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楼市炒风,渗入骨髓!

李宇嘉 李宇嘉地产笔记 2022-03-21

June.12th,2020

本文共2862字,阅读需约17分钟


1st


近日,深圳楼市有2个新闻备受关注:一是官方通报香蜜湖深高南学位问题,“跪求学位”者无一人今年申请学位;二是光明网红盘——金融街华发融御,深夜上演抢房大战,因排队认筹人数过多,在深夜被官方紧急叫停。这两个事件,折射出深圳楼市的体质——炒风渗入骨髓


 

貌似,这2件事情没有太大关系。但是,它将深圳楼市“炒风”推到了史无前例的新高度。深高南学位问题,一直以为是刚需入学问题,吃瓜群众本来还挺同情“下跪者”的,觉得应该让人家的小孩上学。但闹了半天,原来是炒房,是中介伙同业主,借“名校学位”抬高房价。


这样看,过去一段时间,很多小区嫌弃自家的学位太差,联名上书教育局,要求划到更优质学位,看来都如出一辙、一丘之貉。所以,官方硬气地宣布,“这是回归该物业本身应有的积分待遇”。言下之意,你是工业和商办用途的公寓,享受学位的权利,就应排在住宅后面。


还别不服,义务教育,保障的是你接受基本教育的权利,不是保障你能上名校。就像住房保障,不是保障你住豪宅,这是一个道理。纵观全球古今,想上名校,得靠自己努力,不是天上掉馅饼。过去,能靠公寓上名校,是因为学位不紧张。现在,新划进的豪宅能上,是因为他们支付了高房价,高房价就是高税收,给公共服务做的贡献更大。所以,他们排队的位次在你前面。


这件事过去了,但值得深思的是,我们先行示范区的市民,不惜以下跪的方式,以“讨学位”的名义“闹”、撒泼涮赖,真的让人大跌眼镜。当然,有人说了,如果下跪能获得百万收入,为何不下跪呢?确实,过去发生过类似事情,逼得政策就范。所以,应把规则明确了,告诉市民,公寓积分就是70分。学位不紧张时,能上是幸运,学位紧张时,退出是应该的。



2nd

再说光明网红盘“抢房大战”。正常人都会抢,因为4.7-5.4万的价格与周边二手房价有1-2万/平米的价差,傻子才不抢。这和下跪来“闹”,诉求是一样的,都是有“天上掉下馅饼”的好事儿,只不过更体面一些。这就是问题的关键,当下,深圳新房市场到了“非倒挂不卖房”的地步


对新房市场来说,怎么获得火爆场面呢?要开发商降价吗?这是不可能的,好不容易从房管批出来的价格,怎么能降呢?那怎么办,就让“一二手房价格倒挂”。如果二手房价格低,不倒挂怎么办?创造条件,先让二手房价格涨上去。昔日地王龙光玖龙台给金融街华发融御“抬轿子”。


 

老王说,对面的龙光玖龙台,二手房均价已经去到7.3万/㎡,这两者之间是整整2万多/平的价格倒挂空间,不抢不傻嘛!我查了一下,2019年光明新房成交均价4.6万元,涨幅也很惊人。不到半年时间,又进入“7万+”了,这样飞速晋阶,给金融街华发融御抬了个大轿子


 

3rd

创造“7万+”的巨大勇气,就是最近获批的《深圳光明科学城空间规划纲要》,这个规划确立光明建设“竞争力、影响力卓越的世界一流科学城”,正式坐实深圳“第四个综合性国家科学中心”的地位,和北京怀柔、上海张江、合肥相并列。看看,这不是要打造第二个南山科技园的节奏?


 

现在,南山科技园的均价达到11.4万,连南山的洼地南头,都到7.6万了,光明“7万+”不就是半山腰吗?但是,大家有没有想到,把光明比作第二个南山科技园,是不是有点刻舟求剑?包括科技园(以及蜚声国际的粤海街道)在内的南山,“10万+”的房价,是怎么锻造的?


那是包含腾讯、华为、大疆、中兴、金蝶、TCL等113家上市公司,一大票独角兽企业的老板们托起来的。2015-2018年,深圳的中小板、创业板屡屡上演造富神话,交易所每敲一次钟,就造就十几位富豪。敲完钟,就直奔楼市,也就是从那个时候,南山的房价开始直冲云霄了


这一大票财富新锐,他们都集中在智能技术、互联网、通信等行业。这些富豪,为何在那一段时间集中爆发,如果我们把格局再拉高一些,就会发现,除了自身的努力以外,没有外部环境的顺风顺水(包括与米国的关系,还有河对岸那位),我们能有华为等一大票牛逼货吗?不可能的!


 

但试问,未来,我们还有这样顺风顺水的外部环境吗?


现在,外部环境变化形势之严峻,建国以来都是史无前例;还有河对岸那位……我相信,我们正在扩大朋友圈,并以更大力度的开放,以自主创新等来突围,我们什么困难没碰到?上世纪60年代初苏联撤走专家,我们不是一样挺过来了吗?我们的高质量之路,不会因哪个国家而中断。


 

但是,老实说,当下我们对外面的依赖度,也是史无前例的。上面讲到的新兴产业,尽管发展的如火如荼,但关键环节和部件(比如芯片),还掌握在别人手里。看看2018年中兴事件,看看当下华为之艰难,就知道了。所以,外部环境从未有之的大变局,而内部告别了高速度,居民收入增速开始下降,我们的科技创新之路,我们的内需之路,可能会走的比较艰难。


 4th

当然,一大票富豪支撑下,西部的高房价还会坚挺,疫情后货币宽松,更夯实了西部房价的坚挺(货币宽松有利于富人)。但是,作为基础较差的光明(光明应该是特区外基础设施最差的区域了),能打造成第二个南山科技园吗?这里绝不是唱衰,而是谨慎,把困难考虑足。大胡子说房李俊怀的最新文章,统计了2015-2020年期间,光明“招拍挂”出让的工业用地。


我们来看看,都是被什么类型的企业拿走的:租赁商服、制造、显示屏、电子烟、农产品、锂电池、线路板、钟表……除了联想、大疆灵眸、欧菲光科少数几个,其它的几乎都是劳动密集型产业,大多数都是制造业。这样的光明,与其说是科学城,倒不如说是个大工业园。


所以,自去年“8.18”以后,深圳楼市异军突起、一枝独秀,很大程度上是资金炒作的结果。所有规划的利好,无一例外被异化为楼市炒作了,包括学位房,我们善良地认为,刚需在左右着,但穿透层层迷雾以后,我们看到的,还是投资需求在作祟。所以,拿供求关系说事儿,是挡箭牌。


近期,“深房理骗局”事件说明,楼市投资已深入人心、深入骨髓,深圳“大V”链条下是数不清的投资客有报道称,金融从业人员123万,超过了“纽约+伦敦+香港”三大世界金融中心之和,有一大批寄生在地产上。并不是深圳需求太大,而是杠杆太猛,胆子太大了。


过度的杠杆,炒风之盛,奖励“胆儿大者”的示范效应下,需求爆棚是铁定的,无效需求也会爆棚。所谓的供求关系,只是结果而已。所以,监管层不能老拿供求说事,掩盖精细化调控、主体责任“落地”上的问题。转型期,支持先行示范区建设上,地产发挥着重要作用,政策松绑(比如豪宅税、公寓、纾困城市更新、房抵经营贷等),可以理解,但市场秩序不能破坏。


当下,“深房理骗局”反映出的问题,比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市,中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛,都需要在监管上创新手段,政策要精细化,责任要落实到位,对作奸犯科者的惩罚,不能蜻蜓点水,金融和住建部门的合作,要有实质性举动,不能甩锅。


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作者 李宇嘉编辑 菠萝的海整合运营:珊瑚数据

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