伦敦的金丝雀码头，汇丰控股正在搬离，瑞士信贷可能很快也会跟进。德卡银行(DekaBank)已决定撤离位于法兰克福金融区“美因哈顿”(Mainhattan)的高房龄摩天大楼，巴黎的拉德芳斯也在上演租户相继离去的场景。在席卷全球的写字楼市场动荡之中，欧洲高楼林立的金融区所受冲击最大，随着空置率急升和估值骤降，这种痛苦还将加剧。银行和其他主要租户正在想方设法提高到办公室上班的吸引力，这也是疫情之后重整旗鼓的一部分，他们不再选择类似华尔街的那种巨型玻璃和钢结构高楼，而是选择靠近商店和餐馆的较小型建筑。这也反映了银行需求的变化，因为银行不再从事批发业务，也就意味着他们不再需要金融危机之前大量涌现的那种大面积办公场所。位于法兰克福金融区的德国商业银行总部大楼（左）。去年，三星曾试图出售这座大楼，但没有成功。摄影：Alex Kraus/Bloomberg这一趋势意味着伦敦梅菲尔区和埃菲尔铁塔所在的巴黎第七区等区域将会热络起来。相比之下，金丝雀码头、拉德芳斯和法兰克福的美式中心区等超大型的金融中心，为了避免成为废弃之地，将迎来大规模的高风险投资。穆迪公司(Moody's Corp.)可能是下一个搬离金丝雀码头的主要租户。据知情人士透露，该评级机构已委托高纬环球(Cushman & Wakefield Plc)就新办公场所的选址提供建议，新址面积可能比现有办公面积小近三分之一。黑石集团房地产部全球联席主管凯瑟琳·麦卡锡(Kathleen McCarthy)在接受采访时说：“我们要看到这些单一文化街区随着时间的推移而发生变化。”她说，它们需要吸引更广泛的租户，并变成将工作、生活和娱乐结合起来的地方，“这可能需要很长时间，对于拥有这类资产的人来说，可能会有点困难。”
为了振兴现有街区，政策制定者们开始打破几十年来每个区域的建筑只能有特定用途的严格规划。传统上以办公场所为主的伦敦金融城增加了更多的餐厅，现在还打算将老建筑改造成酒店，而纽约则在推动改造成居住类建筑。长期以来，城市规划已转向将居住、零售和办公与公共服务相结合的多功能空间。“15 分钟城市”的概念要求人们从家出发，在短时间内就能满足日常需求。从斯德哥尔摩郊外的Barkarkby和雅典附近的Ellinikon，到柏林泰格尔机场和米兰前世博中心的重新开发，欧洲所有新的大型开发项目都在某种程度上顺应了这一趋势。
那些在世纪之交前后迎来鼎盛期的高层建筑密集型商业区有着迫切的复兴需求。根据CoStar Group的数据，第一季度末，距离凯旋门 5 公里（3 英里）的欧洲最大专设商业区拉德芳斯的空置率达到 20%，而巴黎市中心的空置率仅为3%。该房地产数据提供商的数据显示，金丝雀码头的写字楼空置率约为15%，是伦敦西区 6%的两倍多。法兰克福也有类似情况，空置率是柏林和慕尼黑的两倍。这个德国金融中心的写字楼空置面积超过100万平方米，相当于法兰克福最大的写字楼——德国商业银行大厦面积的八倍有余。德卡银行将搬迁到新的 Four 综合商业区，这将加剧竞争。德卡银行已决定搬离其位于法兰克福金融区“美因哈顿”的高房龄摩天大楼。摄影：Alex Kraus/Bloomberg“我们都不想在只有英国三明治连锁品牌Pret a Manger的办公区工作，”房地产公司 JLL 的欧洲、中东和非洲区写字楼业务主管克里斯·斯塔夫利(Chris Staveley)说，“房东们在为最终用户着想的方面进展迟缓。”在拉德芳斯，Tour Eqho 大厦的业主面临着忐忑不安的等待，等待占据大厦近60%面积的毕马威会计师事务所(KPMG)是否会选择搬离。毕马威对于它是否准备明年利用其解除租约的选择权不予置评。该大厦建于 1988 年，楼高 40 层，因其独特的外形而被房地产经纪人戏称为“小便斗”。购买该大厦的贷款将于2026年到期，而该大厦即将进行升级改造，因此这在时机上显得有些微妙。
拥有法兰克福两座最大建筑（德国商业银行大厦和Trianon大厦）的韩国投资者是新冠疫情爆发前以高价入手的，目前正试图进行再融资。尽管这家德国第二大上市银行的租约还剩下八年，但三星在过去一年当中曾尝试将德国商业银行大厦出售，但未能成功。由此而彰显了投资者的担忧情绪。这些商业区日渐式微的命运引发了对银行遗留下来的老旧巨型建筑将如何处置的难题。此类建筑规模巨大，因而改建成本高得惊人，而且即使业主花钱进行升级改造，对这些空间的需求情况也难有定数。
在位于金丝雀码头加拿大广场 20 号的地段，风险已经成为现实。由于中国籍业主未能偿还2.655 亿英镑（约合 3.42 亿美元）的贷款，这栋 12 层的大楼目前已被接管。据知情人士透露，对这座几近空置的大楼进行升级改造的费用约为 1.2 亿英镑。考虑到所需的投资和相关风险，潜在买家的出价预计将大大低于目前以大楼作为抵押物的未偿债务总额，这意味着大楼的售价可能远低于2017年所支付的4.1亿英镑的一半金额。重新规划的建议包括改造后供生命科学公司使用。但创建实验室空间的成本可能会更高，需要强化通风系统，并可能需要单独的管道输送有害气体。增加机械设备可能需要更厚实的楼板，同时意味着此类改造可能只适用于举架较高的建筑。对位于加拿大广场 20 号的12层办公楼，潜在买家可能会更改用途。摄影：Matt Lloyd/Bloomberg位于加拿大广场 8 号的汇丰控股全球总部也面临不确定性，因为该行决定搬迁到伦敦金融城一个较小的办公楼内。这座 110 万平方英尺（10.22万平方米）的大楼需要进行重大升级改造，才能符合节能规定并吸引新租户。但建筑物越大，现代化改造的成本就越高。按照与加拿大广场 20 号项目相似的单位成本计算， 45 层的汇丰大厦升级改造费用约为 2.5 亿英镑。问题是这样的努力最终能否得到回报，因为在金丝雀码头，即使是经过全面翻新的大厦也不容易找到租户。最近竣工的YY大厦——对该区地铁站外的前汤森路透总部进行了全面翻修——一直都没找到租户。汇丰决定搬离位于加拿大广场 8 号的全球总部大楼。摄影：Hollie Adams/Bloomberg这与几公里外的梅菲尔区形成了鲜明的对比。去年，黑石集团在伯克利广场(Berkeley Square)的整体新开发项目上签订了租约，当时项目还未开工。该公司最早要到 2028 年才能入驻。即使对于卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)这样的资本雄厚的业主来说，对大型塔楼进行升级改造的成本和风险也属于重大投资，该局掌控着加拿大广场 8 号，并与地产商Brookfield Corp共同拥有金丝雀码头集团(Canary Wharf Group)。对于已有21年历史的汇丰大厦，这家主权财富基金正在筹划各种方案，包括混合功能，即共享礼堂、将部分建筑改造成实验室空间，并保留部分建筑作为办公空间。公平地说，金丝雀码头集团至少在十年前就开始面向后金融业的未来制定规划。2012年，该集团指定建筑师特里·法雷尔(Terry Farrell)为邻近的一个地块制定总体规划。即使在那个时候，它的要求也是项目应该有截然不同的感觉，并包括住宅。此规划使金丝雀码头更接近于成为“15分钟城市”，现在这里拥有近 150 家餐饮场所、五家购物中心，以及医生的诊所，甚至还有一所学校。金丝雀码头区的餐馆和商店周末非常繁忙，最近开通的伊丽莎白线地铁（经由伦敦市中心通往希思罗机场）改善了交通状况。伦敦金丝雀码头现在有公寓对外出租。摄影：Jason Alden/Bloomberg
但对于那些在新冠疫情爆发前以高价购得资产的国际投资者来说，渐进式的改造可能无用也为时已晚。他们现在面临着沉重的再融资和升级改造负担，如果资本缺乏耐心又没有贴合当地的技术和信息，他们可能难以脱身。加拿大安大略省市政雇员退休系统(Ontario Municipal Employees Retirement System)的房地产子公司牛津地产公司(Oxford Properties)的欧洲和亚洲区执行副总裁乔安妮·麦克纳马拉(Joanne McNamara)说：“常有人问我，我们为什么要在一些地方派驻人员。就是为了管理这种风险。对某项资产进行大笔押注，无论是在拉德芳斯还是在其他地方，都是为了选股。”
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