解读中央经济工作会议：房地产“强化长效、弱化短调”
每到政策发布，都能显示汉语的博大精深，脑壳烧坏，也未必搞得得明白。
我们的政策文件，一向都是要对比之前的政策文件看，才能看出点东西。但具体说谁能解释得透，那全看上头事后的解释。
非常细致的我们做不到，大面上的解释可以来看一下。
每年底的中央经济工作会议，都是确定来年至少半年的发展思路。今年的会议尤其重要，外有贸易战，内有宏观经济下行，可谓内外交困、风雨如晦。正如会议所言——“世界面临百年未有之大变局”。
1、关于“规律性认识”。
比如坚持党中央的集中统一领导，提高宏观治理水平，向下负责，团结一切可以团结的力量。这些是上升到了“经济工作的规律性认识”高度，应当属于我们的“核心利益”，也即是在未来与美国的谈判中“不会退让”的部分。
2、经济运行“变中有忧”。
之前基本是“稳中有进、稳中有变、下行压力加大”，这次增加了一个“变中有忧”，意味着未来的宏观经济下行，是更加确定的，有很大压力，这个判断，决定了接下来的很多政策方向。
3、“做好经济工作至关重要”。明年是建国70周年，要求“以优异成绩庆祝”。这说明了，之前流传的国家可以容忍经济更低速增长，是错的。“保持经济运行在合理区间”，应当在6-6.5%，不会容忍失速，还是必须要“六稳一提”的。
4、积极的财政政策和稳健的货币政策。
这个话在7.31文件里也是这么表述的，没有什么变化。但在阐述上，明显是在推行“扩张型”的财政政策——“积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模”。这个表述有力回击了市场流传的中央决定“不减税不降负”传闻。预期国家会容忍更高的财政赤字——相信比2018年原初预定的2.6%为高，也会更大幅度的增加地方政府发债（来推动基建）。但在货币政策上，基本是原来的表述，但根据以往的经验，在实际执行中，它应该是“稳健偏宽松”的，现在其实已经发生了。预期明年的货币不会扩张很明显，但是定向的动作会很频繁（比如前两天的特麻辣粉定向降息这样的动作），融资环境一定会比今年好，市场的真实利率会降下来（也必须要降下来），房贷利率的上浮幅度也会降下来。
5、真正转向扩大内需，“促进形成强大国内市场”。
首要提的是消费市场，“加快教育、育幼、养老、医疗、文化、旅游等服务业发展”。把国内消费市场真正激活（减低出口，减低投资），一定是未来唯一的出路，而且，我们是全球第二大消费市场，没有理由空间不大。而继续在原来的已开放的市场里打转转（比如房地产），潜力继续提升空间已经很有限了，而上面提及的那些未真正开放过的领域，是真正有大空间的。之前学界已经论证了几百回，由于受到限制准入，那些领域的市场提供的商品和服务现在满足不了消费升级需求的，有很大的改善空间。尤其是教育、育幼、医疗，主流民意是恐惧它进一步的市场化的，认为过去已经“市场化过头”了。这是很严重的认知偏差，他们从来都没有真正开放过。
6、首提经济体制改革。
我认为，（明年重点工作的）第五点和第六点，是这次会议最重要的地方，这其实是在侧面回应“中美贸易战”——但是从我们的立场和利益出发而做出的决定。
第五点谈到的是“加快经济体制改革”，这几乎是今年所有会议里都没有提到的，7·31未提及，10·31也未提及，12·13的政治局会议也未提及，以往的政策文件多数提的是“经济结构优化”之类的。
这里面，第一点是落实国企、民企、外企的“竞争中性”原则。国家队是一定要做大的，这也是“核心利益”，不要期待有什么让步，但可以是“政资分开、政企分开、公平竞争”（比如淡马锡那种）。
第二点是，激励民企。保护民营企业家的人身、财产安全，营造法治环境。这个之前10·31的文件已经讲了，民营企业家其实并不需要保护，但需要法治，需要相对自由的市场竞争。第三点是，减少政府干预，“凡是市场能自主调节的就让市场来调节，凡是企业能干的就让企业干”。但这个部分一笔带过，估计到各地，也很难落实。
7、全方位开放。
这个表述之前有，但这次有一句话极为打眼——“推动由商品和要素流动型开放向规则等制度型开放转变”。这句话是能够把握住中美贸易战的本质和痛点的，其实就是规则要对等、透明，而不仅仅再是开放商品市场。尤其是动辄反美的朋友们，还是好好体味这段表述。这里面每一句都很重要，比如放宽市场准入、保护外商知识产权、允许更多领域外商可控股独资（比如金融业）、积极参与世贸组织改革。说白了，这就是要和美国进行3个月贸易谈判的脚本。
8、最后来谈到我们的房地产。
首先，这是时隔半年重提长效机制、房住不炒。在7·31政策文件中，表述是最为严厉的。当时是这么说的。
“第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
但到了10·31、12·13，房地产只字未提，当时主流观点解读为“房地产已非主要矛盾”，或者“要放水”。前一个判断是对的，后一个是错的。
这次的表述重提长效机制、房住不炒，但和7·31相比，是有不同的，一句话概括：“强化长期、弱化短期”。“强化长期”更多谈的是制度建设，比如房地产税、住房保障等等（可参看我之前的文章《中国正在形成自己的“住房模式”》）。这时候重提这个，可以有效降温最近有关房地产调控松绑的预期。但其实，提与不提，这个行业的从业者都会相信“长效机制”会稳步推进。
“弱化短期”，指的是，对于各地因为这一轮的调控而出现的房价波动甚至城市经济困难，回到了最开始的调子：因城施策。大概意思是：你们各城市自己去相机把握。不再发狠话——“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”——就是好消息。
就此而言，即便是重提“长效机制”，对于房地产未来的政策，我还是维持之前的判断：政策正在走向“温和宽松”，但是大放水不再可能。这个“政策”包含两个部分，各城市无法主导的宏观货币政策，会温和宽松。各城市可以主导的行政管制政策（“五限令”），也会温和宽松。但是不同能级的城市，宽松度会不同。
当然，“长效机制”总是悬在房地产头上的那把钢剑，这个机制将会主导我们对房地产市场的长期预期。这个事情属于行业的重大转变，暂时无法判断，只能边走边看。
总之，这次会议释放出来的信号，在房地产领域，基本在预期之内。在进一步改革开放领域，则是给出了一些“猛料”（对于舒缓贸易战会有正向作用）。至于说，最后做到什么地步，那么要观察接下来的行动。还是那句话：现在是“一个行动胜过一打纲领”的时候。
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