买房人注意：房屋户型布局及房间数量属缔约要件
5月6日，《2020年度重庆法院民事审判十大典型案例》发布，重庆市第五中级人民法院选送的案例《蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》成功入选。
蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房买卖 交付标的 合同解除
基本案情
2018年5月1日，原告蒋某与被告某房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房户型为三室二厅，户型图见合同附件一；房屋总价款1285384元，蒋某于2018年5月1日向某房地产开发有限公司交纳首付房款人民币395384元，蒋某向银行申请人民币890000元的个人购房抵押贷款；某房地产开发有限公司应当在2019年5月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某使用。同日，蒋某与某房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定某房地产开发有限公司逾期向蒋某交付房屋超过60日后，蒋某有权解除合同，也有权要求某房地产开发有限公司继续履行合同；届时，如蒋某要求解除合同的，应于某房地产开发有限公司逾期交付房屋60日届满后7日内书面向某房地产开发有限公司提出解除合同的要求，否则视为蒋某愿意继续履行合同。2018年5月1日，蒋某向某房地产开发有限公司支付涉案房屋购房款395384元，缴纳契税38562元、预告登记费、转移登记费160元、大修基金9078元。嗣后，某房地产开发有限公司通知蒋某于2019年9月4日接房。蒋某在接房时认为涉案房屋原约定为三室二厅，现交房现状为两室两厅，以违反合同约定为由，于2019年9月10日向某房地产开发有限公司送达《退房通知书》，要求解除《重庆市商品房买卖合同》。某房地产开发有限公司认为依据交易习惯，洋房房屋内部需要购房者自行搭建，蒋某理应知情，房屋经蒋某自行改造后可以获得三室两厅，某房地产开发有限公司不存在违约行为，不同意解除商品房买卖合同。蒋某遂起诉至法院，请求确认其已经解除与某房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，某房地产开发有限公司退还首付款、契税款、大修基金等款项，并承担资金占用利息及违约金。
裁判结果
蒋某与某房地产开发有限公司之间的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月10日解除；某房地产开发有限公司退还蒋某购房款、契税款、预告登记费及转移登记费合计416578.03元，并支付蒋某资金占用损失。
典型意义
本案的典型意义在于，认定房屋户型和房间数量属于影响购房者缔约的重要因素。房屋并非普通商品，依社会大众的普遍认知标准及商品房买卖合同的交易习惯，房屋户型布局及房间数量属于购房人缔约时重点考虑的要件，在双方没有特别约定的情况下，开发商交付不符合合同约定的房屋户型结构，并要求购房人自行改造，显然与购房人的交易目的相悖，属于严重违反合同约定的违约行为，购房人可以合同目的不能实现为由解除合同。通过本案，能够警示开发商遵守诚信原则、履行告知义务，也可提醒购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜。
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编辑：渝五法宣
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