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房地产形势,迎来关键时刻!

李宇嘉 李宇嘉地产笔记 2023-11-15


本文共4282字,阅读时间约6分钟

作 者李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID:liyujiadichanbiji



01


我们要有客观判断:当前房地产的困局,并非“周期论”(周期波动)能解释,而要用“转场论”分析,即从上半场到下半场的转换,或旧模式到新模式的转换。现在看,转换的痛来的太大,原因就在于,推动楼市上半场20多年“单边上涨”的动力,下半场都触顶或褪去了。


比如,城镇化是过去房地产繁荣的注脚。很多人说,我国目前61%的常住人口城镇化还有潜力,可以达到发达国家80%的水平。但考虑到城镇社会保障覆盖的能力,农村大面积搞土地流转、规模化种植的难度(集体土地本身就有社保功能),很难达到80%的水平。

比如过去轨道交通、新区开发、城投扩张等,是推动地产热潮的引擎,但近期地铁规划“砍线路”、划定开发边界、城投隐性债务被严格控制等,地产规模扩张少了一大动力。

比如,告别“三高”(高杠杆、高成本、高周转)的旧模式,部分房企出清,过去开发商“加杠杆”推动高地价、高房价,从源头上给楼市热潮提供弹药的旧逻辑,现在荡然无存了。

比如,过去居民愿意加杠杆买房,一方面是房价上涨预期拉动,另一方面是无风险利率(保本理财利率)明显高于按揭利率。未来,地产为主的高投资式微,老龄化叠加少子化,无风险利率将趋势性地低于按揭利率。这一新的框架下,居民承接按揭买房的动力明显减弱。

比如,中央金融工作会议明确资金和机构“双监管”、推动金融高质量发展,向一切金融腐败和金融风险宣战,实现风险清零和金融高质量发展等,意味着不太可能大放水来无原则的救地产。

表:X大融资业务密切往来的银行列表

用“转场论”来分析,房地产的上下半场、新旧模式的切换可谓是底层运行逻辑的彻底变更。支撑上半场房地产持续20多年繁荣的动力,趋势性地褪去了,而新模式的打造,还在探索中。这就是为何,2021年底到现在,长达2年的地产纾困,效果并不显著的原因,因为药不对症。




02


近期,有两件大事值得关注:一是万科股债风险及衍生的风险蔓延,另一个就是沪苏两家国企就“毒地”问题的撕扯。万科的问题,我在上篇公号文章做了详述,这里和大家再强调一下,万科作为中国地产界的优等生,多年前就在“活下去”的深度担忧下,开启了转型之旅。


但即便万科在长租公寓、物流地产、物业管理等运营赛道做到了行业TOP1,但依然无法实现对旧模式(商品房开发销售)的取代,可见旧模式依赖之深,新旧模式切换非短时间能完成。

更深层次的寓意是,旧模式下的红利、快钱太诱人,万科也欲罢不能,转型和情怀可以讲,但不能耽误赚钱。因为,时代给的快钱,过了这个村就没这个店了,万科身上也有浓厚的“三高”痕迹(只不过没有其他民企那么激进而已),比如表外债务、比如预售加杠杆,都没落下。

所以,与其说是质疑万科,不如说是质疑行业通病,质疑旧模式转向新模式说带来的巨大风险。转场大潮之下,万科也概莫能外。看看下面这张图,“三高模式”最盛行是在2017-2021,这一时期商品房新开工明显大于竣工,也大于销售,三者的鸿沟直到2022年才开始收敛。

说明什么?迅速拿地、开工、销售,并延缓交付,背后就是用预售资金在加杠杆,争取在最短时间捕获地产红利、地产风口。因为,大家都知道,这种超常规、不符合常理的快钱,可能很快就没了。直到2022年,全面加强预售资金监管后,肆意挪用预售资金才成为历史!

沪苏“毒地”问题也是一样的。上一轮地产回升周期,对一些淘汰类的工业企业,国家本该代表全民行使土地国有的所有者权利,收回土地并按照新的规划进行二次出让。但是,由于商品房开发的利益实在太大,工业企业“地主方”打着产业升级的幌子,搞商品房开发。

但是,重化工业土地污染严重,如果按照严格的环境整治后再出让,预计前期投入的土壤修复成本太大,导致后期开发的利润缩水甚至亏损。因此,在巨大的利益诱惑下,本该严格执行的土地整治和环境评估,要么出让环节被利益俘获,要么开发环节被俘获,导致“毒地”发生。

这只是一个缩影,可能很多企业这么干,所以我也这么干。过去楼市繁荣期,地产太赚钱,阿猫阿狗都进入地产开发领域,一些实体企业也不例外。甚至,为捕获这种红利,不惜突破规则、底线。于是,就出现供应过剩,土地“带病出让”、配套设施不到位,同质化竞争。




03


所以,就难怪老百姓用脚投票。因为,太多人想赚快钱,而真正做“好房子”(设计好、配套好、品质好)的不多。近日,住建部部长提出,构建发展新模式,是破解当前房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,不适应解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,亟需构建新发展模式。

而且,住建部第一次清晰地阐述了房地产新模式的构成:

 理念上坚持“房住不炒”的前提下建设“好房子”。

坚持“房住不炒”,这是房地产新模式的总前提,还要建设“好房子”,也就是老百姓需要的房子。这说明什么?不是不需要房子,无房户还很多,比如珠三角住房自有率不到50%,比如换房的潜力还很大。但旧模式下价格高、不以“人本需求”为导向的房子,不是大家需要的。现在房子卖不动,要么房价太高,要么用脚投票。

体制机制上,建立“人、房、地、钱”要素联动新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房、以房定地、以房定钱。

以人定房,就是摸清需求在哪里,哪些人需要房,需要什么房,在哪里建设;以房定地,就是需求是有的,需求的特征也是清晰的,就要倒推地在哪里,存量盘活和新增供地应该怎么安排;以房定钱,就是建这么多房子,出让这么多地,需要多少钱,从哪来。

抓落实上实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

新模式要落地,就得有抓手,三大工程里面,城中村解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求,主要是配租型需求;保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求;“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

三大工程为抓手的新模式,都强调要“以需定供”,有明确的需求群体;都有明确的供地渠道,比如城中村改造存量盘活、回迁地块,保障性住房明确“以需定建”、划拨供地;都有明确的资金来源,比如专项债、专项借款、低息贷款等等。也就是,要通过“人、房、地、钱”要素联动,让供给适应和匹配需求,让需求牵引供给从而让供需能在高水平上平衡

本质上,就是将旧模式搁置在一边,开辟新战场、新天地,挖掘新供给和新需求,让房地产能稳定下来。对于新模式,部长说,房地产企业要有清醒的认识,现在要拼的是高质量、新科技、好服务,谁能为群众建设好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市场、谁就会有发展。

部长对于新模式从阐述,说明旧模式很难维持下去了(即便我们想尽各种办法)。所以,回到第一部分讲的,当前房地产面临的问题,绝不是周期性回落,而是上半场到下半年的转换,新旧模式的转换。这种转换,之所以太剧烈,主要原因就是驱动上半场的引擎迅速褪去。




04


11月8日,金融街论坛上,央行行长潘功胜所言的,“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣,正在进行重大转型并寻找新的均衡点”,就是指从上半场单边上涨,到下半场开启下行之旅,无法论证底部在哪里。政府积极纾困、打造新模式进行托底,就是在寻找新的均衡。

所以,媒体所讲的,上海、北京每月二手房交易量低于2万套,深圳每月低于5000套,都是不正常的。这种说法是把上半场的逻辑平移到下半场,无异于刻舟求剑。目前仍在寻底、寻找新的均衡。

正如部长所言,谁能为群众建设好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市场、谁就会有发展。言下之意,还坚持旧模式的,即便政策再怎么在需求端纾困,给市场加油鼓劲,很难获得长久生存。这也就是为何,包括万科在内稳健经营性企业,也出现了债务问题。根本原因,除旧模式胎盘带来的积弊(比如“三高”),重要的是,旧模式下商品房销售很难在高位维持。

但上半场太用力,太想把红利在最短时间内喝光吃尽,导致巨大的土储、新开工和预售以及由此产生的巨额融资。现在到了释放商品房销售来还债、获利的关键节点了。但是,需求端开始掉链子。暴雷的也好,没暴雷但资金链极其紧张的也好,开发商们都在承受着巨大的痛苦。

目前,向新模式转型,到了倒逼的阶段。住房需求潜力还很大,我在之前的文章讲过多次,比如3-4亿的新市民、户籍无房户(夹心层)、跨城人口流动、县域为载体的城镇化等。但新时期的需求,不同上半场房价预期催化的需求,他们对房价很敏感、对居住的体验要求高。

简单讲,就是当下的高房价、商品房和他们没太大关系,别拿他们来去库存、给旧模式寻找接盘侠;他们不急着买房,只有提供“好房子”,才会带动这部分需求。新模式的三大抓手,就是通过供给侧革命,顺应和满足这部分需求。我认为,三大工程,最关键的就是土地供应。

特别是中心区、职住平衡区域供地!若还在外围供地,则会产生新的更大的供应过剩和空置,供求关系积重难返。因为,上半场大城市外围供应了太多的地,广义库存都在6年左右。

如果中心区存量地块可以盘活,并低成本供应,加大配租型是保租房(城中村改造供给)和配售型保障房(划拨供地供给)供应,加大均等化公共设施供给,就能释放潜力需求。否则,若城中村改造继续高成本,地方不愿意把中心区地块拿出来,新模式落地就比较困难。

沪苏“毒地”案例说明,中心区不缺地块。上半场,在利益的诱惑下,各方都在往嘴里吞地,都希望借地生财,搞商品房开发,导致土地“国家所有”的权力行使不到位;城中村改造利益主体更多,都希望分享商品房红利。下半场,将这些地块低成本盘活,才最关键。

最后,再说明一点,上半年之所以高举高打,热度一浪高过一浪,是因为上半场的逻辑没有“输家”。地方政府、开发商、购房者、银行、小业主、施工单位......,大家都是“赢家”。如果说谁输了,那就是刚需被挤出、楼市泡沫化、风险不断积累,将问题推到现在解决!

下半场,新模式要落地,不再都是“赢家”,需要有的人付出成本、失去“利益”。这就是改革,也是区别于上半场的主要特征。做到这一点,房地产就能平稳着陆,否则一损俱损,包括还在躺赚收益的人。


- 完 -

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