现在买房子，和以前有什么不一样？
有的同学已经放弃了今年的买房打算，问我明年的形势会如何。
我哪里知道，2021年是一个大变局的元年，很多东西看不懂。我只知道这一年的影响会很深远，但以后怎么样，还要观察。
站到2021年的末端，面对着接下来要卖的最后一波网红盘。我想，弄清楚眼下房地产的大形势，对我们买房子更加重要。就是说，价格的涨跌、何时是底难以预判，也无意义，但是市场的逻辑到底发生了怎样的变化，已经非常值得我们认真对待了，它将影响我们在未来多年的购房决策。
现在和未来买房子，和以前买房子，到底有什么不一样？市场逻辑发生了怎样的大变化？
我认为以下这几个不一样，将是一线城市未来好几年甚至更多年都会持续发生的故事。
第一，人们买房子要升值的心态会更强烈而不是更平淡。
这一点我相信有很多人不认同，因为我们目前的调控政策，恰恰正是要让房地产的回报率回到一个“平均甚至是平庸”的回报率。只有当一个行业的回报率变得平庸了，过往涌入房地产的资金才会离开它，进入其它的领域，进而实现经济的换挡。
但意愿是意愿，人性是人性，为什么我要这样讲，根本的一个原因是：现在一线城市的房价太贵了。这个简单的事实导致，每个人买房子，都会更加明显的带有资产保值增值的强烈意愿。当一个人需要动辄耗费600-700万甚至1000万才能买到一套房子的时候，他绝对不会想着：我只是想有一个自己的家。700-800万和10年前的200-300万，已经完全不是一个概念了。这笔钱他如果不能够认真的买对，可能他一辈子都赚不到，错不起。
所以，在深圳，当一个刚需跟我说：我需要买一套能住的房子时，其实他的潜台词是：我需要买一套能够居住同时还要能够保值增值的房子。这个意愿不是今年这样，一直都是这样，只是今天更加的强烈了。
有人说，那国家的政策是“房住不炒”，这里我想要弄明白一点：“房住不炒”自然是对的，但它并不等于“房住不涨”。那些买房子带着升值意图的人，绝非就是一个炒楼客。所以，我希望后台的同学们能够正确的理解这一点。并不是说你是刚需，你就是好人，你就占有道德制高点，别人带着一点投资的意图，就变成了坏人。也不是说那些买了房子的人就是既得利益者，你没有买房子，就受到了很大的不公。
这是第一个不一样，人们会因为未来房地产的回报率趋向缓和，而变得更加集中于那些可以带来更大升值的资产。
第二个不一样，普通散户的选择空间将越来越少。
讲到调控政策对市场的影响，太多人只把目光盯到了房价上。但是，我想很快，大家就会发现：作为普通散户的你，时代给你的机会空间越来越少了。
对调控政策的对错优劣，见仁见智，我们只谈结果，我想请大家认真的思考一个事实：你是不是发现市场上的楼盘，看起来越来越多，但实际上你能够选择的越来越少？
这一点，我相信很多人也会反驳我：你看，政府在努力的增加供应呀，现在每个季度新盘都很多，而且都不好卖。是的，但我并不看这个阶段性的现象，我关注的一个简单事实是：这些楼盘里面，有多少是你能自由挑选的。
来看一看：
有很多盘，很好，价格非常低，比如南山公开出让的土地，未来新盘限价只卖5万，但是那是人才住房，你不能买。
如果你没名额了，那你现在只能去买公寓等非商品住宅。
如果说你积分太低，那你大部分情况下就没有机会买到网红新盘，然后你只能去市场上淘二手房，要花高价，给高首付。
这就是现在普通散户所面临的基本事实，一句话：市场给到他们的机会空间其实是在迅速减少的，而非市场因素制造的机会在快速扩大。这个逻辑很好说，现在的市场里，有安居房、可售人才房、可租人才房、公租房、限价摇号商品房，等等，非常多，但是总体的市场供应量并没有增加太多，意味着蛋糕被切走了，那你能参与的机会就越来越少。
比如大家看看安居集团这几年手里已经攒下了7-8万套的货，这些盘里面，有些在南山的只卖5万（市价的6折），按照现行政策，未来绝对是非常暴利的回报（大家想想龙悦居就知道了）。但它们只针对某些特定的人群，你没有机会，对普通散户来说，你不能买的住宅就不叫供应。
再用10-15年回头看，今年以5万块的价格买到福田南山人才住房的那些人，也许又会爆赚，这恰恰是非市场制造出的排他性机遇。这样的机遇始于2018年的“二次房改”。在之前的那些年，深圳也有一些福利性住房，比如深云村、侨香村等等，但是它们占比很小。但那时过去，未来，这个趋势将快速演变。
结果很简单：对没有什么渠道的普通型买家而言，购买纯粹市场化产品的机会是在快速收缩的。是以，如果你是人才，公务员，你可以很好的利用这些政策，但如果你不是，就要提前为自己做好打算，你怎么应对这一切？
你说这不公平，对不起，这是新的市场准则。
第三个不一样，买房子已经变成了天然的“长期主义”。
我们经常会听到有人谈到“长期主义”，我本人也是一个长期主义思想的遵行者。但是，这不是市场事实。在过去的大部分年份里，大家买房子——如果他是带有投资意图的话——考虑的第一件事是，3年能涨多少钱，几年能卖掉。到今天，还有很多同学都是如此问我问题。
但是，今天的这个形势下，买房子已经变成了天然的长期持有，不再有上面说的那种情况了。没有限售之前，这个时间还短一些，但是自从3年限售期的加入，现在打新买一个新盘，你要做好这些准备：因为销售条件的变化，交房时间普遍要3年，比如现在买的房子，很多交房都到2024年。然后是办证，要一段时间。最后是限售期，3年。结果是，买一个新盘你至少要持有在手里7年以上的时间。
这个过程对很多人来讲，无形之中改变了很多人的操作。比方说，你必须要有很好的耐心，尤其是要做好7年以上的现金流安排。这一点，在过去，可很少有人这么干，大家都是死命的放杠杆，恨不得自己的钱一分都不掏，全部贷款。所以，从这个角度说，锁定时间的延长，有助于降杠杆——当然，这只是对一部分人群而言。
对降杠杆有益，但对于投资/自住，我认为影响没有想象的那么多。因为从市场回报的角度，过于频繁的交易，远远不及长期持有，带来的回报高。我之前举过很多例子，在早期很多人炒号，结果发现，还不如老老实实的拿着一套房子赚得多。在大周期的行业，降低频繁交易，集中持有，实际上是更容易赚到更多钱的。只是很多人忍受不了太长期的等待，每个人都想着一年富几回。
总之，这个变化在可见的未来，也不会有放松，加上今天的房价已经很高，月供的压力可谓非常大，对很多人来说，必须必须要做的一点是：降低负债，要像保护生命一样保护好自己的现金流。
第四个不一样，能满足“美好居住需求”的楼盘会有更加“分化”的溢价。
今天的大形势是，全国都在限价。常理推之，限价之下，没有好产品。实际上是不是这样呢？的确如此。我们看到，很多产品的交付的确很一般，甚至是“交房即维权”，叠加了很多开发商的爆雷危机，今年的维权比往年发生的更频繁。
我不想陷入“房闹”的争论里，这里我想指出开发商需要正视的两个简单事实：一个是，买家是愿意为高质量付费的，这是长期要珍视的客户。另一个是，撇除因为房价跌砸售楼处的，今天房地产的产品质量看来不能满足他们的追求。
看第一个，在深圳，这些年，真正大卖的，很多都是死贵死贵的豪宅，反而不是那些偏远地区的刚需盘。比如香蜜湖的学区盘、蛇口的海景盘。我想这个代表了人类最根本的追求，每个人如果条件允许，都想住到更好的地方去，为子女提供更好的教育，在社会上的身份感更高，有更好的景观，更干净的空气，更优美的公园，更便利的地铁等等。
虽然说一个城市永远都是富人少而穷人多，但能够满足那一小部分有钱人的房子更少，因此，就是那么少的富人，他们也可以把那些豪宅买完。对此，我们不需要抱有仇富的心态，因为这是人性，任何时代都是这样。正因为如此，后来者才会更有动力奋发图强。
同时，最近这几年，深圳放开了物业费，那些高档的新盘虽然限价了，但是物业费动辄都是7-8块/平米，甚至是9块9/平米，已经不低了，一套3房每个月的物业费都要1000多块。即便如此，他们还是愿意出钱，已经说明了一切。
再看第二个，显而易见的答案是，没有满足。因为槽点太多了，自然是有限价的原因，损伤了开发商增加产品投入的动力。这个我们不能苛责太多，但我认为，面对今天这样的形势，开发商会有两个反应：
一类开发商会这样说：限价损伤了我做好产品的意愿。
另一类开发商这样说：即便是限价，我也要努力的在可允许的条件下，做出更好的产品。
我个人更欣赏后者，我想，眼下这个时候，是一个非常好的“洗盘”市场。真正有远见的开发商，会利用这样一个非常“残酷”的市场时机，把产品做好。也许在短期内不能得到什么市场激励，但是再用5-10年的时间看，更有机会跑赢的一定会是他们。
“豪宅”与“普宅”分化越来越剧烈的趋势，我想未来会更加的显著。大家蜂拥去买豪宅，也并非单纯的因为涨的高，而是一个综合的回报高，这些回报有些是看得到的，有些是看不到的。未来的市场，将会很不一样。
第五个不一样，买房子的专业要求越来越高。
如果在未来你想获得更多的回报，你需要做更多的功课，这一定要比以前难，难很多。
基于上面的一些看法，我想从“大周期”的角度再总结一下：大体上讲，基于房地产大周期仅有一次的角度看，现在买房子，再想像以往那样获得翻5-10倍甚至几十倍的收益，已经不可能了，你买的房子在未来数年涨1倍就是很好的回报了。
而大周期结束之后，很多国际市都市的经验都在证明：不同地段之间的楼盘，差价可能会在数十倍。比如东京早几年，有20-30万/平米的银座，也有不到2万的足立区。深圳现在也已经出现了，有4万的坪山，也有30w+的深圳湾。很难放在一起去比较。
答案很明显：如果选不对，那个代价可以非常大。
比如，同样的地段，你买二手我买新盘，差价有可能就达到了50%，对后者来讲就是一倍的收益了。
再比如，不同的地段，你买对了我买错了，5年的时间，可能又是一倍的差距出来了。
为什么这几年房地产市场上有些做高额付费的大V赚钱，一部分原因也在这里。一线城市一套房子涉及到的金额常常上千万，相当于是做很大一笔股权投资了，有些同学不敢再抱着过去房价3-4万时代的思维，因为犯错的成本太大了。他们会找“专家”，宁可事前花钱，也不能事后后悔，付高昂的学费是为了让自己避免更大的损失。所以，不要一棒子打死，可以从这个角度重看这个问题。
但的确我承认市场上有不少“割韭菜”的大忽悠，这让有些粉丝觉得，凡是付费的都是骗子，我不置可否，只能说恰恰是这样，你更需要睁大眼睛，选那种靠谱的——如果你承认买房子未来的确会越来越专业的话。你不可能指望市场永远都是“干干净净”的，恰恰相反，市场通常情况下都是“乱七八糟”的。正是因为它乱七八糟，你才要提醒自己，在你花自己的钱的时候，要小心、小心、再小心。这是我给大家很重要的一点忠告。
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