正在“消亡”的美国市中心
由于新冠疫情的持久影响，以及远程办公和混合办公的兴起，美国的市中心遇到了大麻烦（专家也是这么说的）。
在美国最大的10个城市中，截至8月中旬，写字楼的平均入住率不到2020年疫情暴发前的一半，约为44%。这比2021年5月的情况要好，当时写字楼的平均入住率只有27%。但是在包括纽约、芝加哥和旧金山在内的几个大城市，几个月来平均入住率停滞在40%或以下的水平，这表明工作场所在疫情期间受到的干扰将长期存在。
斯坦福大学(Stanford University)的尼古拉斯·布鲁姆(Nicholas Bloom)等专家预测，等到最终尘埃落定时，将有20%的工作日是远程办公，高于疫情前的5%左右。在市中心办公室工作的知识性员工和专业员工中，多达一半的人至少有部分时间是远程办公。“我们可能再也没有中央商务区了，”纽约市市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)最近不情愿地承认。
美国标志性的市中心能否在这种转变中生存下来？
答案是肯定的，有一个根本原因：真正的市中心不能简单地归结为写字楼。即使办公室会像马车一样消失，我们今天称为市中心的街区也会存在下去。
市中心及其所在的城市是人类最具适应性和韧性的创造，是经历过更严峻的考验而生存下来的。无论是流行病、瘟疫，大火、洪水和自然灾害，还是战争和恐怖袭击，在应对各种危机和灾难过后，市中心都进行了重建和改造，这是一项持续进行的工作。市中心也适应了巨大的经济转型，比如半个世纪前的去工业化进程。
今天，我们的市中心不会因远程办公的兴起而消亡，但是将被迫再次改变。凭借城市领导者、房地产开发商和公民社区的明智策略和坚持不懈的努力，市中心可以变得比以前更美好。
市中心没有消亡
正如我在2021年提出的那样，新冠疫情真正的作用是加快了我们的市中心已经发生的一系列变化。作为工业时代的遗留产物，市中心是从20世纪50年代、60年代和70年代纯粹只为工作服务的中央商务区逐渐演变而来。在此之前，市中心是更具综合用途的社区，不仅有商人、银行家、店主、工匠，后来还把工厂和住宅混合在一起。
18世纪末到19世纪初，随着工业革命加速了工作和家庭的分离，“市中心”这个词诞生，把纽约和波士顿等城市的商业中心和更高档的上城住宅区区分开来。更专业的办公综合区域，也就是我们现在所说的“中央商务区”，是在20世纪初至20世纪中期，随着加速城市功能专业化的钢结构、电梯技术和土地使用法规而发展起来的。
郊区化加剧了城市地区的这种分裂，形成了工作和居住的不同区域。正如罗伯特·福格尔森(Robert Fogelson)在他的巨著《下城：1880-1950年间的兴衰》(Downtown: Its Rise and Fall 1880-1950)中解释的那样，在过去150多年里，市中心经历了数次演变和蜕变（正如书名的暗示），到了20世纪末似乎已经完全消亡。
但是到了20世纪90年代末和21世纪初，市中心又恢复了生机。
从夏洛特、亚特兰大、休斯顿到密尔沃基、明尼阿波利斯和西雅图，随着更广泛的城市中产阶级化，美国各地的中心社区发生了变化，增加了餐馆、夜生活、文化场馆、学校与其他服务和设施。在911事件后的重建过程中，纽约金融区的居民人数增加了两倍。在全美各地，受过良好教育的年轻人涌入城市，推动了这种复苏；从2010年至2016年，年龄在25岁至34岁之间的大学毕业生占城市中心附近社区人口增长的一半以上。
远程办公只是加快了这种转变。即使居家工作可以让人们把家搬到更加经济实惠的郊区，或者迁往美国生活成本更便宜的地区，年轻人也在返回中心城市，以利用当地得天独厚的经济机会和社交机会。有很多人仍然希望住在市中心及周边社区，即使他们减少了待在办公室的时间。
事实上，城市中心居住着数量惊人的远程工作者，有些人在疫情前往返于郊区通勤。纽约房地产专家乔纳森·米勒(Jonathan Miller)在推特上写道：“我们考察的大多数曼哈顿公寓似乎都有住户在远程办公。”
在疫情暴发之初，曼哈顿的房价和租金出现了暴跌，现已反弹到历史高位，让这座城市的生活更加难以负担。
根据穆迪分析公司(Moody's Analytics)一项详细的研究报告，在美国各地的城市中，对市中心住房的需求明显超过了其他城市街区的住房。这种需求推动了人们对市中心老旧写字楼和酒店改建为住宅的兴趣——在理想情况下，这些改造项目让生活成本高昂的城市有机会在增加经济适用房供应量的同时，创造更具活力和可行性的综合用途社区。对于大多数美国人来说，市中心是他们最接近“15分钟城市”梦想的地方，在这个生活圈，工作、学校、购物、公园、餐馆以及所有其他日常生活必需品都离家很近，只需步行或骑自行车即可实现。
但今天的市中心不仅仅是居住、工作和购物的地方，还是人们和企业相互联系的最佳场所。不管是大都市还是小城市，市中心都占据了最中心的位置，拥有最集中的空间，人们可以汇集到这里。即使在写字楼相对空置的地方，市中心的社区也拥有各种各样的社交活动。餐馆的预订量达到了疫情前98%的水平，艺术中心、剧院和文化场馆的入座率也同样有所回升；篮球馆和曲棍球场也座无虚席。
我在多伦多大学城市学院的同事通过追踪商店和餐馆等信息点的手机使用情况，一直在北美62个主要城市及其市中心监测这些活动。他们发现，有些城市的市中心活动已经复苏，超过了疫情前的水平，包括盐湖城、俄亥俄州哥伦布、加利福尼亚州的弗雷斯诺和贝克斯菲尔德。纽约市的中城和金融区已经恢复到疫情前四分之三以上的水平，在大城市中排名第四，而整个城市的活动水平是疫情前的97%——从这两个案例来看，远远超过了奥斯汀、迈阿密、纳什维尔和夏洛特等“阳光地带”的增长圣地。也许颇具讽刺意味的是，除了办公室以外，似乎“城市”的各个方面都恢复了原样。
这些社交功能和连接功能恰恰是人们对市中心最看重的东西。在《2021晋思城市脉搏》(2021 Gensler City Pulse)调查报告中，餐厅、咖啡馆和社交场所是城市居民认为大型商业区最重要的特征，其次是公园和露天场所、交通工具、购物、剧院、博物馆和其他文化景点。写字楼和商业用途排在最后。
这种变化非常大，使得“中央商务区”的旧名称不再适用。今天的市中心更适合被视为“中央连接区”，成为人们进行社交、合作和展开协作的重要平台。
即使在疫情暴发之前，知识型员工必须整天待在办公室的想法，也与他们真正的工作方式不一致。随着互联网的兴起，需要集中精力的工作可以在任何地方完成，而且通常在远离办公室干扰的情况下，工作效率更高。早上不需要通勤，甚至不用换好衣服，这极大地节省了时间，也提高了生产力。
但是其他类型的工作（对创新和创造力至关重要的工作）需要依靠面对面的互动。不出意外，最近的调查告诉我们，这正是知识型员工最想从办公室得到的体验。超过一半的人表示，面对面工作的主要好处是有机会与同事和客户进行社交和协作。
随着人们更多地在咖啡馆、餐馆、酒店大堂、图书馆和其他所谓“第三场所”办公，市中心本身也越来越多地承担了传统上与写字楼有关的功能。最近对远程工作者的调查表明，近40%的人每天都有部分时间在咖啡馆和共享工作空间办公。区域规划的变化可能会让更多这样的现象出现。
随着工作摆脱写字楼的束缚，也创造了机会来提振大城市中心以外其他地区的经济。办公地点已经从成熟的办公区分散到邻近的住宅区，比如曼哈顿中城南部、翠贝卡区和哈德逊广场，芝加哥的诺斯河以及旧金山的教会区和市场南区。这些毗邻市中心的社区往往很少有摩天大楼，而是拥有老旧的仓库和工业建筑，像谷歌、亚马逊和Facebook等科技公司正在进驻这些地方，成为美国新办公空间最大的租赁者之一。
工作和生活重新融合的类似趋势也在从前的郊外住宅区和小城市上演，在过去几十年里，这些地方的工作机会一直向大城市中心流失。
郊区办公地点重返工作岗位的比例通常比中央商务区的办公地点更高，这在很大程度上是因为通勤时间更短。房地产公司高力国际(Colliers)的吉尔•博洛克(Gil Borok)今年早些时候表示：“只要是通勤时间较短的地方，或者是你住在郊区和人口密度较低的地区——从办公室的角度来看，这些地方的人最有可能返回工作岗位。”
这种趋势在华盛顿州贝尔维尤或马里兰州贝塞斯达等历史悠久的综合用途郊区最为明显，这些地方集中了大量的专业员工和知识型员工。不过随着更为传统的郊区增设共享工作空间和“第三空间”，供远程专业人士偶尔办公使用，这种趋势也开始出现。其中就有Daybase，这家公司由WeWork的几位前高管创立，正在将新泽西郊区的空置零售商店改造成共享工作空间。
在新泽西州纽瓦克和康涅狄格州布里奇波特这样的老城市，附近有大量的郊区知识型员工，也可能出现更多对写字楼和共享工作空间的需求增长。随着郊区和小城市增加更多的工作空间，大城市的市中心增加更多的居住空间，我们的社会正在开始弥合生活和工作长期分离的裂痕，这正是工业革命造成的后果。
半个多世纪前，当时年轻的城市规划学家简·雅各布斯(Jane Jacobs)写了一篇开创性的文章，批评20世纪中期单调乏味的摩天大楼丛林，这篇文章的题目叫做《市中心是为人而存在的》(Downtown is for People)。她认为，城市中心的未来在于变成更平衡的社区，今天的情况更是如此。
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