哪有什么恒大

「声道」工作室出品

文/熊猫的熊

恒大的许家印，显然比潘石屹要急多了。

自去年债务危机爆发以来，市场上的消极情绪，一波又一波地冲击，许老板疲于应付，但似乎总能化险为夷。

然而，这一次似乎要更棘手很多。网传恒大财富暴雷，投资者上门围堵，恒大财富给出了三种兑付方案，包括实物资产兑付。

通俗点说，就是钱还不上了，把房子抵债给你吧。为此，许家印还拍了拍胸脯地保证道，“我可以一无所有，但投资者不能一无所有”。

问题在于，恒大财富的产品，据说不少员工被要求买。现在理财产品暴雷，那意味着，内部的信任可能会出现裂痕。

这才是最危险的。

01

9月14日，恒大发布公告，对8月31日后集团业务的发展情况以及财务状况进行了说明。

恒大项目的买家，以及中上游的商户，看了这份公告估计更沮丧了。

因为这项公告主要传达了两层意思：

第一，“负面新闻报道严重影响潜在购房者信心”，恒大的销售额不断下滑，影响了销售回款。

第二，恒大想变卖资产回血，但“出售本集团成员的权益尚未取得重大进展”。换言之，买家不看好，资产项目卖不出去。

回不了款，项目也卖不出去，许老板不知道有多愁。尽管恒大辟谣，但市面上关于恒大要破产重组的消息，还是通过各个渠道传播。

房地产博的就是一个市场预期，外界还有信心，愿意买楼，愿意安心等待交楼，那么就还有销售入账，存量的项目和土储，就可以转化为现金流。

而信心的瓦解，是最为致命的。

在过去这一年多以来，为了重建市场信心，向外界证明“我还行”，恒大几乎是不断地发声明或者公告。

6月7日针对打折卖房发声明；7月22日针对广发银行“逼债”风波发声明；8月22日针对小米买恒大汽车股份发声明……

9月1日，恒大集团还举行“保交楼”军令状签署大会。

这是一场很有开创性的大会。向买了房的业主按时交楼，原本是再正常不过的契约常识和法律义务，现在却要靠军令状来保证了。

即便如此，市场还是不信任。原因很简单，恒大集团的债务雪球实在太大了。

我去看了一眼恒大的年报，到2020年年底，恒大的负债总额是1.95万亿元；到2021年年中时，还是维持在1.96万亿元多。

而对应时期的资产总额，分别是2.3万亿和2.38万亿。这么一看，恒大的总资产还是能覆盖总负债的，对吧？

但注意，资产部分包括开发中的物业，加起来超万亿。这些资产，只有卖出去，不烂尾，才能回笼资金。

现在的问题恰恰在于，人们不敢买恒大了——6到8月，恒大的合约销售金额，分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元，断崖式下降。

如果市场预期不断下滑，消极情绪进一步蔓延，那么恒大的危险可能才刚刚开始。

02

作为TOP3的房地产企业，恒大走到现在局面，核心原因无非两个字：激进。

而这种激进，主要体现在两方面：一是地产主业，二是其他多元化业务。

先说地产主业。

住房商品化拉开序幕后，中国的房地产行业几乎是一日千里，城市化、棚改催生了大量购房需求，而宽松的融资环境，则给了房企加杠杆的条件。

恒大踩着时代的东风，以广州为原点向全国拓展。那些年的恒大有多凶猛，官网曾公布了这样一项数据：

2008年底，公司各项核心经济指标较2006年都实现了10至20倍的超常规增长，创造了公司跨越发展的奇迹。 

但加杠杆是会有惯性的，恒大又是上市公司，资本市场对企业增长空间的看重，让恒大有着强烈的规模诉求，在这个基础上，恒大几乎是蒙眼狂奔。

于是导致两个结果。

第一，恒大的负债不断走高；第二，恒大在缺少购买力的三四线城市，布局了大量项目。

三道红线出来后，房企融资环境收紧，借新还旧走不通，债务压力一下子上来了。

而三四线城市的楼市降温，让恒大面临着巨大的回款压力。

直到去年，危机全面爆发之前，许家印还在憧憬着恒大再攀高峰——到2022年要实现销售1万亿。而去年实际为7232.5亿元。

真可谓是“人有多大胆”。

在对房地产行业整体走势出现误判，没有及时改变激进扩张策略之外，许家印的第二个重大失误，正是失败的业务多元化尝试。

过去这些年来，财大气粗的恒大，几乎是四处撒钱投资。买下足球队还不够，还大力进军影视行业（恒腾网络），搞房车交易（房车宝），卖粮油产品（恒大冰泉）……

当然，最有代表性的还是造车。

许家印的野心，就像“恒大”的名字所显示的。在2019年的业绩会上，那时还风头正盛的许家印，信心满满地说：

我们发现一年销售几亿元、几十亿元的产业体量，跟恒大年销售6000亿元的规模是不匹配的。恒大在产业选择上，一定是非常大的产业。 

这套理念，在造车业务上得到了深刻的践行。

目前恒大同时研发了14款车，按照恒大汽车的规划，2025年年产100万辆车，2035年产500万辆车。

到现在还一辆车都没上市的恒大汽车，市值一度超过恒大地产，超过比亚迪。

但造车毕竟是个烧钱的业务。2018年到2020年间，恒大汽车每年的亏损额，分别为14.28亿元、44.26亿元和77.4亿元。

说好的多元化业务是补充主业，提供新增长点，现在却还得靠地产主业填坑，还是一个无底洞。

所以在债务压顶时，没有销售贡献的造车板块，说砍就砍。许家印想断臂求生，奈何就是没有接盘的。

就想在最新的公告里写的那样，“出售本集团成员的权益尚未取得重大进展”。一股捉襟见肘的辛酸味道呼之欲出。

03

现在市面上最关心的问题是，恒大能涉险过关吗？

最坏的情况，当然是谁也不愿意看到的。但毕竟是形势比人强啊。恒大要度过危机，难度要比它当年打江山大得多。

不过，不管如何收场，恒大的例子倒是说明了一个道理——市场如此残酷，哪有什么恒大的？

不妨看看房地产行业那些曾经意气风发的企业吧。

泰禾，华夏幸福，蓝光发展，都是曾经的百强房企，千亿级别的销售规模，几百亿营收，说不行就不行了。

有“河南王”之称的河南本土的房企建业地产，更是发出了求救的信号，而难倒它的，只是50亿元左右的欠款。

融创孙宏斌说，“除了我们，都有可能暴雷”。这话说的很有自信，但至少后半句是对的。

房地产大佬们的集体遇险，直接导火索是政策，三道红线、调控收紧等，但说到底还是扩张逻辑的风险使然。

很多人批评房地产行业是空手套白狼，某种程度上，它确实是说出了一半的行业真相。

开发商拿着银行的钱买地，拿着业主的钱盖房，在高周转模式下，拿地后几个月就可以开盘。

在很长一段时间内，地产行业都是“撑死胆大的，饿死胆小的”，举债扩张是常态。

但购房需求总量毕竟只有那么多，楼盖起来了，卖不出去怎么办？

房地产行业的上下游牵连甚广，出于化解金融风险的考虑，近一两年针对房企的政策，开始严控杠杆率，倒逼房企降负债。

这里不评价政策本身，但曾经举债扩张最激进的恒大，自然首当其冲。融资渠道收紧，现金流承压；市场预期下降，从银行借钱更难了。

连锁反应是很吓人的，正所谓病来如山倒。

其实，相较于这一轮对互联网的批评，在资本无序扩张方面，最夸张的还是房地产。只不过这一行业话题度更低，所以缺少能见度。

但恒大的债务危机，将房地产行业的问题全面暴露了。

它的负面影响，当然更严重，毕竟很多人是花了大半辈子的积蓄买的房，这条产业链上还有大量的中小企业。

现在就看谁能最大限度止损了。

至于许家印，估计会无比羡慕曾经的首富王健林。当年大刀阔斧地甩卖资产，虽然带来了割肉的阵痛，但好歹平稳着陆了。

这倒是印证了那句话，一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但是也要考虑到历史的进程。

而所谓历史的进程，不过才过了短短三四年而已。

往期回顾不要嘲笑那些梦想年薪百万的年轻人
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 ---  E N D ---勾搭作者：A-baijiang

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