高院29日发布：租赁合同纠纷14个问题解读

来源/江西民事审判

江西高院民四庭关于租赁合同纠纷案件若干问题的观点解读

（2024.09.29）   

一、租赁合同的效力相关问题问题1：将存在严重结构隐患或可能造成重大安全事故的危房进行出租的，房屋租赁合同效力如何认定？答：将存在严重结构隐患或可能造成重大安全事故应当尽快拆除的危房进行出租的，损害了社会公共利益、违背了公序良俗，人民法院应当从严把握，依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应承担的法律责任。但在一审辩论终结前房屋经加固修复通过检测，符合继续使用标准的，可根据实际情况不认定租赁合同无效。问题2：出租人对租赁物没有所有权的，是否影响租赁合同效力？答：承租人以出租人在订立合同时对租赁合同的标的物无所有权为由要求确认合同无效的，人民法院不予支持。但是，因当事人对标的物没有所有权导致合同目的无法实现的，承租人可以向出租人主张违约责任。问题3：租赁房屋部分违法加扩建，租赁合同效力如何认定？答：存在租赁房屋部分违法加扩建情形时，认定租赁合同效力并非采取一刀切原则，应考虑整体性与可分性。当加扩建部分面积较大且为建筑物核心组成部分，又不具有可分割条件，甚至对租赁物整体安全性造成实质影响，导致合同签订目的无法客观实现时，可认定合同整体无效。当加扩建部分面积较小且能够具体明确计算，具有可分割条件或能够独立区分，在不影响承租人整体使用，不会导致合同目的无法实现时，结合双方当事人意思表示，可作出部分有效、部分无效的处理。
问题4：当事人未提起确认合同无效的诉请，法院是否应主动对合同效力进行审查？答：对合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，即便当事人在诉讼请求中未对合同效力提出异议，人民法院仍应依职权对合同效力进行审查。二、租赁合同的履行相关问题问题5：优先承租权“同等条件”的如何认定？答：对于优先承租权中“同等条件”的认定，既不能过分限制又不宜盲目扩张，应以客观可量化的租赁合同核心事项为基础，如考虑租赁用途、租赁面积、租赁期限、支付期限以及租金标准等因素，以承租双方的主观信赖关系为审查重点，合理把握主观条件与客观条件的限制，租赁关系的特性和法律关系成立的平衡，综合认定个案中同等条件的内容。问题6：如何认定出租人知道或应当知道承租人转租？答：人民法院应综合承租人的转租行为、转租后房屋的使用状态是否有明显迹象以及出租人对租赁房屋的管理控制程度来判断出租人知悉转租行为的可能性。次承租人以自身名义直接向出租人支付租金或要求出租人对房屋瑕疵进行修缮，且出租人在合理期间未提出异议的，可以认定出租人知道或应当知道转租事实。次承租人使用承租房屋进行工商登记、改变房屋用途且在房屋醒目处悬挂招牌等行为亦可体现转租事实。三、租赁合同的变更和转让相关问题问题7：“双减”政策是否构成租赁合同的情势变更？答：当承租双方对房屋租赁用途明确约定或明知为义务教育阶段学科类校外培训，承租人经营范围亦对应政策限制的内容，“双减”政策发生在租赁合同履行期间，继续履行合同会使承租人经营成本显著增加，投资收益大幅降低等明显不公平的情况下，认定符合情势变更制度更为合理。四、租赁合同的解除相关问题问题8：经营性房产无法办理营业执照时，承租人能否请求解除合同？出租人是否对此承担违约责任？答：无法办理营业执照导致合同目的不能实现的经营性房产租赁合同应当解除。经营性房产租赁合同的出租人应配合协助承租人办理营业执照。因客观条件限制无法办理营业执照的，应综合考虑合同约定、出租人和承租人双方的专业优势、沟通情况、是否存在主观恶意、是否怠于履行义务等因素进行过错分担。问题9：租赁合同约定的解除条件成就，但违约方的违约行为不属于根本违约，守约方能否解除合同？
答：租赁合同约定的解除条件成就，违约方根本违约导致合同目的不能实现的，守约方有权解除合同；违约行为违约程度显著轻微、不影响守约方目的实现的，守约方请求解除合同不予准许。人民法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、履约情形、当事人交易习惯、诚实信用原则等角度对违约方的违约行为进行综合考虑，进而对违约行为是否显著轻微、是否影响守约方合同目的的实现作出综合判断。
五、租赁合同的违约责任相关问题问题10：售后返租模式下，开发商的责任如何认定？答：“售后返租”经营模式下，开发商通过引入第三方公司与购房人签订房屋租赁合同或委托经营合同的，如果开发商与第三方公司形成捆绑销售，未明确对外披露说明或虽然披露说明但存在财产、人员混同或宣传广告已构成要约的情况下，出租人要求开发商与第三方公司就欠付的租金承担连带支付责任，人民法院可予以支持。问题11：建设工程领域中实际施工人、分包项目负责人或其他人员对外订立租赁合同，建筑企业是否应承担付款责任？答：建设工程领域中行为人以其自身名义或建筑企业名义与出租方订立租赁合同，不得仅以租赁设备材料实际用于建设项目或建筑企业对出租方有过付款为由径行判令建筑企业承担责任。判令建筑企业是否应承担责任，应结合租赁合同的签订场所、签订合同人员身份、授权委托、印章加盖、款项支付等具体情形，着重审查行为人对外订立租赁合同是否构成委托代理、职务代理或表见代理。问题12：承租人提前退房后，出租人未在合理期间及时收房的，是否可主张房屋占有使用费？答：承租人要求提前退租且房屋具备收回的客观条件的，出租人应在合理期间内及时收回房屋。出租人长期怠于收房并向承租人主张高额占有使用费的，对因其未履行减损义务所产生的扩大部分损失，人民法院不予支持。六、其他相关热点法律问题问题13：当事人约定租金定期支付的，诉讼时效应如何计算？答：个案中需结合租赁合同具体条款及当事人履行合同实际情况，综合判断各期租金之间的整体性大于独立性还是独立性大于整体性。如整体性更大，亦即约定了同一债务分期履行，诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算；如各期租金之间更具有可分性和独立性，应认定为独立债务，每一期租金均可成立独立请求权，该种情况下诉讼时效期间应自每一期租金债务履行届满之日分别计算。问题14：普通车辆租赁合同与车辆融资租赁合同之间如何区分？答：合同性质的认定不能仅以合同名称为判断标准，应根据合同所约定的当事人主要权利义务、实际履行情况等要素进行判断。若车辆租赁合同中明确约定由出租人根据承租人的选择购买相应车辆后提供给承租人使用，合同到期后，承租人支付尾款即可获得车辆所有权，实际履行亦按照合同约定进行，此情况下合同性质应认定为车辆融资租赁合同。

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