛增的曲线一致。而且要注意，这只是可售的办公楼数据，考虑到深圳大部分甲级写字楼是自持不售的。这意味着，10几年来，深圳的写字楼供应也是连年猛增的。这一点，与我们在市场上的切身感知，是一致的。
谈到这里，就可以讲一个基本道理。很多人根本不信深圳房价涨，是因为供求规律。但把这三类产品对比一下，可能就懂了。
住宅价格不需要多谈，深圳在2006年新房均价大约是9000块，现在是大约5.5万块，均值升了6倍。放到具体区域，10倍的很多见。就是最近5年，翻几倍的也不少见。
公寓、办公统一价格不容易找到，但从二手交易市场，大致可以算出。比如同区域的写字楼与住宅，前者价格往往连后者的一半都不到。至于高空置率，我们就都知道了，有疫情的冲击，但就是没有，还是高空置率，背后折射的不就是很简单的供给过剩的道理？公寓也是一样，大家可以问问身边的朋友。当初带着恋爱一样的懵懂心去买了公寓的，最终有几个像住宅那样赚了大钱的，具体的案例我就不放了（绝大部分都是通胀品）。
结论是：供应不足可以解释深圳住宅价格的疯涨，恰如供应充足可以解释办公楼、公寓价格的滞涨。短期的市场或许受到政策的影响都会很大（比如今天财富城的公寓配了/减了深高的学位，引发的吵闹），但是看长周期，哪个供应过剩了，哪个太缺了，解释起来是不难的。
前几日，深圳规土部门澄清说，深圳在土地供应上没有厚此薄彼——厚产业商办，薄住宅，“网络传言与土地供应实际不相符”。
我个人认为，这个解释是否令人信服，不能看单年数据，看2020年度土地供应数据还真得不出来有偏向。比如2020年的土地供应计划，居住用地占比超过24%，还是可以的。
但如果还是回看长期数据，结论其实和前面的事实是一脉相承的。
最后看张图。
美联物业根据官方公开出让的土地数据统计，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是：17%、10%和53%。
要注意，这个口径只统计了政府公开出让的土地结构，考虑到深圳的土地来源近年来主要来自城市更新，那么，结构会有不一样。但是，长达14年的数据，还是可以管中窥豹，得出一个“居住用地比重偏低”的结论，还是站得住脚的——众所周知，国家标准要求居住用地占比下限为25%。而产业用地的占比高达53%，这个其实已经远远超出了政府划定的不低于30%的红线，实在是偏高了。
以上几张图，其实是从土地供应到房屋供应，14年的长周期，来看深圳的各类土地、物业供应的消长。房屋的来源是土地，土地供应的不同比重会投射到不同类型的房屋上，进而会以各类物业的价格波动来反射出来，最终来提醒我们的政策做出正确的因应调整。
事实是怎么样，最重要。但面对事实，具体怎么解释，又怎么行动，就不是我们这些搞分析的所能左右的了。
ps：寻求“商务合作”的同学不要再关注我了，谢谢。