楼市连续遭遇重锤。。
今天楼市出了个重磅消息，炒房示范区深圳终于出调控政策了，而且非常严厉。
我们这里先说结论：
如果说按照新政严格执行不松绑的话，深圳楼市回调15-20%是大概率事件。
高杠杆炒房的，如果这个时间点还没准备好几年的月供，大概率完犊子了。
这次最有意思的是：深圳的楼市调控开了全国先河，第一次把本地户口都做了严格的区别对待。
我们分别从需求端和成本端两侧分析下，为啥这次新政的影响特别大。
从需求端说：在深圳需要满足落户3年，交够36个月的社保才能买房，符合购房的买家数量急剧减少。
之前深圳一直是投资客炒房的天堂，从中原地产的数据看，今年上半年深圳二手房投资客占比达到33.8%
之所以投资客这么多，是因为深圳这个城市落户的门槛在一线城市里可谓最低。
大专就能落户，来了就是深圳人。即使外来投资客不想落户也没啥问题，花个三五万和人假结婚就能在深圳买房。
现在买房要落户3年加3年社保的话，基本上外来投资客这条路就被堵死了。
不但外地人，不少本地人的购房资格也没了，今天中介小哥不是发了个朋友圈嘛。
深圳本来就是个地少人多的城市，商品房供需严重失衡。可以说不限制死外来投资客的调控都是假调控。
因为深圳现在新房供应主要靠旧改，短期内能增加的供给是非常慢的。不堵死这种炒房途径，供需矛盾根本没法缓解。
另外本地人夫妻离婚买房也被基本堵死了，夫妻离婚购房资格需要倒追3年计算套数。
不过这条要看能不能严格执行，因为过去是离婚2年才能买房，但实际上并没严格执行。
很多人跑去办个假离婚证也可以直接拿去买房，上面写个2年前的日期就好。
从成本侧说：全国范围内认房认贷，只要有贷款记录就会提高首付比例，严厉程度基本和京沪差不多。
无房无贷首付需要30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅60%。
家庭有一套房的，购买普通住宅需要7成首付，非普通住宅需要8成首付。
之前虽然也有认房认贷，但是并没有这么严厉。不管你是普通还是非普通住宅，只要你没房，即使有贷款记录首付都是5成，二套是7成。
现在加强调控以后把非普通住宅的首付提高了10%，要知道深圳总价750万以下，以及144平之内才算普通住宅。
这两条限制一出，在深圳只要是好一点地段的改善型房子，都是非普通住宅了。
这意味着一定程度的限贷，要知道楼市里最有杀伤力的就是限购限贷。
前者是限制有购买资格的人数，后者是限制银行给予的杠杆资金支持。
最后一条对二手杀伤力最大的是增值税免征从2年提高到5年，大幅提高了转让成本。
现在深圳二手房炒房客很多都是满2年就卖，满5年卖的非常少，这个改变会增加很大一笔费用。
2015年楼市松动的时候，深圳做的是增值税5改2，现在等于是反过来了，变成2改5。
持有不满5年的二手房，多了5个点的增值税，一套700万的房子会多出35万增值税，大大增加了交易成本。
这几个月高位冲进去深圳几个热门豪宅区域宝安、南山、福田的，在调控不松动的情况大概率要站岗至少2年了。
一些高杠杆的投资客如果没留够足额月供和现金流，后面很可能要天台见了。
这轮深圳楼市是怎么起飞的？一方面是落户宽松，购房资格获取简单；另一方面是去年11月的豪宅税规则的调整刺激。
其中豪宅税的调整是这轮大涨的导火索，在豪宅税调整前的两年多时间里，深圳房价一直在横盘。
豪宅税调整以后，深圳房价开始进入上升通道，涨价最明显的应该是豪宅云集的深圳西部。
之前的豪宅税调整后只限制了面积，对价格没有限制，这次调控新政增加了实际成交价低于750万的限制。
把750万作为豪宅门槛，可以理解为变相撤回了去年11月的豪宅税放松。
这个放松是过去半年多深圳西部片区房价出现新一轮上涨的主要原因。
加上更新二手房交易计税参考价格，宝安、南山、福田三个区的房市，尤其是豪宅会受到很大影响。
前两天小圈有人问到过宝安那边的房，我们的观点是大概率见到年内高点了，这次调控以后更是确认了这个年内高点。
这是一次非常有针对性的调控，非常好的践行了房住不炒四个字，虽然来得有点晚。
说起来“炒房示范区”去“房住不炒示范区”的学习还是有效的，7月8号去交流学习，一周时间精准调控政策就出来了。
现阶段贫富分化是事实，说阶级固化的都是中产的自我悲情。
不要洗脑什么阶级固化，在国家努力向食物链顶端攀爬的过程中，鸡血中产期待靠一套学区房和新加坡一样搞教育固化怎么可能。
不信的话去北上广南京杭州之类的城市看看，当地土著很多算中产吧，一胎化或者丁克以后生存空间都在被压缩。
向下的通道一直是打开的，不过向上的通道也没关闭，这些城市新增的中高级职位和住宅买家多数是各式各样的外来优秀新人。
全文完！！
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