语录思考 ｜ 继承、分家析产，房产如何分割，产证加名还是折价补偿？
在法定/遗嘱继承、分家析产案件中，经法院依法判决或出具调解书，确定继承人和继承份额后，会面临房产分割与否，如分割，如何分割的问题。凡遗产继承走法院程序的，往往是继承人之间有不可调和的矛盾或是长期不来往、失去联系，因此很难就房产分割方式和房产价值协商一致达成方案。
由此，会出现各继承人确定按份共有房产，登记为权利人不久后，部分继承人又进一步提出共有物分割的诉求，毕竟房产按份共有不便于处分、使用，无法最大化实现房产价值。按份共有人又心思各异，有人想取得完整产权实现居住利益，有人想尽快变现实现经济价值。
共有物分割背后的法律逻辑是：在没有约定或者约定不明情况下，按份共有人可以随时请求分割。房产分割方式依次按：协商-折价-拍卖、变卖。房产价值的确定不是难点，依次按：协商-竞价-评估。按份共有人无法协商确定房产价值的，可以申请房产评估，最终以房产评估价为准。
《民法典》第三百零四条 【共有物分割的方式】
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
房产分割的处理根据诉讼请求，可以分为三种情况：（1）部分共有人想要房产，其他共有人不想要房产；（2）部分共有人想分割房产，其他共有人不同意分割；（3）所有共有人均想要/不想要房产。
情形一：部分共有人想要房产，其他共有人不想要房产
案例① | （2020）沪0115 民初50383 号赵火金与赵婧、姜秀英共有物分割纠纷一审《民事判决书》
“原告起诉要求分割诉争房产，两被告均同意分割，应予支持。根据105 室房屋产权登记、估价报告及双方当事人意见，本院确认105 室房屋产权归原告所有，由原告向两被告各支付1/6 房屋折价款即20.45 万元。”
情形二：部分共有人想分割房产，其他共有人不同意分割房产
案例② | （2022）沪0114 民初7237 号沙相持等与汤柔俭共有物分割纠纷一审《民事判决书》
裁判要点：按份共有人矛盾较深，丧失共有基础，支持分割房产
“原告沙相持、汤柔勤和被告汤柔俭均已十余年未见面，且原告沙相持和被告汤柔俭矛盾较深，显然双方已丧失共有基础，故原告沙相持、汤柔勤要求202 室归原告沙相持、汤柔勤按份共有，原告沙相持占3／4 份额，原告汤柔勤占1／4 份额，由两原告支付被告系争房屋1／12 的折价款计269775 的意见，合法有据，本院予以支持。被告汤柔俭关于原、被告已就系争房屋达成协议并执行，其户口在系争房屋内，故要求享有系争房屋1／24，不同意折价分割的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。”
案例③ | 北京市朝阳区人民法院发布老年人权益保护十大典型案例之四：李某1、李某2诉张某某共有物分割纠纷案
裁判要点：房屋分割需合理，长者的居住利益应保障
“法院认为，根据生效判决，涉案房屋由李某1、李某2、张某某按份共有，在各方对房屋的占有、使用没有特别约定的情况下，各共有人对涉案房屋均有占有、使用的权利。关于李某1、李某2 提出的分割方式，综合考虑双方的家庭成员关系、住房情况、涉案房屋的价值、张某某的年龄及其常年在涉案房屋居住等情况，法院认为现阶段不宜按照李某1、李某2 提出的方式分割涉案房屋。
李某1、李某2 与张某某建立家庭成员关系也已经几十年，李某1、李某2 之父与张某某重新组建家庭时，李某1、李某2 尚未成年，双方应当珍视几十年形成的亲情和感情，互爱互敬、互谅互让，张某某不同意李某1、李某2 使用涉案房屋没有法律依据，侵害了李某1、李某2 的合法权益，双方应通过协商方式解决涉案房屋使用问题的分歧，故法院依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第九十四条之规定，判决驳回了李某1、李某2 的诉讼请求。”
情形三：所有共有人均不想要房产
处理方式：协商出售-逾期未出售，任意一人有权申请法院拍卖
案例④ | （2021）沪0115 民初44900 号卢霞红与丁大弟、卢根生等共有物分割纠纷一审《民事判决书》
“佳林路房屋产权经生效法律文书确认，并办理了房屋产权变更登记，原、被告五人各占系争房屋的20%产权份额，为按份共有人。原、被告对于佳林路房屋分割没有约定，原告有权随时请求分割。对于具体的分割方式，原、被告应协商出售，逾期未能出售的，原告卢霞红与被告丁大弟、卢根生、卢根明、卢根荣中任意一人有权申请法院对佳林路房屋进行拍卖、变卖，所得价款由原告卢霞红与被告丁大弟、卢根生、卢根明、卢根荣按各自所占份额比例各取得20%；所需税、费，应由特定当事人负担的各自负担，其余由原告卢霞红与被告丁大弟、卢根生、卢根明、卢根荣平均分担。被告卢根明、卢根荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利。”
可见，继承、分家析产案件中，对于关系淡薄、甚至反目的继承人，不适宜按份共有房产、登记成产权人。理想的处理方式，应是在同一案中同时申请法院依法分割房产，具备经济实力的可以提出买断他人房产份额或者考虑接受他人的折价补偿。
即使在继承、分家析产案件中，因继承人意见不一致，导致法院判决全部继承人继承房产，按份共有房产。之后有分割意向的继承人仍可以起诉要求法院进一步分割共有物。绝大多数情况下，法院应当支持分割，特殊情形考虑到保障长者的居住利益，法院也有可能在现阶段不支持分割。
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