从央行缩表，看未来房地产税立法进程

前日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》

再次提及到房地产税立法看法。

1、稳妥推进房地产税立法

2、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

3、改革住房公积金制度

在中国，关于房地产税的呼声已有十年左右，

其口号从2013年的“推进房地产税改革”到本次的“稳妥推进房地产税立法”变化不大。

房地产税也一直没有全面落实。

我们知道土地财政是国家命脉，中国的经济发展靠房市，

那么在本次新冠疫情之下，我国经济复苏之际。

中国会选择加快房地产税，防止房市出现过热的发展呢？

还是会选择延缓房地产税，继续用房市来刺激经济的发展呢？

这个问题关系到了未来房价的改变，以及有房一族的房贷的改变。

今天我们就来谈一谈本次疫情带来经济危机后，对我国房地产税立法进程的干扰。

一

...

拿房地产税的功能与影响观察。

先看现状：

2018年我国城镇住房套户比1.09，住房供给总体充分；

土地购置面积和商品住宅新开工均处于峰值水平，

住房大建设时代的基础不复存在，开发建设环节的税收和土地出让金不断减少。

而我国地方财政高度依赖土地相关收入，

2018年，地方本级财政收入中土地出让收入占比38.1%，

所以通过大趋势现状来看

仅依赖于开发环节的土地财政已经难以为继，拓宽税源是必由之路。

回到民生中来：

在房地产税中的各种税种中

大家关心的，是针对持有环节征收的税款，也就是房地产税中的房产税。

房产税一旦开征，会因地制宜的对全体有房一族增加一定的经济负担。

但房产税会对未来可能会出现的房地产过热，以及房价上涨的苗头进行遏制。

所以说，这十年来高呼的“房地产税立法”，是我国楼市上空的“达摩克里斯之剑”，其全面落地，必然对中国楼市将带来全面影响。

鉴于此，我国此前以试点城市的方式来试水房地产税。

2011年，作为试点，我们开始对上海和重庆的城市居民征收房地产税。

说简单点：

重庆给价高房子的主人收税。

上海给买多套房的人征税。

而从实施效果来看，两地的试点对房价影响并不大，且对地方政府财政收入贡献有限。

一年的税费绝大部分都在交易价格的1%以下，甚至更低。

另外根据中国指数研究院发布的报告：

尽管上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量有所下降

但而后房地产税对市场的影响逐渐减少，并没遏制住上海和重庆的房价上涨。

所以我们看到，2011年至今，

几乎每年的两会上，房地产税都是保留项目，不是在“改革”，就是在“推进”的路上……

另外，房地产税迟迟不见落实，不仅仅是试点效果的问题，还被客观存在的现实所困扰。

就比如：

1984年以来，我国还未进行一次全国性住房普查，住房基础信息薄弱。

由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

而房地产税的必要前提是不动产登记工作的完成和联网，

在不动产登记等还未全面完成的背景下，

房地产税在短期内出台有困难。

从经济层面看：

在经济高度依赖房地产的当下，如果税率太低，对于增加收入没有帮助，

而税率太高，压制了地产行业，反而会伤及卖地收入，让地方政府陷入困境。

房地产税立法会对社会财富分配和个人利益产生影响，需要非常多的时间进行评估。

二

...

重点来了，未来我们是否会加快对房地产税的实施与立法？

我们结合当前统计局和中国央行给出的数据来做观察。

新冠疫情点燃全球债务危机之后。

我们知道，美联储疯狂印钞的行为，不论是直接给美国人直接发放失业金，还是订立的经济刺激方案。

所以说美联储的操作，是将自己的资产（负债）表扩大化，用过热的消费促进经济恢复。

迥别与美联储，从央行公布的经济数据我们可以看到，中国在缩表。

我们可以观察到，2019~2020年

央行的资产表中，外汇的绝对金额变化不大。

反而在对商业银行的债权中，出现了瘦身行为。

单单是2020年3月到4月，这一个月间，

就对商业银行少投入5000亿规模的人民币。

这一缩一扩之间，中国要做什么？

继续深入探讨，我们从人行的网站上了解到：

4月末，

广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点；

狭义货币(M1)余额57.02万亿元,同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点；

流通中货币(M0)，下降1.38%。

这就非常有意思了。

从经济学公式来看：

广义货币M2（提升11.1%）总量=基础货币M0（下降1.38%） X 货币乘数

毫无疑问，货币乘数变大了。

也就是说，银行将资金投向实体，不断在做信用扩张。

货币乘数不断攀高，4月货币乘数扩张至6.72，创历史新高。

另外大家要明白，6.72的货币乘数是一个非常高的水平，

货币乘数的新高，代表着银行信贷业务、数次存款、贷款等活动的突破。

持续的信贷业务发展，如果搭建出过分庞大的纸牌屋，是一个很危险的状况。

那么为什么在全世界缩表的时刻，中国要扛着信贷业务爆雷的风险，做缩表的判断呢？

两个理由：

第一：中国经济已经稳步回升，

例如就业市场继续强劲，家庭消费回升，企业固定资产投资继续扩张，

中国目前，信贷业务、多次存款、贷款等活动不会出现问题，

在这一点上，央行有把握。

第二：中国面临了全球扩表的一个黄金窗口。

大家可以联想一下。

我们知道，2017年以来，美联储两次缩表，两次加息，分别上调25个基点。

而中国并没有对美国的缩表有所反应。

原因在哪里？

如果中美同时缩表，人民币和美元的价值一起提升。

那么全世界的投资者，会更看好美元还是人民币？

显然是美元，因为当下人民币还没有做到国际化，价值不如美元。

但现在，全球都无暇东顾，都在忙着扩表，都忙着印钞，都忙着降低自己国家货币的价值。

但中国人民银行在做什么？

没错，就是缩表。

通过货币乘数拉到极致，来进行缩表。

如此一来，人民币的价值，就会被抬高，资本市场，就会更青睐人民币，而不是在那里疯狂被印出来的美元。

这，就是我们分析央行数据后得出的结论，这不正是人民币在走向国际化么！

了解了国家层面的考量，我们继续观察贷款市场报价利率。

可以说与国家想要缩表的观点遥相呼应。

从图表中我们看到，2020年刚四个月，降息水平已经是2019年的两倍。

流动性资金，是M2广义货币扩张的基础。

综上所述，这个结论给房地产税立法带来的意义就是：

在我们想要缩表的黄金时间段中，短时间内不会继续投入M0货币，去刺激房市。

不仅是房市、甚至是债务市场、股票市场，都将迎来一波保守的反应。

既然房市不热，既然大家都很保守，出台相应的房地产税立法限制过热的房市，就没必要了。

最后一个问题：

目前国家下发了地方债扩张的政策，动辄万亿。

如果央行保持缩表，这笔钱怎么来呢？

央行不出钱给债市，钱只能从股市、房市，转移到债市了。

未来一段时间，在央行的缩表的保守策略下。

中国是否会一直成为一个存量搏杀的市场？

在牲产队，我们做持续的解读。