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June.12th,2020本文共2862字，阅读需约17分钟1st近日，深圳楼市有2个新闻备受关注：一是官方通报香蜜湖深高南学位问题，“跪求学位”者无一人今年申请学位；二是光明网红盘——金融街华发融御，深夜上演抢房大战，因排队认筹人数过多，在深夜被官方紧急叫停。这两个事件，折射出深圳楼市的体质——炒风渗入骨髓。

June.4th,2020本文共2371字，阅读需约13分钟1st5月，深圳楼市又反弹了。之所以说“又反弹”，是因为4月下旬以后，调控打压（政策传的有模有样）、“房抵经营贷”收紧，再加上积累的需求释放大半，市场对高位不胜寒的楼市，确实有点儿担心。所以，四月下旬开始，新房和二手房交易量连续下跌，一直到5月上旬。但是，5月份以后，形势有一点点变化：首先，需求端调控的靴子“高举轻放”，预期中的政策（比如单身不能买房、有二胎才有购二套房资格等）没有出台。笔者也认为，调控“一时一策”，疫情之下抑制需求确实不合时宜。其次，金融政策收紧弱于预期。深圳楼市对资金一向敏感，房抵经营贷违规事宜，吵了一阵子，就没有然后了。重要会议强调，M2和社融增速要明显高于去年，这给了市场宽松的信号。笔者认为，只要管好流入渠道，金融政策友好，既稳定楼市，又利好实体，这不挺好嘛！最后，前期市场活跃，带动需求轮换。到了5月份以后，刚需从3-4月份的前期积累需求、学位房需求，转到了换房需求，“东冷西热”的局面也开始缓解。二手房指导价分片祭出后，南山、宝安的量价有所收敛，罗湖、龙岗的量价有所反弹，预示着又一波需求（刚需和换房）开始发力。换房需求崛起，这是个大事件。因为一套房交易往往形成“连环单”，带动几套房的交易，这对市场情绪的激活，是个很大的动力。所以，5月份，60-90平米、90-144平米两个面积段，明显增加，而60平米以下的交易明显减少，单套总价在800万以上的交易，也明显增加了。2nd现在，深圳的市场情绪很容易被带旺。怎么讲？本来不打算卖房，但中介天天打电话给你，说你的房子现在可以买到600万（你一直以为只能卖到500万）。你告诉中介“真的假的”？中介说，当然是真的啦，你卖掉这个，可以换一套更好的，既改善了居住环境，还能享受到这一轮楼市红利。所以，在中介的引领下，你的房子还真的就卖了600万，连你自己都不相信，就这样稀里糊涂地换房了。进一步，深圳的楼市越来越容易被操控了。每一个片区，抛开自住不卖的，限售的，挂牌的房源是很有限的，只要卖家抱团涨价，在售的价格大概率是会被拉升起来的。房源少，在售房子的价格水平，就会锚定整个片区的价格。抱团涨价，片区价格很容易就被拉升起来。这就是为什么？当下，深圳二手房的交易价格在6.4万左右，但挂牌价格连续保持在7.5万左右。可见，卖家的心气是多么的高，任性地把价格抬上去。理由呢？就是那套“明学理论”，不是说你觉得我的房子可以卖多少钱，而是我认为，我的房子该卖多少钱？5月份，业主成交周期为111天，这是2019年以来的新低，比去年底足足减少了1个月左右。我记得，2018年市场比较差时，业主的房子挂个一年半载很正常，但现在，3个多月就成交了从挂牌到成交。5月购房者成交周期只有32天，比去年同期降低了6天。也就是说，只要你想买房，一个月就可以敲定了。当房子流通速度加快，就跟股票交易一样，房价上涨压力就大了，2015年的深圳楼市，就是这个样子的。所以，深圳楼市调控，不能有丝毫马虎。3rd既然，片区价格如此容易被操纵，政府也“以其人之道，还治其人之身”，祭出二手房指导价格，不用你们“抱团锚定”，政府指导价直接把片区价格给锚定了。其实，一开始大家都认为，二手住房的指导价很难定。因为，压根儿，政府就不掌握二手房的价格，即便是链家、中原这样的中介，合起来的市场份额也不到一半。也就是说，全市最全面的二手房价格，可能谁也不掌握。但是，当下深圳管理层形成了一致共识，深圳的楼市已经完全失灵了，必须要强力的政府介入。所以，尽管二手房片区指导价不成熟，但还是新鲜出炉了。别去质疑合理性、政策依据。对面一个疯子，能和他心平气和地讲道理吗？所以，二手房指导价，这就是未来调控的风向标。每一个片区都有一个指导价，你的挂牌价高于这个价格太离谱（比如，超过楼盘成交均价的50%），那就对你的网签进行限制，打不出网签合同，自然交易就戛然而止。所以，二手房指导价，一边用、一边完善。未来，卖家挂牌、买家接盘，都得思量一下，这就给市场降温了。

May.27th,2020本文共2701字，阅读需约16分钟1st

01不刺激，真的不是只说说不寻常的一年，不寻常的“大会”。大家都想从这个40年来最短的报告中，寻找信息。其实，今天的资本市场已给了解读：股市下跌，国债上涨。股市跌，是因为报告将“不刺激”贯穿始终，这似乎有些不及预期。因为，前期是疫情史无前例的冲击，后期则迎来了疫情“常态化”。于是，从庙堂到江湖，大家都认为，“水多了加面、面多了加水”。再说了，不管是受疫情冲击，还是“疫后重建”，都要财政花钱，而各地财政捉襟见肘。据悉，某一线城市，有几个区现在连工资都快发不出去了，事业单位平均降薪30%-50%。所以，各方都在赌政策松绑。而且，今年以来多地在公积金贷款、人才住房、购房补贴、新房限价、卖地溢价率等方面，不断点燃松绑的火苗。但是，各地救市的“星星之火”，大都被扑灭在萌芽中了。“不刺激”，看来真的不是说说的。未来，很多地方会蠢蠢欲动，但嘴上痛快痛快罢了，“一日游”的结局难免。02别指望货币宽松会太多溢出到楼市报告对地产的表态，可谓惜字如金，用38字“冷处理”了：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。与往常相比没有变化，不要再揣测字面的差异。“4.17高层会议没提“因城施策，就有人说，今年在调控上国家一盘棋，地方别乱来。那么，这次又提了“因城施策”，难道是又要给地方空间了？绝不是的，就像“房住不炒”一样，“因城施策”也是长效机制，不用每次都拿来说一说。不提，不代表不给地方空间了，提了不代表就可以无原则松绑。关键是，不能刺激楼市，不能给市场传达靠楼市拉动经济的信号。比如，大会前，郑州发布人才购房补贴和降低购房门槛的政策。但凡将地产与人口引进、提高中心城市带动作用（这次“两会”强调的内容）结合起来，政策调整就是被允许的。但是，济南（3月15日）、青岛（4月10日）松绑限购，心知肚明，这是刺激地产，“被叫停”就在情理之中。有朋友说了，货币、信贷双双放量，难道房价不涨？拿历史推演，是这个道理。今年货币政策比较宽松，4月M2增速已超过11%，去年均值仅为8%。4月10日，央行表态，“应允许宏观杠杆率有阶段性的上升”。今日的“大会”明确，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。但是，一季度政府部门杠杆率增加2.2个百分点，居民部门却只增加1.9个百分点，这在过去是很罕见的。显然，应对疫情，国家态度很鲜明，“政府加杠杆，居民控杠杆”。国际比较看，我国居民杠杆率比较高了，但政府杠杆率比较低，所以货币宽松、财政赤字，加杠杆的重点在政府。图：今年政府杠杆率增加的幅度首次大于居民（单位：百分点）总之，别指望货币宽松会太多溢出到楼市。再说，大会提出，2020年商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%，防止资金“空转”套利。所以，像深圳不久前那类“房抵经营贷”乱象，不可能再上演了。笔者获悉，近期深圳经营贷明显收紧，二手房指导价密集出台。有了价格的天花板，廉价资金难以获得了，还会有那么多人违规加杠杆吗？不太可能的。03重点是保就业、保民生、保市场从报告全篇的基调来看，经济下行压力比较大，就业形势严峻，国家对经济前景并不乐观。报告没有提出全年经济增速具体目标，也是基于此考虑的。也因此，报告提出，“积极的财政政策要更加积极有为”。所以，今天国债上涨，这是对积极财政政策确保“六保”、“六稳”的反映。今年，新增财政资源3.6万亿（其中，财政赤字1万亿、特别国债1万亿、专项债1.6万亿）。而且，今年财政赤字率按3.6%以上安排。也就是说，3.6%只是底线，未来赤字率还可以上升。这是什么信号呢？各地财政都缺钱，松绑楼市的冲动强烈。为此，国家多方扩大财源，而且资金直达市县基层、直接惠企利民，用途包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等等。财政扩张的重点，就是保就业、保民生、保市场主体。这也在变相告诉各地，别再刺激楼市了，你需要钱，财政给你。这也彰显了，为何“不刺激”的原因，楼市调控松绑，资金入楼，最能解决就业的中小微，更难保得住。更重要的是，疫情常态化了，泡沫一旦破裂对经济危害极大。留得青山，赢得未来，这个时候要有“底线思维”，保住市场主体，保住就业，才有未来的增长机会和目标。而且，就业稳住了，脱贫攻坚完成了，经济低一点，也没什么。能实现这一点，放眼全球，中国已了不起了。所以，报告提出，编制好“十四五”规划，明年谋求更大发展。04稳字当头对我们个人而言，一样的道理，不要小看疫情的影响，今年的工作、收入能保持去年的水平，已是万幸了。4月份，城镇调查失业率已到了6%，而海外疫情扩散对中国出口的影响还没有完全体现，出口直接和间接相关的就业人数达到1.8亿。后续，疫情对需求端的冲击开始体现。所以，工作报告下调了就业目标，上调了失业率目标。2020年，城镇新增就业人口目标为900万人以上，比2019年目标少了200万人；2020年，城镇登记失业率目标5.5%左右，比2019年高了1个百分点。城镇调查失业率目标为6%左右，比2019年高了0.5个百分点。当然，对楼市“不刺激”，不代表不发展。报告对今年楼市，主要是从城镇化的潜力来挖掘，对房地产的表述，也是放在推进新型城镇化里面：一是深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。对于这几个区域，即便调控不松绑，但新老基建主要在这些区域布局，加上货币宽松、人口净流入，楼市表现“差不离”，“深入推进”的字眼足以支撑。重点区域的楼市稳定住了，全国楼市的“基本盘”就稳定住了。在管理层眼里，这些区域楼市稳定和回升，这是城镇化的规律，绝不是泡沫。热点城市，要提高集聚能力、辐射能力，楼市还有很大的担当，从近期土地市场可见一斑。当然，楼市也不要指望会大涨，否则就违背了“不刺激”了。第二个看点就是，报告提出大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。这主要是基于，各大城市抢人口，叠加疫情冲击，近年来县域经济发展有点滞后，楼市库存开始攀升，很多县城房子卖不出去。未来，除了都市圈外，县域城镇化会受重视。最后，报告明确了今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐和保洁等多样社区服务。老旧小区改造，不像棚改会带来市场繁荣，但会激活城市日渐衰败的区域，促进二手房、租赁市场发展，扩大内需的意义更大。总之，小心驶得万年船，投资也好，创业也好，今年确实是“小年”。大家更多的是回归防守，练好内功，积蓄能力，以求来年发展。