建造一座新写字楼恐怕没有比现在更糟糕的时机了，尤其是还要把它塞进一座12层楼高的废弃厂房里面。凭借坚固的砖墙、钢窗和细纹屋顶桁架，过去的工业建筑一直备受媒体、广告、设计等创意行业以及科技行业的青睐。但要改造布鲁克林的一家横跨整个街区的糖厂，其巨大规模构成了完全不同的挑战。这个深红色的庞然大物建于1884年，二十年前被废弃，仿佛史前地质构造一样隆起在威廉斯堡以低矮建筑为主的工业河滨地带。要在一座庞大、难以改造的建筑内变出一座写字楼来，这件事本身已经足够复杂。而围绕这座糖厂还有一个更庞大的难题：投资25亿美元，在布鲁克林东河沿岸占地11英亩（约4.5公顷）的废弃糖业加工厂区，完成多建筑、多用途的项目重建。这里恰好坐拥纽约市绝佳的风景。多米诺糖厂是布鲁克林工业河滨新开发综合体的一部分。摄影：Max Touhey, courtesy of Two Trees二十余年来，一系列的重新分区规划改变了皇后区和布鲁克林约六英里（约9.7公里）的水岸，这些水岸被工厂和码头与城市隔开。重新开发逐渐形成了一条串起豪华高层公寓飞地的项链，中间衔接着城市规定的公园般的水岸长廊。据负责糖厂改造的设计事务所Practice for Architecture and Urbanism (PAU)的创始人维沙恩·查克拉巴蒂(Vishaan Chakrabarti)介绍，15层楼的玻璃办公楼矗立在糖厂遗迹4英尺（约1.2米）厚的高墙内，它被重新命名为多米诺糖厂(Refinery at Domino)，并于前不久重新开幕，构成了这片河滨地区的“冠上明珠”。这座糖厂拥有丰富而复杂的历史。大楼上还刻着公司的旧称Havemeyers & Elder，它是哈夫迈耶(Havemeyer)家族历经几代人建造的大型炼糖厂区的核心建筑，该家族19世纪上半叶从美国南部和古巴的奴隶劳作的甘蔗种植园获取原材料。在那个强盗贵族时代，这个厂区曾帮助该家族控制了高达98%的糖业市场。后来，该公司更名为了多米诺糖业(Domino Sugar)，并被出售，时至今日，多米诺糖业仍是市场领先品牌。（已拆除的厂房部分曾悬挂金属和霓虹灯制作的多米诺招牌，新建筑用LED灯重现了那个招牌。）糖厂数百扇砖拱形窗户是其改造过程最具挑战的层面。在厂房内部，水箱、管道和过滤等基础设施几乎无需按楼层铺设，因此一排排窗户并未与一层层楼面对齐。威廉斯堡工业河滨照片，未标注日期。糖厂于2004年关闭。摄影：Two Trees空置厂房内部的大部分原有设施被拆除，为新的办公建筑腾出空间。摄影：Two Trees根据查克拉巴蒂及PAU首席建筑师鲁奇卡·莫迪(Ruchika Modi)的说法，成功改造归功于两点。建筑师们没有试图重塑旧厂房的外观，将新的窗户玻璃与错位的开口对齐，而是掏空了整个厂房，在内部竖起一座全新的办公楼，前后左右都与老厂房拉开12英尺（约3.7米）的距离。新建筑比糖厂的阶梯形飞檐线高出了七层，并用玻璃罩起，构成了一个桶形拱顶。这座耗资1.5亿美元的新建筑有自己的地基，全部采用落地玻璃。为了在施工期间支撑砖墙，旧墙外竖起了桁架钢塔。现在，新建筑通过将水平钢构件连通现有建筑与新建筑，来支撑旧建筑。从较高的楼层（包括共享出租空间及拱形玻璃屋顶下的活动空间）上可领略壮观的风景。新建筑用LED复制了过去的霓虹灯招牌。摄影：Two Trees玻璃覆盖的新办公楼比旧厂房的砖檐线高出数层。摄影：Two Trees在温室风格的顶部下方，旧厂房墙壁包裹的楼层给人某种废墟的庄严感，仿佛若有所思。砖墙和新的玻璃外墙间的空隙起到了照明竖井的作用，可向下吸收日光，增强透过砖拱窗口射进新建筑的光亮。红色墙壁经过修复，但保留了金属残留的锈迹和不可移除的煤烟痕迹，见证了工厂热火朝天的历史。景观设计公司Field Operations（旧称James Corner Field Operations）挑选了瘦高的美国枫香树和本地原产的针栎树在周边种植，并搭配了小型灌木和悬藤植物（部分种在高处缝隙处的呈垂悬丝状）。透过旧窗口能看到局部的威廉斯堡大桥、东河、中城天际线和威廉斯堡杂乱的屋顶。未来的租户恐怕在任何地方也找不到如此这般由不断变化的光影、绿植和风景组成的迷样的构图了。本土植物生长在旧厂房墙壁和玻璃覆盖的办公建筑间的竖井中。摄影：Max Touhey, courtesy of Two Trees
2007年，该市将这座巨大的糖厂建筑评为了历史地标，这让改造多米诺变得更具挑战性。建筑师拉斐尔·比诺利(Rafael Viñoly)领导的早期总体规划未能确定改造糖厂的方法。2012年，名为CPC Resources的开发商将该地块卖给了家族开发商Two Trees Management，后者曾一手改造附近布鲁克林和曼哈顿大桥周遭的仓库建筑，打造出了著名的DUMBO社区。2012年，Two Trees与市政府达成一项协议，包括提供700套平价住房（总计2800套），其中许多将提供给收入低至当地收入中位数30%的人群。和其他开发项目一样，它还同意建造和维护一座河滨绿道公园。Two Trees要求将糖厂改造为办公空间，对威廉斯堡来说，这是一个不寻常的大型写字楼开发项目，当地通过小型、廉价的工业建筑引领了手工潮人文化的先河。Two Trees负责外部事务的总监戴夫·隆比诺(Dave Lombino)说，该公司在DUMBO学到了打造混合用途建筑的经验，“你能得到更多的住宅租金，更高的商业租金，更好的零售组合，以及各种多元化的好处。”这家开发商无法预知远程办公将会摧毁许多写字楼市场。多米诺糖厂的开放式办公空间，屋顶高企，柱子稀少。摄影：Max Touhey, courtesy of Two Trees建筑投入使用前的商业地产预租依赖于提供可预见的产品，但租户很难把握多米诺糖厂承诺的46万平方英尺（4.3万平米）空间，本文撰稿时，还没有租户签约。虽然办公空间的市场环境恶劣，但隆比诺相信，一旦租户能体验到这里的光线和通透无柱的格局，一定会爱上它。Two Trees过去有很好的记录。“我们在DUMBO有150万平方英尺（约14万平米）空间，我们发现创意阶层对于聚集在中央商务区以外的地方有很大需求，他们希望有水岸，有好的学校，有好的住房。”查克拉巴蒂创立自己的公司前，曾在SHoP Architects建筑事务所担任首席建筑师，当时他负责了整个场地的总体规划。查克拉巴蒂说，“我们通过将河街引入河滨大道旁的开发项目，将公众邀请了过来，”而非用公寓楼将河滨挡在外面。Two Trees正沿着繁忙的肯特大道在糖厂南边建造名为多米诺广场的公共集会场所。（在Two Trees看来，这样做能方便地通过周围的建筑获得更多风景。）“该项目超过60%都是开放空间，”他补充说。楼梯状的肯特大道325号是Two Trees的另一个开发项目，位于多米诺糖厂左侧。其右侧是连体塔楼10 Grand和One South First。摄影：Max Touhey, courtesy of Two TreesTwo Trees建造了肯特大道325号，这是SHoP操刀设计的阶梯式住宅项目，从远离河岸的低层街区逐级爬升至靠近河岸的16层建筑。它就像一只热情的斗牛犬，后腿岔开，让夕阳可以穿透它，照射到后方楼宇。COOKFOX建筑事务所设计了24层高的狭窄写字楼10 Grand，毗邻的42层住宅One South First的侧翼架在其顶部，两栋楼像俄罗斯方块一样叠在一起。随着Selldorf Architects建筑师事务所设计的多米诺广场一号(One Domino Square)的施工推进，糖厂建筑也与之产生了呼应。多米诺广场一号是45层和55层的住宅楼项目。这些塔楼比附近悬在威廉斯堡大桥上方的塔楼更高。这些细高建筑能让更多午后阳光照进项目后方。在它们的衬托下，多米诺糖厂有些相形见绌，但并未丧失庄严感。Two Trees出租糖厂空间的秘密武器或许是多米诺公园，即它建造和运营的诱人的河滨长廊。由Field Operations的丽莎·斯威金(Lisa Switkin)设计，她是High Line Park和Greenpoint Landing的景观设计师。重建后的码头已成为一片令人着迷的活跃空间，重新利用的龙门起重机被涂成天蓝色，成为空间的锚点。锈迹斑斑的两层钢结构框架构成了观景台。糖厂前方有一些木质梯台，仿佛古老的城垛，非常适合遥望路人和河面。在儿童游乐场，水罐状的结构和管道令人想起此地的工业历史。多米诺公园等政府规定的公共空间已成为近期的河滨重建项目的主要特色。摄影：Alexi Rosenfeld/Getty Images North America多米诺公园大获成功，据开发商估计，2019年开放以来已经吸引了600万人。“可以说这是我们所能做的最明智的1亿美元前期投资，它带来了巨大的声势。”隆比诺说。这一声势或许能帮到面临经济逆风的多米诺糖厂。Two Trees和PAU没有像房地产行业经常做的那样，小心翼翼地遵循每一项规定，而是在现场梳理复杂的建筑要求，在重重限制中寻找机会，锁定独特的环境和街区中潜藏的可能性。这种做法并不常见。
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