房企促销潮可能要来了。。

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这是饭爷的江湖发出的第124篇文章

最近有条很重要的消息，不知道大家注意没有，说房地产监管要设三道红线。

第一是剔除预售款的负债率不能超过70%

第二是净负债率不能超过100%

第三是现金/短期债务不能小于1

凡是触碰三道红线的地产企业，有息债务相比2019年不得继续增加。

凡是触碰两道红线的地产企业，有息债务年增速需要控制在不得超过10%。

凡是触碰一道红线的地产企业，有息债务年增速需要控制在不得超过15%。

当然，到目前为止消息源没有透露怎么监管，准备通过啥手段实现这个控制指标。

但是显而易见的是，如果这个意见实施，意味着碰线的房企基本上很难融资了。

如果你翻翻市面上叫得出名字的房企，一条线都没碰的屈指可数。

也就保利、华润招商蛇口、龙湖、中海、华侨城几家排名靠前的企业。

其他市面上的房企，比如大家最熟悉的恒大融创基本是三条红线全部跨越。

真的有息债务不得新增，这一年半载到期的短期债务就会压垮不少房企了。

以前房地产企业虽然也在限制融资，但只要资本金自筹加上项目合规就可以了，从来没有给债务增速下过指标。

要是真的按照三条红线做债务控制，这个债务增速都不够存量债务还滚动利息。

不光开始做债务控制，监管也开始收紧房地产发债了，借新还旧额度都开始控制了。

现在政策的方向就是倒逼房企卖房卖地加快周转，帮助虚胖的企业强制瘦身。

让地产行业的增速和已经开始下滑的人口红利和城镇化红利最终匹配起来。

前几个月因为今年房企融资相对容易，很多企业在二线城市抢地都非常厉害。

要控制房价就要控制土地价格，控制土地价格就要控制房企融资，这不调控就来了。

当然，控制土地价格还有个办法是加快供地，比如今年上海杭州供地量都很大。

现在左手控制融资不让囤地加快周转，右手加快供地增加供应量平抑土地价格

都是为了压制现在的房价上涨预期。

内循环确实需要房地产，但内循环不需要高房价和高地价，因为这个会严重影响消费。

所以政策调控的方向，是增加地产的销量和周转速度，但是要限制地产的价格。

销量上去了，可以带动下游的几十个行业，我们确实需要房地产这个周期之母做这件事。

但需要打掉上涨预期，因为价格稳住上涨预期没了，大家才不会有点钱就拿去买房投资，才有余钱买空调买电视去消费。

我们之前连续写了两篇《楼市连续遭遇重锤》和《楼市又被教做人了》，讲的就是这个方向。

如果政策真的按照上述方案实施，那就是房地产行业的供给侧改革。

下半年金九银十这个时间段，很多房企大概率会搞一波促销了，尤其是在三四线城市。

可能大家觉得奇怪，为啥这段时间政策不断针对房地产业呢？还不断让这个行业的大型企业降低债务水平呢？

其实一点也不奇怪

之前我们在新闻里老听那句百年未有之大变局，可能很多人至今不知道变局在哪里。

百年未有的变局，在创纪录的世界债务水平和贫富分化程度。

全世界各国的债务水平都创了1945年二战之后的历史新高，这次新冠疫情放水之后债务水平只会更高。

根据央行统计，截至2020年上半年，中国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元。

如果按照14亿人口去计算，也就是我国人均负债4万多。

如果从杠杆率看也很惊人，我国住户部门杠杆率上升至55.8%。远高于新兴市场国家，接近日本和欧盟。

从过往经验看，当住户部门杠杆率超过65%的时候，将会影响到金融稳定。

所以我们才看到高层不断提出灰犀牛的概念，央行又在这里提出了“三条红线”。

这仅仅是中国的数据，如果放眼世界，这个数据就让人触目惊心了：

前段时间，国际金融协会发布的《全球债务监测》报告显示：

全球债务总额将超过257万亿美元，已经上升至历史高位！

如果把这些债务分摊到全球每个人头上，则全球70亿人口中，人均分担的债务额为22万人民币！其中还老人和未成年的孩子。

债务占据全球GDP比重，达到322%，也就是说：目前全球财富的负债是全球财富的三倍多！

要知道任何事物都有一个合理的值，当这个值超过一定范围，就超过了人力所能驾驭的范围。

以前不是有句名言嘛。秋名山上行人稀，常有车手较高低，如今车道依旧在，不见当年老司机。

车手水平再高，速度超出可控范围也会出车祸，所以说安全驾驶很重要。

目前全球主要国家的债务都相当于永续债，只要还的上利息，本金基本是可以不用还的。

债务利息能不能还上主要取决于两个因素，一个是市场上的利率水平，一个是消费这个缓冲器。

这里我们先说利率水平，同样的债务，利率水平高低不同使得你需要还的利息差异很大。

同样是100万亿的债务，5%的利息需要还5万亿利息，0.5%只需要还五千亿利息，利率水平低了还上利息会容易的多。

现在也正是因为全球债务规模越来越庞大，所以大家才看到全球的利率水平在不断走低。

纵观世界可以发现，全球主要国家除了中国，基本都处在零利率的位置。

这意味着未来一旦出现危机，其他国家的货币政策除了降到负利率，能调节的空间非常有限。

为啥说消费这个缓冲器也决定了债务能不能还上呢？大家可以想想债务还本付息的利润是怎么来的。

自然是企业生产以后，卖给消费者产生利润以后来的嘛。

现在整个社会贫富分化越来越剧烈，导致了底层吃瓜群众越来越没钱消费。

啥时候贫富分化到吃瓜群众没钱消费，东西卖不出去了，生产的东西就会相对过剩。

后面经济就要硬着陆了，大家熟悉的经济危机也就要来了。

要知道这次危机不是十年一次的调整，是1945年二战以后这六十多年来的大调整。

正如我们在《通胀以后就是债务崩塌》里面说的一样，这是萧条之前的最后一次全球复苏。

后面复苏结束，泡沫吹起再破灭，我们就不得不面对全球性债务坍塌这个事实。

这时候除了负利率，也就只有战争能拯救全球高企的债务水平。

要知道不管是负利率还是战争，本质上都是赖账。前者是借钱还要问债主收利息，后者是通过战争消灭债务人。

1940年也就是因为二战消灭了大量债务人和产能，才有了后面重新借债的日子。

所以大家才看到，我们国家债务最大的房地产部门，在不断被压缩债务水平。

这就像我们当初提出内循环一样，这都是在为后面的萧条期做准备了。

债务触发战争这个事情，我们在昨天的《近代战争史，就是一部经济危机史》专门讲过，有兴趣可以两篇结合起来看看。

全文完！！

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