利好国内首次购房者！联邦住房金融局出手压制过热房市，调高贷款门槛打击海外房地产投资

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联邦住房金融局(FHFA)5日宣布新政策，将提高高额贷款（High balance loan）和第二套房贷款的预付费用。华裔地产专家认为，联邦此举是为了压制过热的房市，预计等待升息后大举进场的海外房地产投资者将会遇阻。

FHFA的新政策要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)有针对性地调整贷款费用。新政策将于今年4月1日起生效，旨在最大限度地减少房地产融资管道的中断。

图：FHFA的新政策要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)有针对性地调整贷款费用。（来源：网络图）

高额贷款的预付费用将根据贷款价值比率（loan-to-value ratio）增加0.25%至0.75%。房利美和房地美（以下简称“两房”）将这些抵押贷款分别称为高额贷款和超合格贷款（super conforming loans），高额贷款其实也是普通贷款的一种，但其贷款额度在 $647,200以上。此外，新政策规定第二套房屋贷款，首付费用将根据贷款价值比率上调1.125%至3.875%。

吴程远：压制过热房市、弥补疫情贷款滞纳

全美房地产协会国际课程教师吴程远认为，FHFA宣布的新政策的主要是透过高额贷款以及投资房产的贷款费用的提高，达到压制过热的房市以及弥补疫情造成贷款滞纳损失。吴程远认为新的贷款政策与利息调升同时推展，对房价将产生若干抑制效果，但对于首次购屋者，以及符合FHA 可负担住房政策 (Affordable programs)的购屋人，其贷款成本维持不变，不失为一项利多的消息。

吴程远分析，拜登总统在民主峰会上提出现金购屋必须通报的新政策，对于磨刀霍霍，准备在升息后，房价下滑时投入美国房地产市场的海外资金，造成了部分阻力，而为了压制通膨；另外，升息的声声催促，也提前让美国购屋者对于即将到来的市场盘整，做了充足的预期心理，房源不足以及购屋的需求仍旧强劲，对于房市供需以及稳定经济之间求得平衡，政府是煞费苦心。

仅阶段性降温，房价上扬是总趋势

吴程远预估4月1日政策正式上路前，加急贷款申办及利率锁定的人数会增加，但从长期房地产的发展来说，为调控房市温度所推出的贷款新政，或许会在房市区段性的降温，但并不会影响房地产需求及价格的持续上扬。

图：对于首次购屋者，以及符合FHA 可负担住房政策的购屋人是利好消息。（来源：网络图）

现有优惠政策不变 利好首次购房者

值得注意的是，为确保“两房”继续为可负担住房提供强有力的支持，现有的优惠价格将不受新规的限制，其中包括HomeReady、Home Possible、HFA Preferred和HFA Advantage。另外，即便是高收入地区的居民，如果收入低于地区中值，那么首次购房者也不受新规限制。

FHFA局长桑德拉•汤普森(Sandra Thompson)在声明中表示：“这些利率的调整，是为了更好地促进公平和可持续住房的发展，同时随着时间的推移，改善监管资本状况。这是FHFA的一个新举措，目的是加强‘两房’的安全性和可靠性，并确保首次购房者、低收入和中等收入借贷者能够获得贷款。”

新政策与目前实施的限制第二套住房政策相类似，但抵押贷款行业的利益相关者对该举措表示欢迎。抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)主席布罗克斯密特（Bob Broeksmit）表示，他对新政策的实施日期定在4月表示感谢，这给了贷款机构90多天的时间来适当调整利率表。

专业词汇小科普：

HomeReady：由房利美提供资金的住房贷款，旨在帮助中低收入的贷款人，通过降低首付标准和抵押贷款保险的要求，从而顺利购房。

Home Possible：房地美针对中低收入贷款人的项目。该项目提供低首付、低费用和低抵押贷款保险要求，贷款人在首付支付方面有很大的灵活性。

HFA Preferred：房利美的低首付产品，只提供给符合资格的住房金融机构(HFA)和其批准的贷款人，该抵押贷款产品专为低收入到中等收入的借款人设计的。

HFA Advantage ：由房地美与当地住房金融部门合作提供的一项抵押贷款计划，该计划贷款通常比主流的抵押贷款项目更实惠。

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