【离婚系列】离婚了，“经济适用房”能否分割，同住人权益如何保障？

在离婚案件中，房产分割经常成为双方争议焦点，双方会围绕“房屋的出资来源、取得时间、权属性质、分割比例、折价款支付”等方面展开辩论，以争取更大的财产利益。有一类房产--“经济适用房”，因其性质的特殊，往往会引发更大的争议。本文就“经济适用房”离婚分割议题，发表简要观点如下：

所谓“经济适用房”，现称“共有产权保障住房”（以下均简称“经适房”）是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

一、离婚案件中不予分割，需在离婚后另案处理：

法院考虑到经适房的分割涉及案外人（其他购房人或同住人）的利益，或是由于购房人取得不动产权证不满五年属于限制产权而不宜在离婚纠纷中一并处理。此时，法院会建议相关权利人通过其他合法途径或者另案诉讼的方式予以处理。

参考案例：

案号	裁判观点
（2020）沪0115民初48761号崔某某与谢某1离婚纠纷一审民事判决书	原告要求分割上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋，因该房属于经济适用房，且该房屋由五人申请取得，涉及谢某2以及谢红旗、张章妹案外人权2，故不宜在本起离婚纠纷中予以分割处理。
（2018）沪0115民初53200号杨某某与何某某离婚纠纷一审民事判决书	2014年，原、被告通过贷款购买了位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室的经济适用房60％产权份额，权利人登记为原、被告及女儿三人，同住人包括被告的父亲和祖母······至于双方婚姻关系存续期间购买的经济适用房，因属限制产权，本院不作处理。
（2016）沪0115民初49820号申某1与肖某某离婚纠纷一审民事判决书	由于原、被告结婚后居住的上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告申某1与其父母于原、被告登记结婚前共同向本市有关单位申请的经济适用房，虽然该房屋所有权人登记为原告申某1一人名下，但该房地产权证上明确载明该房屋同住人有案外人申某2、张某某，故对该房屋之分割处理将涉及案外人申某2、张某某的权益，况且，原告申某1取得该房屋所有权证尚未满五年，故本案对该经济适用房不予处理，相关权利人可通过其他合法途径或者另案诉讼的方式予以处理。

二、在保护政府份额、同住人权益的前提下，依法分割；

根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第十六条规定：在购房时，需明确购房人和政府各自的产权份额。很多时候，在经适房的不动产信息登记簿中也会载明：在取得房地产权证满5年转让房屋的，购房人和政府可分别获得各自的产权份额。因此，在购房人离婚时，法院认定的夫妻共同财产，仅限于“属于购房人的产权份额”。

经适房的申请主体多以家庭为单位，申请人通常包括夫妻双方、孩子及一方的父母，在不动产权证上除了登记权利人还会备注同住人信息。因可能涉及到其他购房人和同住人利益，法院在处理经适房分割时会谨慎地将其他购房人或同住人列为第三人。有时，法院也会追加具有回购权的住房保障机构和公积金贷款中心列为无独立请求权的第三人。

在具体确定分割比例时，经适房的分割和商品房分割并无本质差异，法院在判定是否属于夫妻共同财产时，也会考虑购房时间是否婚后、首付款出资来源以及是否共同还贷等事实，并综合房屋价值、双方对房屋的贡献、房屋上尚余贷款以及同住人等因素，最终由法院最终确定房屋折价款。

参考案例：

案号	裁判观点
（2019）沪0112民初14555号吴某某、孙某1与孙某2离婚后财产纠纷一审民事判决书	本案中，系争房屋购买于原告吴某某与被告孙某2结婚登记之后，且购房款的主要来源为两人的夫妻共同贷款，故结合以上因素，应当认定系争房屋中登记于被告孙某2名下的相应份额属夫妻共同财产，原告吴某某依法享有相应份额。关于原告吴某某享有的具体份额比例，结合本案相关出资情况等贡献因素，本院酌情认定原告吴某某享有夫妻共同财产的比例为35%。系争房屋系经济适用房，且现登记在原告孙某1及被告孙某2名下，考虑到经济适用房登记的特殊性，故对原告主张取得财产折价款的意见，本院依法予以支持。
（2019）沪0113民初14026号李某某与吴某1离婚后财产纠纷一审民事判决书	现XXX室房屋产权登记至今已满五年，原告诉请分割共同财产，本院予以准许。第一、XXX室房屋产权的处理：房屋中属于原告李某某和被告吴某1的65%产权份额应为夫妻共同财产，结合双方诉辩意见、房屋居住使用等实际情况，判归被告吴某1所有为宜，剩余贷款由被告继续负担。被告应支付原告相应房屋折价款，结合房屋价值，扣除剩余贷款、离婚后被告个人负担的还贷中原告应分担的部分后，本院酌情确定折价款金额为816,000元。
（2019）沪0115民初34716号申某某与肖某某离婚后财产纠纷一审民事判决书	本院认为，系争房屋来源为原告与其父母共同申请的经济适用房，2013年1月22日，房屋产权登记于原告一人名下，原告父母为同住人，目前房屋所有权证已满五年，且同住人申士杰、张尚敏已去世，原告起诉要求分割房屋，可予支持。 原、被告双方于2013年11月至2017年4月婚姻关系存续期间，用夫妻共同财产对系争房屋进行还贷，被告亦可分得该部分的利益。至于被告主张其于2013年对原告的钱款转账系其对房屋的还贷，遭原告否认，但结合本案已查明的事实，2013年3月被告与案外人就系争房屋已经签订装修合同，原告亦自认装修部分被告亦有出资，加之原、被告于2013年11月登记结婚，双方当时系处于恋爱关系的特殊情况，故对该部分钱款及装修费用，本院在分割时将酌情予以考虑。基于房屋原始来源、双方对房屋的贡献、目前房屋上尚余贷款的考虑，结合系争房屋系经济适用房的特殊性，本院对原、被告享有的房屋的60%产权进行分割，判令系争房屋的60%产权归原告所有，原告支付被告房屋权益折价款750,000元。
（2019）沪0117民初1426号潘某某与邹1离婚后财产纠纷一审民事判决书	本案中被告及原、被告的女儿为共同申请人，原告及被告父母为同住人申请取得系争房屋，虽然目前系争房屋登记的权利人为被告一人，但鉴于经济适用房取得的特殊性，相关家庭成员对于系争房屋均有相应权利，且系争房屋取得于原、被告夫妻关系存续期间，故原告理应对于房屋享有权益。

三、离婚时，如何保障其他同住人权益？

在司法实践中，在购房人离婚分割经适房时，法院应当如何保障其他“同住人”的权益？这就需要首先弄清楚经适房与普通商品房的不同之处。经适房是具有保障性质的政策性住房。经适房在申请条件、不动产登记、使用规定和上市交易等方面具有诸多特殊和限制，具体如下：

1. 申请条件。申请购买经适房必须是同时符合居住年限、住房面积、可支配收入等特定条件的家庭或个人；

2. 不动产登记。家庭购买经适房需书面协商确定购房人，购房人登记为产权份额的共同共有人，其余申请人登记为同住人。申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。经适房的购房人和政府共有产权份额，政府的份额由区住房保障机构代持；

3. 使用规定。经适房的购房人和同住人不得擅自转让、赠与、出租经适房，不得设定房贷担保以外的抵押权；

4. 上市交易。取得不动产权证未满5年，经适房不能上市转让，特殊情况下可由区住房保障机构按售价加银行同期存款利率进行回购。取得不动产权证已满5年，经适房可以上市转让或由购房人、同住人购买政府产权。区住房保障机构在同等条件下有优先购买权。

另根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第三十三、三十四条规定，不论取得不动产权证是否满5年，购房人要转让经适房的，均应当以“购房人与同住人达成一致意见为前提”。有了这样的制度保障，在实践中，同住人在该房屋内的居住权就得到了极大的保障。购房人（登记产权人）在离婚时，未经同住人同意，擅自转让房产以分割折价款的做法是行不通的。

综上，对比经适房相关规定及《民法典》物权编的“居住权”制度，我们发现经适房的同住人比房屋的登记居住权人，具有更多的权利。譬如：登记居住权人并无法定的阻却产权人出售房屋的权利，但经适房的同住人就有类似的权利。

在某些案例中，为购买系争的经适房，同住人也有出资。对于“同住人的出资的性质和法律后果”应当如何，也常成为案件争议焦点。笔者检索到一则案例：

案号：闵行法院（2015）闵民一（民）初字第15925号；

案由：孙某甲与孙某乙、吴某某分家析产纠纷；

法院观点：同住人与产权人享有基本相同的占有、使用、收益、处分的权利。男方父亲作为经适房申请人、同住人，他的出资视为对男女双方的债权，而不直接享有经适房的产权份额。

因各地关于经适房的政策多有不同，每起个案情形迥异，上述案例并不代表普遍司法观点。笔者建议，在以家庭为单位申请经适房时，相关申请人（无论是作为购房人还是作为同住人），最好能够提前签署相关的家庭内部协议，将各自的出资情况、性质以及权利和义务加以明确，以尽量避免将来可能产生的家庭内部纠纷。