原创丨企业名下的不动产，转让时如何交税？

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接前的文章《购买不动产，用公司名义还是个人名义？》，如果想购买不动产，除非是打算家族内部延续，否则无论是自用还是投资，均是以企业名义购买不动产要更划算些。而且这里面仅讨论的是非房地产企业转让非住房的情形。

下面就说一下如果以企业名义购买不动产后，过了几年增值了，再转让时要缴多少税？

直接卖给企业或个人

在增值税上如果是一般计税方式，按照9%缴纳增值税，增值税销项税额是售价全额÷（1+9%）×9%；如果可以按照简易计税方式，征收率为5%，增值税额为转让差额÷（1+5%）×5%。简易计税的仅适用于2016年4月30日前取得的不动产或小规模纳税人转让其取得的不动产。

其转让所得（收入减成本费用）并入企业所得税的应纳税所得额中。

土地增值税的计算较为复杂，要计算出增值额、增值税率，最高的税率为60%，此外对于不动产的取得价格有三种方式：评估价格、购房发票价格、或核定征收。

印花税为按照产权转让书据缴纳，税率为0.5‰。

具体的计算上，举例假设以购房发票作为扣除来计算，某企业在3年前购入一不动产，价格为200万（不含税），现以800万元出售。企业按照一般计税方式，支付房地产转让有关费用10万元。

增值税为800÷（1+9%）×9%=66.1万元（不考虑其他进项税额）

附加税费为66.1×(7%+3%+2%)=7.93万元

印花税为800÷（1+9%）×0.5‰=0.37万元

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=200×[1+3×5%])+7.93+0.37+10 = 248.3(万元)。

增值额为800÷（1+9%）-248.3=485.6(万元)。

增值率为485.6÷248.3=196%

应纳土地增值税税额为485.6×50%-248.3×15%=205.6(万元)

企业所得税为【800÷（1+9%）-200-7.93-0.37-205.6】×25%=80万（仅就转让不动产所缴纳）

累计的税金合计为360万，约占到了转让不动所得67%！实在是高！

这时可能有的人认为如果是以个人名义购买不动产，再转让的话，土地增值税可以免。其实非也，在土地增值税暂行条例实施细则中规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。因此我们在本文讨论的是非住房，不属于住房的话，在土地增值税中，只要是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

其实您得这么考虑：这些税金中最多的是土地增值税，之所以为土地增值税，就是由于土地的增值带来了纳税，土地的增值并不是企业经营的成果，而是经济的发展、市场环境的变化导致的增长，这些增长的效益说得简单些，等于国家给企业带来了福利，本身就是意外之财，多缴些税给国家就不要有怨言啦！

企业与企业之间的操作

在很多税收筹划的案例中，都有涉及到不动产转让的情况，事实上国家对重组的事项确实有很多的优惠政策，比如资产重组过程中将不动产、土地使用权等进行打包转让（资产连同相关联的债权、负债和劳动力一并转让）的情况不征收增值税。

对于所得税来说，若满足特殊性税务处理的重组行为、或者以非货币性资产进行投资的条件，都就无需缴纳所得税。但是企业所得税并非是优惠政策，而是一种递延纳税的政策，也就是说转让方暂时不纳税，而将应纳的税收无限期地延续给了受让方或被投资企业，整体的企业所得税并没有减少。

像本文所讨论的情况，如果企业原来购买不动产时就是准备未来涨价了就出手赚取差价的，这是要收到真金白银的，就不符合重组的优惠条件，也就无法享受企业所得税的优惠。

也有的案例是利用亏损企业来收购，然后再转让，这时可以将应纳税所得额留在亏损企业中消化掉，不缴纳企业所得税。但是要想操作成功，前后至少需要1年的时间才能满足条件，受让方是否能接受，而且还存在反避税的风险，中间的收购成本、时间、人力、风险等成本与节省的税收相比，可能就得不偿失了。

税负最重的土地增值税也是如此，只有满足企业合并、分立、单位、或者以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，才满足不征土地增值税的条件。

因此，只要是卖，无论是直接卖不动产，还是间接地卖股权均需要缴纳土地增值税。

最后，国家在制定政策时一定充分考虑到了所有的可能性，在税法越来越完善的今天，其实几乎将漏洞都堵死了，因此您在看到税收筹划时，要仔细看好各个细节，可能有的路就是走着走着就不通了，或者根本就是条错路，硬去走只能风险重重。

财税薇说