实探 | 双地铁口+荔外小学，天健天骄南苑517套房或8月推出
近日，位于景田的首个大型居住旧改项目——天健天骄南苑已开放展示中心，并公布项目户型图。
据悉，天健天骄共分两期开发，此次开放展示的是天健天骄南苑，或将在8月推出517套，建筑面积在90平方米-169平方米2-4房住宅产品。
天健天骄是2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划中，福田唯一入选的项目，原为天健工业园旧改项目，也是景田片区首个大型居住旧改项目。
作为福田区政府支持城市旧改的重点工程项目，被列入深圳市重大城市更新项目，自一开建，便备受购房者关注。
天健天骄由深圳市天健房地产开发实业有限公司开发，项目共分五个区域，01-02地块以商品房住宅为主，03地块为绿地，04地块为独立保障房，05地块为教育用地，也是目前的荔园外国语小学（北校区）。
从规划上来看，01地块住宅共497户，命名为“天健天骄北庐”，02地块为“天健天骄南苑”。
▲项目规划图
▲天健天骄北庐规划平面图
即将推出的天健天骄南苑，由9栋150米超高层、2栋100米高层、9班制幼儿园、24班制小学及公共绿地组成。
▲天健天骄沙盘
公开资料显示，天健天骄项目更新单元用地面积约6.8万平方米，拆除用地面积约6.1万平方米，开发建设用地面积3.4万平方米，项目总建筑面积约30万平方米。
其中住宅17万平方米（含保障性住房3.9万平方米），商业、办公及酒店合计1.1万平方米，公共配套设施8100平方米。（含9班幼儿园2400平方米，占地2700平方米，公交首末站2000平方米平方米。
独立占地的保障性住房用地面积4203.5平方米，计容积率建筑面积2.35万平方米，其中，保障性住房2.19万平方米，公共配套设施1600平方米。由此可看出，整个项目中，回迁房和保障房的占比较大。
据现场销售人员介绍，天健天骄南苑预计6月底至7月初会取得预售证，8月份开盘，毛坯交楼，价格暂时未公布，交房时间预计在明年。
而天健天骄北庐则计划在明年推出，是否带装修交房，目前暂未确定。
首推的天健天骄南苑由1栋A座、1栋B座共两座超高层住宅塔楼组成，共517套住宅，主推户型面积约分为90平方米-169平方米2-4房产品。其中，1栋A座全为建筑面积在160平方米大户型单位。
B座户型图鉴赏（向右滑动）
其中，A座共推出166平方米、167平方米、169平方米三房两厅三卫三种户型，B座推出90平方米两房、112平方米两房、122平方米两房、123平方米两房共四种户型，由此可见，三房面积基本上都在建筑面积160平方米以上。
总体看，户型方正，卧室都有飘窗，使其采光性佳。90平方米面朝西南向，可观景到香蜜湖公园，另外带一个独立生活阳台，与112平方米户型各售40套。
项目为50层左右的超高层建筑，户型主要为一梯三户为主，不过处在住宅密集区内，景观资源有限。
许多购房者认为90平方米、112平方米、122平方米、123平方米均设计成两房，户型使用率不高，而三房总价又比较高。
大户型设计中规中矩，其中，A座A户型与A座BC户型分布相比，要相对更独立，不会有阳台直面的尴尬。
1.38的车位配比，在景田老社区当中，显得比较充足。不过，虽然天骄南苑仅为2栋3座塔楼组成，但容积率为6.76，整体来看，还是稍显密集。
景田为深圳开发较早的片区，周边生活、交通配套成熟，不过近些年，景田已有数年没有新盘入市了，与天健天骄一墙之隔的景城府已去到8.6万元/平方米。
天健天骄项目位于福田区莲花街道，莲花路与景田路交会处西南侧，一路之隔便是香蜜湖豪宅区，紧邻地铁2号线和9号线交会处“景田站”，区位优势明显。
地面区域被北环大道、香梅路、红荔西路以及新洲路围绕，南下可到深南大道。
横向交通有北环快速线路，红荔西路为主，南北线路以香梅路和新洲路以及深南大道。
▲项目实景图
除了自身的商业配套之外，天健天骄步行500米范围可到达达缤悦荟（ 前身为景田综合市场，由天健集团3000多万元改造成景田片区高档社区商业综合体），乘坐地铁向东2站地铁可抵达购物公园，向南2站可抵达车公庙商圈，向西1站可抵达景田沃尔玛，向北1站可抵达绿景左邻购物中心和福田农批市场。
▲项目周边教育资源
可圈可点的是项目配套的教育资源，从当前公立学区划分来看，天健天骄原有学位是狮岭小学、景秀中学，项目自身规划建设荔园外国语小学（北校区），规划为30班制。
福田教育局曾对媒体回应，天健天骄小区配套建设学校、狮岭小学均交由荔园外国语小学承办，二者统一招生。2017年起荔园外国语小学北校区在小区旁边破土动工，如今校园已经建成完工，预计今年投入使用，将为周边社区带来更为优质的教育资源。
天健天骄项目带福田区科技中学学位，这个学校原名为景秀中学，中考成绩并不突出，在全区中游水平，与项目直线距离约为100米左右。
▲周边医疗配套
项目一路之隔便是景田医院，1公里左右为三级甲等的综合医疗医院北大医院，1999年建成开业。
东侧400米左右即是福田区图书馆，南向步行800米左右则是莲花体育中心，东西两方有莲花山公园及香蜜湖公园。还有正在规划的景田北二街社区公园，目前已在施工建设中。
▲景田北二街社区公园规划图
项目改造使景田片区告别了工业用地的头衔，成为了纯粹的居住用地，但也使其片区的人口密度变高，更拥挤。
周边市政大院与香蜜新村两个旧住宅区域均为天健集团地块，公开资料显示，以香蜜新村为中心的旧住宅未来将改造成商务办公、商业中心以及高档住宅区。目前，天健也正在积极将这两个项目纳入城市更新范围。不过，香蜜新村和市政大院城市更新仍在前期征集意愿阶段，也暂未纳入福田取城市更新计划及棚改范围内。
根据链家网统计，项目周边的二手房价均价在7万元/平方米-8.5万元/平方米区间，而项目周边的楼盘，如景城府、IT国际公寓、碧景园、万托家园等项目均价都在7万元/平方米以上。
▲数据来源：链家网
由于景田作为福田较为成熟的片区，多年几乎没有新房入市，片区对标的项目少，且周边二手房的楼龄都相对较老，多在15年以上，均价也去到了8万元/平方米，如万科金色家园建筑年代在2000年，目前参考均价为8.5万元/平方米（数据来源：链家），主打小高层低密度社区的景城府，5月的参考均价为86952元/平方米，（数据来源：链家），带福田外国语学位的天然居挂牌均价为91860元/平方米（数据来源：链家），111平方米报价950万元。
项目西侧为香蜜湖片区，房价在10万元/平方米以上，业内预计项目入市后，价格也不会低于9万元/平方米，加上周边旧改的进程持续跟进，区域具有较强的可持续发展动力。
西西 、Selene | 文
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