冠城大通： 公司目前“应交税费”余额29亿元主要系土地增值税
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冠城大通：公司目前“应交税费”余额主要系土地增值税
来源：证星董秘互动 2023-06-07 18:44:15 证券之星wap
冠城大通(600067)06月07日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。
投资者：公司从2003年到2022年20年间，合并利润表中累计“税金及附加”为88亿，而2022年末的“应交税费”是29亿，换句话说这20年，公司欠缴税金竟然高达33%，这个怎么解释？按国家税法规定，房产与土地在交易成功后才需缴纳土地增值税，自持物业（没转让）是不需要缴纳的，因此根本不存在预提的做法。请解释为什么有这么大的金额存在?房地产类上市公司共120家左右，冠城大通的“应交税费”是第19位，而其房地产业务规模在第60-70位之间。
冠城大通董秘：公司目前“应交税费”余额主要系土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关税法规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，二是税务机关可要求清算的情形。具体详见国税发[2006]187号文等税务文件。公司根据企业会计准则的要求，在房地产项目确认收入时，按照权责发生制、收入成本费用配比原则，根据测算的土地增值税税负率对未来可能缴纳的土地增值税进项合理估计，相应计提土地增值税。由于相关项目尚未达到应清算或者要求清算的条件，公司所计提但未缴纳的土地增值税符合上述规定。待达到清算条件，公司将进行项目的土增税汇算清缴。近几年随着公司房地产业务结算，但是相关项目暂未达到税务规定的清算条件，因而“应交税费——土地增值税”余额较大。其他上市公司亦有计提土地增值税清算准备金，详细可查阅相关年报财务报表项目附注。
投资者：研究冠城大通合并报表，发现一个科目严重异常，截至2023Q1季报，在流动负债项目下“应交税费”高达近29亿，其中约95%是“土地增值税”；而贵司从2003年至今的财报，这个金额接近2018-2022年5年的“税金与附加”的总和。由此又查了税法，不可能存在这么长时间的缓缴，尤其是冠城大通依旧有支付能力。在历年财报中，存在巨幅波动，例如2020、2018、2017、2013年，当年税费缴纳率都低于40%，甚至只有19%。以上如何解释？假财报？
冠城大通董秘：公司目前“应交税费”余额主要系土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关税法规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，二是税务机关可要求清算的情形。具体详见国税发[2006]187号文等税务文件。公司根据企业会计准则的要求，在房地产项目确认收入时，按照权责发生制、收入成本费用配比原则，根据测算的土地增值税税负率对未来可能缴纳的土地增值税进项合理估计，相应计提土地增值税。由于相关项目尚未达到应清算或者要求清算的条件，公司所计提但未缴纳的土地增值税符合上述规定。待达到清算条件，公司将进行项目的土增税汇算清缴。
投资者：关于“应交税费”的问题，说的再直观些，由于公司的“应交税费”接近了近5年的“税金与附加”的总和，那么就是说公司所欠部分税费的时间是超过5年未交，这个在正常经营的企业中是闻所未闻。公司如何解释这个问题？
冠城大通董秘：公司目前“应交税费”余额主要系土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关税法规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税清算条件分为两类，一是必须清算的情形，二是税务机关可要求清算的情形。具体详见国税发〔2006〕187号文。虽然公司部分项目仍未达到土地增值税应清算或者要求清算的条件，但公司按照税务文件的计算基础、根据企业会计准则的要求随收入结算情况配比计提土地增值税。所计提的土地增值税系对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计，并非现时纳税义务。待达到清算条件时，公司将进行项目的土增税汇算清缴。近几年随着公司房地产业务结算，但是相关项目暂未达到税务规定的清算条件，因而“应交税费——土地增值税”余额较大。
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