专家：“卖家已经罢工”，房价不会崩盘

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据KTLA 10月3日报道 一些想买房的人仍抱希望于房市全面崩溃，因为现在的房价已经远远超过了这些人可承受的范围。很多人在等待房价崩盘，从而能入手一套房子。但是经济学家发现，“卖家已经罢工了”，他们并不着急出售房子，这就使房市崩盘几乎不可能。

一位推特用户恳求说：“请加快崩盘速度，这样我也许有一天还能够拥有自己的房子。”另一位用户在推特上说：“我们希望房市崩溃，这样更多人就有机会建立家庭并拥有自己的房子了。”

然而，我们不太可能重现2008年至2014年美国所经历的房市崩盘，当时房价从2007年的峰值下跌了两位数的百分比。

房地产经纪公司Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather对此表示：“房价可能会下降一些，但我认为房市崩盘是指房价下降10%以上，而这在现在看来很牵强。”

一些预测者预计，在未来一两年内，全美范围内的房价将下降几个百分点，少数城市地区将大幅下降。但对于哪些城市会有最大的跌幅，几乎没有共识。

无论你是想买你的第一套房子，还是你已拥有一套房子并考虑出售，我们现在来说说房价下跌对你来说可能意味着什么：

如果房价下跌，买家可能会停滞不前

假设你想买房，而你所在城市的房价正在下跌，你会被诱惑去等待。毕竟，如果你相信几个月后你能以更低的价格买到类似的房子，为什么今天要买房子？

这种逻辑的问题是，你无法预测房价何时会触底。等得太久，你最终会试图在价格上涨和竞争加剧时下手买房。第一美国金融公司（First American Financial Corp）的副首席经济学家Odeta Kushi说，这种策略被称为市场时机（market timing），是不可取的。

她说：“如果你能找到一栋符合你月供财务预期的房子，而且现在是你认为负担得起的好时机，那么就这样做。”

Kushi说：“如果你等着房价下跌，但房价却没有下跌到你的预期，你可能会发现，你一年前非常喜欢的房子，你当时可以负担得起，但你放弃了，明年会更贵。”

人的本性就是这样，你可能会试图把握市场的时机。但是，你其实错过了。

卖家的疑虑为房价设定了一个底线

房主不愿意放弃他们已经获得的东西，这可能会阻碍房价暴跌。在新冠疫情时代的购房热潮中，房主们得到了一些他们想保留的东西。这意味着卖家不愿意接受降价，除非他们急于出售。

房主们坚持的另一件事是：低抵押贷款利率，即这些房主中的很多人将不愿放弃他们的低抵押贷款利率。

第一美国公司的首席经济学家 Mark Fleming对此表示：“如果你今天是一个被锁定在2.6%或2.7%抵押贷款利率的房主，你有什么动力去卖掉你的房子，并且在今天购买一个更高贷款利率的房子？真的不多，因为卖家已经被利率锁定了。”

现在已经有了“卖家罢工”的迹象。经济学博主Bill McBride调查了25个住房市场，发现8月份的新房源与一年前相比下降了10.6%。

房主的顽固态度从根本上影响了未来的购房者。当房主把他们的房子从市场上拿掉时，他们减少了可供买家购买的房源，因此有限的供应可能会抑制房价的下降。

当你欠下的钱超过房屋的价值时

自2021年年初以来，在物价迅速增长的时代，已有近1,000万套现房售出。房价的下降将意味着最近的买家，即那些支付了小额首付，开始时没有多少资产的人，他们最终可能会欠下比他们房价更多的钱。这就是所谓的倒挂（upside-down）。如果你最终处于这种情况，你有几个选择。

• 保留房子，支付所有的贷款，并等待房价回升。这将是最受欢迎的选择。

• 如果你在倒挂的情况下卖掉房子，你将不得不动用储蓄来偿还全部贷款余额以及房地产佣金和其它费用。

• 如果你没有足够的现金来偿还贷款怎么办？你可以寻求贷款人的许可，以卖空方式出售房屋。不过，如果你能负担得起每月的房屋付款，贷款人可能会拒绝。这将把你锁定在方案1中，保留房子并等待它的价值超过你的欠款。

可以借贷的资产较少

最后，还有房屋净值贷款和房屋净值信贷额度的问题，或称HELOCs。这些都是第二抵押贷款，允许你用你的房子来借款。要获得这两种贷款的资格，你需要有足够的资产：至少20%，或者在某些情况下15%。

房价的下降有可能抹去足够的资产，使你低于15%或20%的门槛，使你没有资格获得房屋净值贷款或HELOC。即使你在这之前获得了HELOC，贷款人也可能在以后降低你的信用额度，使其与你的房价保持一致。

在疫情时代房市繁荣的最热时期，当房价每年上涨超过15%时，很少有买家担心房价最终会下降。这种旺盛的、竞争性的无视现在正被谨慎所取代。住房经济学家Ali Wolf将其称为FOBATT，即害怕在顶部购买。