Kiwibank昨天发布了最新的Kiwi Economics报告，其中提到虽然新西兰房产市场依然低迷，但住房市场将迎来反弹。2023年，新西兰经济开局不利。前三个月经济状况混乱，各行各业的经济活动都很疲弱，按人均计算则更是如此。国内经济陷入了衰退，预计将进一步收缩。第一季度的收缩再次令新西兰央行感到失望（预测为0.3%）。这证实了我们的观点，即不需要进一步加息。同时，我们认为下行风险占主导地位。房产市场似乎正在趋于稳定。房价仍在下跌，但下跌速度有所减缓。销售活动也在增加。我们预计在今年春会迎来市场复苏。前三个月状况非常混乱，遭遇飓风肆虐、教师罢工，房贷利率上调增加家庭负担。我们预测，2023年的第一份经济报告所反映出的结果可能不会太好。新西兰一季度经济活动（GDP）下降0.1%，连续第二个季度缩水。确切点说，新西兰正处于经济衰退期。更重要的是，目前的经济规模比新西兰央行和财政部预测的要小。我们预测在未来一年内，经济状况会进一步下降，而货币政策不久后将不得不放宽。今年一季度，全部三个主要行业都出现了下滑。第一产业服务下降0.5%，农业相关产出连续第三个季度缩水。商品生产行业下降了0.3％，其中制造业下降了1.1％。服务行业疲软尤为明显，总体下降了0.6%。商业服务（-3.5％）、运输（-2.2％）、教育（-1.9％）和零售贸易（-1％）都出现了大幅下降。值得一提的是，央行此前快速升息的全部影响仍在起作用。上次加息到5.5%还是在5月，而加息的作用可能需要两年时间才能在经济中有所体现。我们当时就指出，现在我们还要重申一遍，央行应在5%的时候就停止加息。我们预计，经济活动将在2024年进一步收缩。需求将受到不断上升的利率的压制。经济收缩将受到家庭支出减少与企业减少招聘和投资的进一步影响。民众在今年一季度所占经济份额也出现缩水。人均GDP增长率为-0.7%，下降幅度比总体经济数据更大。而去年四季度为-1.1%。随着移民的回归，人口增速已经加快。人口增多虽然会对总产出和消费起到一定促进作用，但从人均角度来看，经济前景仍然黯淡。2022年初，净移民人数从年度净流失19,000人到净增加72,000人，而且峰值可能达到95000到10万人。但我们认为，移民流失主要是疫情原因造成的。根据最新数据，4月份净增长明显放缓，仅为3月份净增超13000人的一半。我们认为，之前的大涨可能只是被压抑的需求在起作用。目前主要在讨论的一点是，人口大增是否会引发通胀，因为人口增加意味着大家对所有商品，包括住房的需求也会增加。实际上，市场正趋于稳定，移民在其中扮演了重要的角色。同时，移民在提振经济方面也起到了关键作用。就业增长在今年一季度加速，有助于填补长期空缺的职位。就业参与率也提高到了新的高点（72%）。我们预计当前的繁荣对工资施加的下行压力大于它对总需求和通胀造成的促进作用。我们认为中间方案，即蓝线，的现金利率峰值将保持在5.5％，并一直保持到2024年初。我们预测，目前上下行风险将并存。上行风险可能迫使新西兰央行重返战场，再度加息。然而，我们认为下行风险将占主导地位。绿色线代表了更高的利率，持续时间也更长。如果上行风险成真，央行可能会加息至6%。如果央行认为需要紧缩，那么则需要50个基点。届时，纽币曲线将进一步倒挂，货币将重新获得上行动力。特别是浮动和较短期限的固定利率，房贷利率将上升，并对经济活动和房价施加更大的下行压力。如果下行风险占主导地位，那么降息将会提早。有一种风险是，新西兰央行被迫在年底前降息，可能是在11月。在5.5%的情况下，现金利率需要在2%~3%的中性范围内大幅下降才能产生刺激作用。在下行情况下，我们将看到短期利率更快地下降，使新西兰货币曲线陡峭化。贷款和存款利率将迅速下降，新西兰货币将更快地贬值。我们的观点是，利率和货币的风险是不对称的。上周，美联储暂停加息，但传递了一个强烈的信息，即可能会有进一步的加息（今年还可能有两次25个基点的加息）。如果美联储继续加息，而新西兰央行保持不变，那么利率差异将会缩小，而纽币将会继续下跌。新西兰房价仍在下跌，但下跌速度有所减缓。销售活动正呈现上升趋势。有迹象表明市场正在趋于稳定。我们预计将在春季看到复苏的希望。
REINZ五月份的数据显示，全国房价进一步下跌。惠灵顿房价下跌1.5%，比2021年11月的峰值时下跌了25%。奥克兰紧随其后，下跌23%。南岛表现持续优异，而北岛则相对疲弱。好消息是下跌速度有所减缓，市场信心正在回归，市场活动已经回升。根据REINZ的数据，“七个地区的销售数量有所增加，这是市场信心回归的一个指标”。我们预计，买卖双方将在冬季进入休眠期。而房产市场真正的试金石将在春季出现。首先，利率峰值标志着房产市场调整的底部。下降的房贷利率将支持信心和活动；
其次，供需失衡将进一步恶化。移民激增和自然灾害导致的高风险住房流失只会加剧住房短缺；
最后，住建热潮即将结束。市场上的住房数量将从非常高的水平回落。
需求增长，移民激增，未来几年会出现房产供不应求。所有三个驱动因素都表明，未来的房产市场将非常强劲，房价也将进一步上涨。欢迎留言告诉我们~
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