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留得青山,赢得未来——“两会”地产解读

The following article is from 大咖聊房 Author 李宇嘉


01

不刺激,真的不是只说说


不寻常的一年,不寻常的“大会”。
大家都想从这个40年来最短的报告中,寻找信息。其实,今天的资本市场已给了解读:股市下跌,国债上涨。股市跌,是因为报告将“不刺激”贯穿始终,这似乎有些不及预期。因为,前期是疫情史无前例的冲击,后期则迎来了疫情“常态化”。
于是,从庙堂到江湖,大家都认为,“水多了加面、面多了加水”。再说了,不管是受疫情冲击,还是“疫后重建”,都要财政花钱,而各地财政捉襟见肘。据悉,某一线城市,有几个区现在连工资都快发不出去了,事业单位平均降薪30%-50%。所以,各方都在赌政策松绑。
而且,今年以来多地在公积金贷款、人才住房、购房补贴、新房限价、卖地溢价率等方面,不断点燃松绑的火苗。但是,各地救市的“星星之火”,大都被扑灭在萌芽中了。“不刺激”,看来真的不是说说的
未来,很多地方会蠢蠢欲动,但嘴上痛快痛快罢了,“一日游”的结局难免。


02

别指望货币宽松会太多溢出到楼市


报告对地产的表态,可谓惜字如金,用38字“冷处理”了:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。与往常相比没有变化,不要再揣测字面的差异。“
4.17高层会议没提“因城施策,就有人说,今年在调控上国家一盘棋,地方别乱来。那么,这次又提了“因城施策”,难道是又要给地方空间了?绝不是的,就像“房住不炒”一样,“因城施策”也是长效机制,不用每次都拿来说一说。
不提,不代表不给地方空间了,提了不代表就可以无原则松绑。关键是,不能刺激楼市,不能给市场传达靠楼市拉动经济的信号。
比如,大会前,郑州发布人才购房补贴和降低购房门槛的政策。但凡将地产与人口引进、提高中心城市带动作用(这次“两会”强调的内容)结合起来,政策调整就是被允许的。但是,济南(3月15日)、青岛(4月10日)松绑限购,心知肚明,这是刺激地产,“被叫停”就在情理之中。
有朋友说了,货币、信贷双双放量,难道房价不涨?拿历史推演,是这个道理。今年货币政策比较宽松,4月M2增速已超过11%,去年均值仅为8%。4月10日,央行表态,“应允许宏观杠杆率有阶段性的上升”。今日的“大会”明确,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。
但是,一季度政府部门杠杆率增加2.2个百分点,居民部门却只增加1.9个百分点,这在过去是很罕见的。显然,应对疫情,国家态度很鲜明,“政府加杠杆,居民控杠杆”。国际比较看,我国居民杠杆率比较高了,但政府杠杆率比较低,所以货币宽松、财政赤字,加杠杆的重点在政府

图:今年政府杠杆率增加的幅度首次大于居民(单位:百分点)
总之,别指望货币宽松会太多溢出到楼市。再说,大会提出,2020年商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%,防止资金“空转”套利。所以,像深圳不久前那类“房抵经营贷”乱象,不可能再上演了。笔者获悉,近期深圳经营贷明显收紧,二手房指导价密集出台。有了价格的天花板,廉价资金难以获得了,还会有那么多人违规加杠杆吗?不太可能的。


03

重点是保就业、保民生、保市场


从报告全篇的基调来看,经济下行压力比较大,就业形势严峻,国家对经济前景并不乐观。报告没有提出全年经济增速具体目标,也是基于此考虑的。也因此,报告提出,“积极的财政政策要更加积极有为”。所以,今天国债上涨,这是对积极财政政策确保“六保”、“六稳”的反映。
今年,新增财政资源3.6万亿(其中,财政赤字1万亿、特别国债1万亿、专项债1.6万亿)。而且,今年财政赤字率按3.6%以上安排。也就是说,3.6%只是底线,未来赤字率还可以上升。这是什么信号呢?
各地财政都缺钱,松绑楼市的冲动强烈。为此,国家多方扩大财源,而且资金直达市县基层、直接惠企利民,用途包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等等。
财政扩张的重点,就是保就业、保民生、保市场主体。这也在变相告诉各地,别再刺激楼市了,你需要钱,财政给你。这也彰显了,为何“不刺激”的原因,楼市调控松绑,资金入楼,最能解决就业的中小微,更难保得住。更重要的是,疫情常态化了,泡沫一旦破裂对经济危害极大。
留得青山,赢得未来,这个时候要有“底线思维”,保住市场主体,保住就业,才有未来的增长机会和目标。而且,就业稳住了,脱贫攻坚完成了,经济低一点,也没什么。能实现这一点,放眼全球,中国已了不起了。所以,报告提出,编制好“十四五”规划,明年谋求更大发展。


04

稳字当头


对我们个人而言,一样的道理,不要小看疫情的影响,今年的工作、收入能保持去年的水平,已是万幸了。4月份,城镇调查失业率已到了6%,而海外疫情扩散对中国出口的影响还没有完全体现,出口直接和间接相关的就业人数达到1.8亿。后续,疫情对需求端的冲击开始体现。
所以,工作报告下调了就业目标,上调了失业率目标。2020年,城镇新增就业人口目标为900万人以上,比2019年目标少了200万人;2020年,城镇登记失业率目标5.5%左右,比2019年高了1个百分点。城镇调查失业率目标为6%左右,比2019年高了0.5个百分点。
当然,对楼市“不刺激”,不代表不发展。
报告对今年楼市,主要是从城镇化的潜力来挖掘,对房地产的表述,也是放在推进新型城镇化里面:一是深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。对于这几个区域,即便调控不松绑,但新老基建主要在这些区域布局,加上货币宽松、人口净流入,楼市表现“差不离”,“深入推进”的字眼足以支撑。
重点区域的楼市稳定住了,全国楼市的“基本盘”就稳定住了。在管理层眼里,这些区域楼市稳定和回升,这是城镇化的规律,绝不是泡沫。热点城市,要提高集聚能力、辐射能力,楼市还有很大的担当,从近期土地市场可见一斑。当然,楼市也不要指望会大涨,否则就违背了“不刺激”了。
第二个看点就是,报告提出大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。这主要是基于,各大城市抢人口,叠加疫情冲击,近年来县域经济发展有点滞后,楼市库存开始攀升,很多县城房子卖不出去。未来,除了都市圈外,县域城镇化会受重视。
最后,报告明确了今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐和保洁等多样社区服务。老旧小区改造,不像棚改会带来市场繁荣,但会激活城市日渐衰败的区域,促进二手房、租赁市场发展,扩大内需的意义更大。
总之,小心驶得万年船,投资也好,创业也好,今年确实是“小年”。大家更多的是回归防守,练好内功,积蓄能力,以求来年发展。

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