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北京海淀新总价地王诞生

李洁 财联社
2024-10-02

北京市海淀区拍出了新的总价地王。

7月25日,北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地,迎来拍卖。该地块土地面积8.56万平方米,建筑控制规模16.29万平方米,起拍价86亿元。

经过3手线上报价以及5手现场报价后,该地块最终由保利、建工联合体以89.01亿元总价竞得,溢价率3.5%;其中,住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米。

高达89亿元的成交价,让该地块晋升为北京海淀区新的总价地王。

值得一提的是,该地块属于二次出让,其第一次出让是在2016年,由万科竞得,不过万科此后退还了该地块。

2016年年底,北京海淀永丰18、19号地块挂牌入市,并增加了诸多新的限制条件,包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,设定合理土地上限价格,达到上限后转为竞报自持商品住房面积,自持部分全部作为租赁住房不得销售等。

与众多房企展开激烈争夺后,北京万科当时以109亿元的价格竞得上述两幅地块,住宅用地由万科100%自持租赁。其中,18号地块成交价50亿元,19号地块成交价59亿元。

据悉,18号地块已被万科开发为万科翡翠书院,项目为租赁住宅,只租不售,户型为主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。而19号地块正是被万科退地,此次重新上架拍卖的地块。

“全部自持租赁,收益低并且资金回笼速度慢。为解决资金问题,万科曾提出众筹方案,选择与周边企业参与众筹的方式,帮助这些企业的员工解决住宿问题。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者,此后随着房地产金融监管收紧,房地产实施严厉调控政策,周边企业参与众筹的积极性有限,这种方式很难落地。由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢,风险也较大,地块开发建设很难进行下去,最后万科不得不折价退地。

随着该地块再度上市,其出让条件较此前已进行了改变,地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积,转为以现场摇号方式确定竞得人,同时此次挂牌土地的起始出让价格也大幅增长。

公告显示,该地块此次出让起拍价为86亿元,土地合理上限价格103亿元;而2016年其拍卖时起拍价仅为44亿元,土地合理上限价59亿元。

而该地块变为纯商品住宅用地重新拍卖后,此次仅有保利+北京建工、中海、海开三家企业参与竞拍。经过少数几轮举牌,上述地块最终由保利+北京建工以89.01亿元总价斩获。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,本次拍卖并未出现激烈争抢的局面,这主要是由于该板块今年上半年已有三宗地块入市,且周边仍有项目在售,同时地块总价较高。

“当前仍然能够积极参与土拍的房企,主要以资金实力更强的央国企为主。相较于民营房企,央国企更有能力开发投资金额不低的大体量地块,同时为了能够以相对较低的溢价率获取地块,央国企也愿意主动承担一些额外的配套建设。”张凯称。

而89亿元的成交价,较8年前万科竞得该地块的59亿元,增加了30亿元。

“地价大幅提升,主要是受市场发展推动等因素影响。自2016年至今,北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展,地块价值也随之水涨船高。从位置上看,该地块周边生活配套逐渐丰富,同时叠加海淀区优质教育资源,总体价值较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者。

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