*《消法》，《中华人民共和国消费者权益保护法》的简称。
有一年315 ，明律很应景地接到了一个消费者的电话咨询：他说他买房子时开发商声称他的房子是“清盘价”、“地板价”，但现在他发现他买的房子总价比同小区同房型的都要贵一些。所以，他认为开发商欺骗了他，构成了“欺诈”。咨询者：我能依据《消法》来起诉，要求开发商退一赔三吗？咨询者：我有和开发商的工作人员的微信记录、通话录音，还有其他业主拍给我的几张购房发票照片。我回答他，我认为你要求退一赔三的诉讼基本行不通，因为一则所谓欺诈一说有点儿牵强；二则商品房买卖纠纷不适用《消费者权益保护法》。他马上接口说，我前面问过好几个律师了，有些律师说可以适用《消法》的；我还查了一些类似判例，有法院判买房也适用《消法》的。明律：呃……那你为什么不请前面的说适用《消法》的律师代理呢？咨询者：他不同意纯风险代理啊，我只愿意以纯风险代理的方式支付律师费。 因为我前面说他依据消法退一赔三是行不通，该咨询者也没兴趣和我深聊此事。挂了电话后，明律琢磨了一会儿这个问题，觉得自己还是想当然了，应该检索检索、研究研究，搞搞清楚。以自问自答的形式，讲一下我对“商品房买卖合同纠纷中能否适用《消法》获取三倍惩罚性赔偿”的意见。
答：我国的目前的合同纠纷案件审理中大都秉承“填平原则”，即损失多少，补偿多少，不让当事人因诉讼而额外收益。但也有例外，即惩罚性的赔偿，当事人可以据此获取额外的，超出实际损失的赔偿，讲通俗点就是打完官司，占了便宜。1、《消费者权益保护法》第五十五条第一款的“价款三倍赔偿”《消费者权益保护法》第五十五条第一款，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。 2、《食品安全法》第一百四十八条第二款规定的“价款十倍赔偿”食品安全法》第一百四十八条第二款，生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 、第九条的“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。《商品房司法解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《商品房司法解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。买食品索取十倍赔偿看上去也不错，就是食品价值小一些，比较琐碎，也和本文无关。这么一比较，商品房买卖中发生“欺诈”引发的纠纷，对于买房人而言，当然是适用《消法》第五十五条第一款更加合算一些。
答：房屋纠纷想要适用《消法》处理，至少需要具备如下几个条件：这里不是歧视二手房，因为《消法》一边是经营者，一边是消费者；而二手房交易里卖方不是不是专业的经营者，一般是个人，所以不能适用《消法》。
不过，如果二手房交易里如果有房产中介提供了服务，那么相对中介来说，买方就是消费者，买方中介发生的纠纷受《消法》保护。这里也不是歧视非住宅，因为《消法》第二条规定：消费者为了生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。根据这一条，消费者购买商品房是必须是“为了生活消费需要”，住宅是生活需要，商铺、办公室、厂房等非住宅不是生活需要。可参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，“所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。为了减少在具体案件中的判断难度，本条第（2）项中的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能的，即视为用于居住的房屋”。同样依据《消法》第二条，自用住宅是“为了生活消费需要”，出租多余的住宅牟利，或者为了投资购买多套住宅，就未必算“为了生活消费需要”。
1、 商品房商品房，肯定是商品了，是商品就可以适用《消法》第二条进行调整了。2、 购买商品房的买受人也是消费者，具体理由参见问题三回答里第2里相关内容。 3、 《消法》比《商品房司法解释》效力层级高，颁布时间晚，依据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，商品房买卖合同纠纷应适用《消法》。4、 《消法》的欺诈比《合同法》的欺诈要求低、标准宽，适用《消法》更有利于保护整体上为弱者的消费者一方的合法权益。 因此，如果开发商存在《消法》规定的“欺诈行为”，购房人可以根据《消法》的规定，请求开发商承担三倍的惩罚性赔偿。
1、 购买商品房不是一般意义的“生活消费需要”。“居住”不能与商品房等同起来，商品房在居住房屋中的总量中比重不大，还有公房、小产权房、宅基地房屋、动拆迁房等；更何况还可以租房居住。所以商品房不是普遍意义的“生活消费需要”，购房人也不是普遍意义的消费者。2、 商品房是特殊商品，它是不动产；一般的商品都是动产；商品房价值巨大，为一般消费品不能比拟，《消法》在制定时就未将商品房纳入考量；商品房是特定物，一般的商品是种类物，商品房不可能以《消法》规定的更换的方式解决纠纷。3、 商品房纠纷适用是基本法的《民法典》，基本法优先；商品房纠纷还适用《房地产法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房司法解释》等特别法，特别法应该于一般法的《消法》进行适用；商品房的质量问题适用《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等；《消法》的商品质量问题以《产品质量法》为基础。4、 即使是开发商在商品房买卖中存在一些问题，也可以通过现行合同法瑕疵担保责任、违约责任制度或者欺诈撤销制度予以妥善解决。因此，如果开发商存在《消法》规定的“欺诈行为”，购房人不应该根据《消法》的规定，请求开发商承担三倍的惩罚性赔偿。
答：《消法》的欺诈与商品房纠纷中的欺诈赔偿至少有以下不同点：《消法》五十五条规定的欺诈，没有区分欺诈行为的具体情形，只要存在欺诈，消费者就可以请求双赔。《商品房司法解释》第八条、第九条的罗列了具体情形，这些情形以无法取得房屋、合同无效或者被撤销/解除为要件。合同纠纷中关于欺诈的具体界定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《消法》中的欺诈，至少和上述界定存在以下两点不同：其一，前者强调受欺诈人意思表示错误；《消法》无此要求。其二，前者的法律效果是受欺诈人取得撤销权；《消法》是消费者可以请求惩罚性赔偿，同时经营者可能还会承担行政法律责任。《消法》规定的欺诈赔偿，是以商品价款或服务费用为基数。而《商品房司法解释》规定的双赔，是以已付购房款为基数，这也显示了商品房纠纷的特殊之处。在分期付款情形下，购房者可能只支付了一二成的房款，如果按价款总额承担赔偿责任，明显不公平。
1、 因为最高院没有就此问题出具过相关司法解释，实践中，有判决支持商品房买卖适用《消法》三倍赔偿的，也有不支持的。2、 就我个人检索得出的数据比对，不支持适用《消法》的多一些，支持的少一些；个别地区，如浙江，明确商品房的一些纠纷可以适用《消法》。本人所在地的上海，近几年没有检索到完全支持三倍赔偿的案例，但没支持的理由大都是“证据不足”。不过也有判例直接讲不适用消法：再者，因商品房并非普通的商品，原告应基于《商品房预售合同》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖的解释”）等特别法主张权利，而非基于《消费者权益保护法》主张权利。案例文号：（2019）沪0117民初17843号 （2020）沪01民终6984号 3、 我国是成文法国家，判例没办法直接适用，最多有参考意义。两种案例有相当的参考价值：一个是最高院公布的指导性案例；另一个是诉讼发生地的管辖法院的近期案例，尤其是承办法官自己经手的案例，有很实用的参考价值。
好了，看到这里，估计读者都有些糊涂了，“商品房买卖合同纠纷中能否适用《消法》获取三倍惩罚性赔偿”的答案到底是什么呢？明律还是倾向于认为不可以适用《消法》处理商品房买卖合同中的欺诈问题，但实践中确实有适用并支持的判例，虽然不多。 答：在了解本地司法机关对此类案件的处理意见、相关判例后，如果比较乐观，可以试一试，诉讼请求应该追求利益最大化。 如果我有一套遭遇了欺诈的价值800万元的商品房，而且当地有过依据消法起诉退一赔三获支持的判例，我觉得可以起诉退一赔三试试看。800万的商品房还真有可能适用《消法》获取到2400万赔偿呢。
互联杂谈后记：
很多法真的就是个笑话，完全是非普通消费者制定出来制约普通消费者的。
最扯淡的就是填平原则，坏人做坏事没有损失，好人诉讼坏人还要掂量掂量合算不合算。只有让欺诈商家害怕诉讼，中国消费者才能真正成为上帝。