上周末，一则关于“恒大悄悄还了2.6亿美元债的消息”，在圈内流传。最近福耀玻璃的董事长曹德旺在一场会议上对恒大的点评上了热搜，“许家印自有资金39亿，贷款却可以做到2万亿。”
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39亿和2万亿，这些都不是常人可以想象的天文数字，但许老板撬动了这些巨款。
这或许是地产金融红利时代留下的悲哀。
最近，恒大设立风险化解委员，引发众人对于恒大“破产并债务重组”的猜想。
话说，市场上已经出现了第一家爆雷房企债务重组方案通过的案例了，恒大是不是还有希望？
4天前，华夏幸福的债务重组计划获得债委会全体会议审议通过，债权人至少看到了一丝希望。
截图自华夏幸福12月10日公告
然而恒大的债务体量太大，基本面不太乐观，购房者不敢买或想退房，高管们想破脑袋也对目前这个债务黑洞无计可施，债权人提心吊胆，投资者看着手里的股票变得越来越不值钱。
与此同时，恒大向市场投了一枚“炸弹”，公开承认无法履行2.6亿美元债的担保义务，甚至有可能引发债权人提前“催款”，诱发交叉违约风险。
恒大这次是玩过头了，自己宣布“躺下”，意味着债权人的权益也有可能无法担保，这也是为何银保监会、证监会、央行等全部跳起来发文的原因，旨在控制局势。
同时还派出中国信达、粤海控股、越秀集团、国信证券组建风险化解委员会。被众人忽略的是，风险化解委员会里面还有一家律师事务所。
如果接下来这段时间，上述几个外援并没有对恒大危机起到化解作用，而恒大债务谈判不顺利，势必会进入法律程序，也就是破产重组和破产清算，这是最坏的结局。
破产重组，意味着在债权和股权之间，清偿优先顺序是债权人会先得到偿付，之后才是股权持有人；但也意味着恒大失去造血功能，留下的全国各地的房地产项目还有可能因为没人接盘而烂尾。
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留给恒大化解危机的时间已经不多了。因为接下来这两年恒大很危险。事实上，我们完全可以推演恒大未来这两年的爆雷路径，因为明后两年，同样是恒大的偿债高峰期，这些埋好的“地雷”指不定就再次被引爆。说财猫统计，恒大明年到期的公开市场债券包含4笔美元债和1笔公司债，到期需偿还规模约471.53亿元人民币，而明年开春1月，恒大首先需要支付4笔美元债以及1笔境内信用债的到期利息。
如果利息和信用债都不能及时兑付，想必对恒大的指责也会如今年一般。但在2023年，是恒大于公开市场到期偿还债务的更高峰期，因为这一年，许家印到期的债务规模有663.37亿元，比2022年多了近200亿元。
近两年，恒大于公开市场上到期的债券多达17笔，不完全统计的到期债务规模超过1100亿元，这还不包括银贷、信托、第三方商票等。甚至此后的五年时间里，恒大陆陆续续都有美元债或信用债到期。
对比来看，华夏幸福的总金融债务不到2200亿元，意味着许家印面临的危机和难度，是王文学完全不在一个量级。
前几年无序的融资，让这家曾经火红一时的宇宙房企肿胀地像一个气球，如今被针扎出一个洞，正在慢慢漏气。
华夏幸福的《债务重组计划》，提到的几点措施，简单来讲不外乎卖资产、展期抵押、存量项目销售清偿开发贷、持有型物业资产设立信托受益权份额抵偿等。用华夏幸福的这份《计划》，就可以看出恒大债务重组的难度所在。1.华夏幸福通过卖资产回笼资金750亿，其中570亿用于偿付金融债务，占总金融债务的四分之一。不同的是，除了住宅项目以外，华夏幸福资产主要为产业园，而恒大至少还有其他多元化的业务可以卖钱。对比来看，恒大至少要拿出债务的四分之一有价值的资产来出售回笼资金，目前恒大仍然有价值且能快速变现的资产好像只剩上市公司和多元化业务的股权了。比如恒大物业、恒大汽车，毕竟投资方买股权可以做到没什么债务负担，只要投资的标的公司还有发展前景和空间，但能卖个好价钱才是问题所在。2.华夏幸福称，出售资产可带走金融债务约500亿元。问题来了，上哪去找“冤大头”？接盘侠既要愿意承接项目，又要啃下项目前期融资留下的负债。这点对恒大而言不友好，毕竟有资金实力的企业也不敢贸然碰这个“烫手山芋”，尤其是当中还会涉及很多复杂的债权关系。
比如恒大一直对外说要出售香港总部办公大楼，未能按预期推进。早前曾传出越秀收购香港恒大中心，最终不了了之，背后原因可能就是这栋大楼仍有债务。3.华夏幸福还以持有型物业等约220亿元资产设立信托受益权份额抵偿债务持有型物业因租金稳定，一般而言能产生较好的现金流，但这都是有前提条件的，比如地段要在好一点的城市如北上深等，而以这些资产来设立信托还需要一定的品牌背书。这点对许老板来说或许很难实现。目前来看，几乎没有人不知道恒大的难处，能伸出援手的人少之又少。但恒大不是没有持有型物业资产，比如在各个城市建有恒大中心（办公楼）。因此恒大中期业绩中提到，投资物业主要包括建筑面积约857万平米的居住社区商业裙楼、写字楼及约 34.5万个车位。
要知道，住宅项目底下的商业裙楼的价值一般不大，真正有估值的资产是运营良好的大型购物中心。而写字楼因疫情影响，估值也在下滑。对于恒大来说，这些持有型物业资产出售都很难，更何况拿它们去设立信托再融资。华夏幸福认为，房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。但恒大目前的销售业绩来看，不卖现房的话，购房者不会轻易碰恒大的楼盘，可是恒大已经没有更多其他的资金去建房子，毕竟到期债券都还不及，还有一大波到期债券一笔接着一笔来。据克而瑞的数据显示，上个月，恒大的销售业绩已经出现负值，如果不出意外，12月恒大的销售业绩能够好转的几率不大。
对比看下来，王文学的这套《债务重组计划》，若是套在恒大身上是行不通的。但恒大再不抓紧时间解决危机，恐怕股价还会继续下滑，留给许家印的时间不多了。今日收盘，恒大股价继续突破新低，最低甚至去到了1.56港元/股，而中国恒大每股净资产为13.34港元，总市值只剩211亿港元。距离华夏幸福第一次正式发布债务逾期的公告（今年2月1日）已经过去了317天，王文学花了300多天的时间交出了一份债务重组方案。