房市突然下滑，炒房客到底有多惨？西雅图或进入买方市场
（截图来自彭博社）
自今年1月以来，抵押贷款利率翻了一番，打击了购房者的需求，压低了投资者最青睐的房地产市场的价值，这些市场从凤凰城、拉斯维加斯到佛罗里达州的杰克逊维尔，遍布美国各地。对于塔米·梅雷尔（Tammi Merrell）这样的炒房者来说，这是一个迅速的转变，她一下子就被待出售的房屋和需要偿还的贷款给困住了。
“这是一个高风险、高回报的行业——现在我们正面临的是高风险，”丹佛地区的全职炒房者梅雷尔说。“我只是祈祷收支平衡。”
美国房地产市场的放缓正在颠覆房地产行业，买家和卖家都在退缩，导致销售降温。但这对炒房者的打击尤其大，从房地产新手到Opendoor Technologies Inc.这样的房地产巨头，都在快速交易中承担损失，希望在问题恶化之前将其遏制住。
（塔米·梅雷尔在丹佛装修的一套房。截图来自彭博社）
有贷款的人需要偿还贷款，而不断上升的利率使得持有成本更高。他们的问题可能会在整个市场产生反响：正如投资者在上涨过程中推高价格一样，投资者在下跌过程中可能也会带来加速度。
对于大多数炒房者来说，他们的重点是出售，而且越快越好。宾夕法尼亚拉斐特学院的经济学教授史蒂文·斯维德勒（Steven Swidler）曾研究过2008年金融危机后的炒房者，他说，尽管“在一个下跌的市场中，谁也不知道哪里的房价真的被低估”，但仍有少数人会继续买房。
斯维德勒说：“这是人性的弱点：我们讨厌承担损失，我们不一定会调整预期，不知道什么时候该放弃。”
总部位于加州尔湾市（Irvine）的数据提供商Attom的数据显示，今年年初，炒房活动达到创纪录水平，占交易量的十分之一，超过了上一次泡沫时期的水平。Attom追踪过去12个月内曾售出的房产的销售情况。尽管这一比例仍处于高位，但第二季度已降至8.2%。
自那以后，情况进一步恶化，抵押贷款利率接近15年来的最高水平。在凤凰城、杰克逊维尔和亚特兰大等阳光地带市场，需求下降得特别快。这些地区是疫情高发地区，负担能力受到压力。据Attom提供的更近期的月度数据，第二季度，这些地区的炒房交易量占比约为14%，但在7月和8月，这部分交易量有所下降。
8月份的典型利润率从上年同期的30.9%降至25.9%。在德克萨斯州的奥斯汀市，炒房者损失了近1%，而在房价下跌最快的加州圣荷西市，利润率从3月份见顶的45%下跌至6.5%。
穆迪分析公司（Moody 's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）在谈到最具投机性的市场时表示：“投机客正在推动价格的剧烈波动。”他们“在抵押贷款利率低的时候把房价推高，现在利率高了，又把房价推低。”
这并不完全是坏事。与传统的房主相比，炒房者可以更积极地降价，从而帮助市场迅速触底。通过这样做，他们可以让房价更快下跌，从而让房地产市场再次活跃起来，从而让购房者再一次能买得起房子。风险在于，房价可能会大幅下跌，跌穿原本可能的自然底部。
凤凰城的房地产投资者本·阿雷东多（Ben Arredondo）在运作27套房子的转手中途碰到了房子掉价，不得不割肉止损。他成功地卖掉了其中的大部分，但他说，即使幸运，他预计还是会损失约130万美元。
“我知道很多投资者也都在遭受打击，”阿雷东多说。
Opendoor等电子房产交易平台也像传统的炒房者一样受到了打击，只是规模更大。这些公司试图通过买房后进行小修小补后再转手出售赢利。
YipitData的数据显示，在美国，Opendoor公司8月份售出的房屋中，42%的成交价低于买入价。在凤凰城，这一比例更是高达76%，不过这没有包括Opendoor向卖家收取的服务费或其他相关产品的收入。YipitData说，在计入服务费（但不包括销售费用）后，Opendoor 8月份的总销售额亏损了约20%。Opendoor拒绝对这些数据置评。
（梅雷尔出售的一套房子内部，截图来自彭博社）
押注美国房价上涨至少在10年间是一种成功的做法，潜在的利润吸引了像梅雷尔这样的人。梅雷尔曾是一名招聘人员，现在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他们迎来了一个开门红：仅在一套四居室的房子上就赚了10万多美元。
但到了5月，梅雷尔知道麻烦要来了，因为她不得不把一套房子降价2万美元出手。今年8月，随着市场恶化，她在另一套房子上损失了8000美元。
现在，她有一套房子正在签约过程中，另一套还放在市场上，得到的几个报价都很低，另有两套处在装修阶段，将在未来两个月内完工。她说，亏损会增加，但如果你是一个全职炒房的人，即使不亏本，就算赚得少，也会是一个大问题。她补充说，她的兄弟是家里唯一的经济支柱。
“我们有利率在10%到14%之间的硬通货贷款，”梅雷尔说。“这是一场持续不断的舞蹈——我是等待它结束，还是主动降价？不管怎么做都要往里面砸钱。”
Capital Fund I是一家硬通货贷款机构，在凤凰城、科罗拉多州和德克萨斯州开展业务。该机构的总裁诺亚·布罗西斯（Noah Brocious）说，到目前为止，大部分投资者都能履行偿贷。他投资组合的违约率曾降至1.25%，但在过去两个月攀升至2.5%。不过，这仍低于大流行前的水平。
布罗西斯说，炒房投资者如果能拿出装修精美、配套到位的房源，仍然有望在这个市场中脱颖而出。但他说，对于那些花了太多钱、指望快速升值赚钱的人来说，前景将会很痛苦。
布罗西斯说：“事后看来，他们中的许多人都做了错误的收购。任何现在正在炒房的人都需要密切关注房地产的定价：出价一定要精准。现在不是贪心的时候。”
凤凰城的炒房投资者者阿雷东多正试图将眼光看得更加长远。毕竟，过去两年他赢的比亏的要多。
“我现在等于是把赚的钱还回去，”他说。
目前，西雅图房产市场进入了反转期。今年到目前为止，西雅图地区已成为美国主要都市区中最大的输家，房地产场景冷却得最快，在明年西雅图可能会进入买方市场。
（截图来自seattlemet）
在疫情期间经历了疯狂的竞价时代之后，市场可能会感觉到停滞不前，但与2019年相比，库存仍然紧张，一些地区的价格仍然高于曾经的价格。
“大逆转”仍在继续，金县、皮尔斯和斯诺霍米什三县市场的房屋数量比一年前增长了106%。温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳说：“值得注意的是，金县和斯诺霍米什县目前的库存水平仍比2019年9月在疫情引起的市场转变之前低13%左右。”
以下是西雅图都市区各个城市的情况：
上升区域
3. SoDo和Beacon Hill
这里的房产库存是全西雅图地区最高的城市之一，但这并没有阻碍价格的逐年增长。今年早些时候，这个中位数的销售价格曾经膨胀到80多万美元。虽然现在下降到70万美元的范围，但与2021年9月的中位数售价66.2万美元相比，仍有相当大的增长
2022年9月销售价格中位数：71.4万美元
价格同比增长：7.85%
通往西雅图西部的大桥通车了，这里的房屋需求增加了。
2.West Seattle（西雅图西部）
今年早些时候，西雅图西部的中位数售价接近90万美元。现在，对于几年前还被认为是我们更实惠的飞地之一来说，它又回到了更合理的领域。然而，这种坚实的价格增长，表明这里的需求仍然很高。
2022年9月销售价格中位数：765,000美元
价格同比增长：8.51%
1.Queen Anne and Magnolia
正如上个月的房地产状况报告中提到的，这些北部社区的单户住宅销售生死攸关。8月份情况有所下降，但上个月，独栋别墅的价格同比增长了34.58%。
2022年9月销售价格中位数：89.6万美元
价格同比增长：15.02%
下降区域
3. North Seattle（西雅图北部）
政府将Portage和Union Bay以北，I-5以东的所有区域都指定为模糊的北西雅图地区。这通常是该市最抢手的房地产点之一，今年早些时候的中位数销售价格突破了100万美元大关。鉴于这一切，适度的价格下降似乎并不太寒酸。
2022年9月的中位数售价：84万美元
价格同比增长：-4.82%
2. Southeast Seattle（西雅图东南部）
沿着马丁路德金路南行，向东看向湖边，这就是西雅图北部。在这里，哥伦比亚城、雷尼尔海滩、雷尼尔谷和苏厄德公园在大流行期间出现了惊人的增长，因为居民寻求可负担的房子，但正如上个月的数字显示，这种恢复正在全面展开。
2022年9月的中位销售价格：74.5万美元
价格同比增长：-5.34%
1. Belltown and Downtown
该市的核心区有超过四个月的库存，是西雅图最高的，使买家完全处于主导地位。贝尔城和市中心在疫情期间尤其受到打击，虽然企业和游客都回来了，但显然，住房市场还需要一点时间。
2022年9月的销售价格中位数：56万美元
价格同比增长：-11.81%
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