中资企业与三星将军的博弈：土地纠纷历时2年多终得解决

2022年3月30日，柬埔寨国土管理和城市规划建设部出具了一份调查报告。

在这份1551字的调查报告中，详尽地记录了一场持续600多天、牵扯中资企业与柬埔寨三星将军的土地纠纷。在报告最后，政府对这块土地的归属权进行了明确划分。

这份报告为今日卜哥发展有限公司（以下简称卜哥公司）提供了法律与行政上的保障。历时两年多，卜哥公司的股东王延玉总算安心。

但同时他也非常清楚，这场纠纷战还未真正地落幕。

记者：韦其梦

编辑：潘美琪

土地归属权得到确认：

中资企业与三星将军的“对弈”

2020年10月26日，柬单网发布的《三星将军强占中资公司价值数千万的土地》的新闻报道，引发中资企业与老板们的躁动与讨论。

在中国“一带一路”的政策下，卜哥公司顺应东风，在柬埔寨投资卜哥山经济特区。这块土地占地826公顷，预计打造成一个以植物园为主题的文化旅游区。在完成土地环评后，一名三星将军却带领军人抢占土地，持枪看守，并将所有的森林植被清除，破坏原有的生态环境。

卜哥公司的王延玉告诉记者：“这位三星将军声称，有357公顷土地归属于他。但在环评办理的3年时间里，村、乡、省及中央政府的多个部门都参与其中，数次环评会议都确认，这块土地是属于我们。”

双方就土地归属权引发争端，两次求助贡布省省长无果后，王延玉向洪森总理特别助理东达拉求助。

2020年10月，东达拉介入调查。经调和后，双方同意以双赢原则解决土地纠纷。11月2日，双方在总理府展开会议，并签署相关协议，避免纠纷升级。

（双方签订协议）

在会议上，在征询双方意见后，洪森总理特别助理东达拉公布了解决方案：必须按照洪森总理的双赢政策解决纠纷。包括接受国土部和相关部门审查土地所有权，如果存在争议的土地相邻，必须共同协商解决，在确定所有权后，向双方颁发土地硬卡等内容。

王延玉在采访中表示，在签订协议之后，卜哥公司按照约定停止了办公楼等建设工作，等待相关部门审查土地所有权。但与此同时，三星将军却没有停止侵占，反而高速扩张存在纠纷的土地。

时隔一年后，2021年11月，卜哥公司再次寻求政府部门帮助。在求助东达拉后，王延玉选择向柬埔寨最权威的土地部门国土管理和城市规划建设部（以下简称柬埔寨国土部）求助。

柬埔寨国土部对此高度重视，并回应王延玉，“你们有批文，也有正规部门出示的环评报告，我们一定全力支持投资者的正当权益。”

随后，一个由副部长牵头、包含25位工作人员的调查团队正式成立。这是柬埔寨国土部处理土地纠纷以来，工作人员规模最多的一次调查。

存在争议的土地范围一共是 357.02公顷，约356071 平方米。25位工作人员分工合作，摸底、测量、记录，反复地把与土地有关的人传到处理工作建设部查问，包括老百姓、村长、乡长等人，土地归属权得到充分的认证。

在耗时近5个月后，这份1551个字的调查报告，终于在2022年3月30日发给贡布省政府。

在报告中显示：“在 2010 年至 2015 年，Wang Yanyu 确实收购买了土地 676.55 公顷位置于 Prek Chek 村, Kanda 村, Prek Ampil 村，Koh Touch 村，Teuk Chhou 区，现称为Sangkat KohTouch, Krong Bokor,贡布省。其中无硬证土地 301.37 公顷和 333 份土地有土地证件总面积 375.18 公顷”。

这意味着，卜哥公司的土地归属得到柬埔寨权威部门国土部的认证。这份调查报告成为了法院判决的重要依据。对于王延玉来说，这是一个良好的开端。但是被推迟两年多的计划，还有很长的路要走。

“消失”的植物园：

一旦建成，将成柬埔寨规模最大植物园

王延玉告诉记者，“这里气候温润，靠近贡布国际深水港，是建设经济特区、吸引外国投资的绝佳位置。”

这块位于贡布省卜哥山的土地，拥有着茂密的原始森林，植物资源丰富，还有着花形犹如燃烧火焰的嘉兰花。卜哥公司打算利用这些森林资源，建设一个150多公顷植物园，并打算用嘉兰花作为植物园的招牌植物。

如果按计划实施，这个150多公顷的植物园，规模远超于新加坡50公顷的植物园，更远盛于吴哥窟15公顷的植物园。一旦建成，将是柬埔寨规模最大的植物园，这将对贡布省乃至柬埔寨的旅游业发展产生巨大的推动作用。

但是这场土地纠纷严重影响了植物园的建造计划。

植物园的位置正好位于与三星将军有争议的土地中，在土地环评中显示，这块有争议的土地是适用于康养、旅游项目开发，是被明确要求保护的森林资源。显然，这块土地是不允许进行植被破坏、生物资源破坏的。

但是在柬埔寨国土部出示的调查报告中显示：Mean Bunley 清理了 Wang Yanyu 拥有购买的大约 156.06 公顷的土地，而 Meas Bunley 声称愿意将其还给 Wang Yanyu，但需要对方支付土地清理费。

三星将军清理了王延玉拥有购买的土地，推光了土地上的森林资源，目光所及之处，均是一大片黄土裸露。这场土地纠纷，造成了卜哥公司严重的经济损失。

（受访者此前供图）

“植物园”的消失，让王延玉所在的公司不得不对这片土地重新进行规划。他们计划，从国内请来专业的策划和设计团队，再商讨下一步的发展事宜。

十几年的等待：

600多天的努力与“战斗”

在历时接近两年多的纠纷中，王延玉的头发变得全白，鬓角与眼眉也被劳累染了颜色。

作为卜哥公司的股东之一，王延玉到处求助、整理材料、据理力争，其中付出的金钱和精力可想而知。

1963年，王延玉出生在中国山东，1998年来到柬埔寨，至今已经扎根于柬埔寨24年。2003年，王延玉在贡布省成立今日卜哥发展有限公司，主营业务是购买土地。

从2010年开始，卜哥公司便在贡布省卜哥市投巨资购买了826公顷土地，并决定建设卜哥山经济特区。在购买土地的过程中，地价从最初的几美元逐渐上涨到几十美元1平方米，过程艰辛而复杂。在土地纠纷前，卜哥公司已获得柬埔寨投资委员会建立经济特区的批文。

在卜哥公司买下的土地约3、4公里处，柬埔寨南部沿海的贡布国际深水港正在建设，这意味着新的机遇已经来临，这也是多年来王延玉及他的公司一直在等待的机会。

（正在建设的贡布深水港）

当初，他们购买土地时就意识到，港口对经济发展的重要性。港口的建设意味着可以对周边的经济产生巨大的带动作用，在港口的基础上，会形成一个密集的运输网络，带动周边城市发展。

也曾有商人想在卜哥市建设港口，但因为资金问题技术等困扰建设无奈被中断。基于此，卜哥公司多年来一直在等待港口的建设发展机遇。

但土地纠纷的出现，打乱了他们的计划，也延误了工期。十几年来，王延玉为这项事业付出了无限的精力，而如今，贡布国际深水港现已经正式建设，正是发展的良好机遇，所以他一定要解决这个土地纠纷。

两年来，一向睡眠很好的他，常常在凌晨两三点才才入睡，七点就要起床，土地纠纷一事让他身心疲惫，常常陷入失眠与无助中。

“我没有退路，我需要给公司和家人一个交待”王延玉说道。因为语言不通，律师、翻译是这两年王延玉见得最多的人。

如今，土地纠纷已得到确切的答案，“终于可以睡个踏实觉了。”他说。

下一步他将按照初衷，继续建设发展卜哥经济特区，完成夙愿。

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