“只要有稳定的现金流，就把它证券化。”来自华尔街的经典名言，正淋漓尽致地体现于房企的物业板块中。1月26日，星盛商业登陆港交所，成为国内第45家上市的物业企业，而持续了三年的物业上市潮依然火爆，还有多家房企计划分拆物业上市，如禹洲等。资本和财富盛宴不断在香江热闹上演，但仍有人始终“隔岸观火”，万科、龙湖就是其二。1月26日，龙湖集团公布其新开辟的C5、C6两个新业务：房屋租售、房屋装修，这是由龙湖C4航道智慧服务孵化而来的两个新战略级航道，拥有一个共同的新品牌“塘鹅”。这是时隔三年后，龙湖再次拓展新业务，此前龙湖拥有C1－C4四大航道。在房地产公司纷纷“收敛聚焦”的当下，龙湖的做派显得有些另类。至此，龙湖拥有了六大业务矩阵，C1为房地产开发业务；C2为商业，在运营持有项目的同时，推出代运营模式；C3为长租业务；C4为智慧服务业务，包括传统物业；C5/C6为房屋租售、房屋装修。值得注意的是，龙湖很早就提出“空间即服务”概念，而C4、C5、C6都围绕物业管理业务展开，在物业股热潮下，作为头部房企旗下的知名物业，外界对于龙湖物业是否上市、何时上市抱有期待。从财务数据看，龙湖物业已具备上市条件。截至2020年6月底，龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米，中期收入25亿，预计全年达60亿，盈利水平排在行业前列。对此，在1月26日龙湖年度工作会议上，龙湖集团董事长吴亚军明确重申，目前龙湖物业并没有单独上市的计划。“上市是手段，不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”她进一步表示，“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，也是龙湖战略紧密联系的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。”此前，龙湖集团CEO邵明晓也坦言，物业板块整体PE估值比较高，地产同行都积极分拆物业上市。龙湖于物业服务上具备多重优势，但现在公司把它作为整个C1到C4整体的业务来考虑，还没有分拆上市的计划。资本热潮中，吴亚军的态度吊足了市场的胃口。但她的谨慎却不无道理。早在2016年，房企物业分拆上市潮开始兴起时，吴亚军就曾毫不客气地指出传统物业公司存在的问题。“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”吴亚军认为，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，必须通过变革来实现成本的降低，因此龙湖选择了互联网、科技化的道路。去年登陆美股、股价暴涨的贝壳，给了地产大佬们很多的启发。房地产产业互联网成为香饽饽。而房地产相关业务中，最具备科技、互联网基因的，就是物业服务。物业行业观察人士认为，C5、C6两个新业务航道，其实都脱胎于传统物业服务，龙湖把这些业务单独拎出来，让C4智慧服务更加纯粹走互联网的模式，而单独拿出来的业务也有一定资本化的可能性，就像贝壳和万链一样。龙湖在物业科技化、上市上暧昧不明的态度，和另一家独角兽万科物业颇有异曲同工之处。与龙湖类似，万科物业也走上了科技化的道路，去年，万科物业更名为“万物云”，原本的“万科物业”只成为了一个针对住宅社区服务的品牌。回顾过去三年，万科董事会主席郁亮对于万科物业上市的态度也是否认三连，至今仍未有时间表。他表示，“万科物业要成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市"。广州一位房企高管认为，万科物业和龙湖物业，都是行业公认的顶尖物业品牌，它们也是最不缺钱的两家物业公司。上市于它们而言，意义绝不仅是融资而已。然而，当企业到达一定规模，资本化、上市似乎是不可避免的商业规律，也是绝大多数创始人的愿景，曾经扬言不上市的融创物业，都已付诸实践；恒大物业更是在短短四个月过会登陆资本市场。尽管迟迟不踏入资本市场，但擅长资本运作的龙湖也在通过入股等方式，分得物业股资本盛宴里的一杯羹。2019年12月，龙湖集团发布公告称，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务集团有限公司10%的股份。对此，龙湖表示投资绿城服务纯粹为财务投资性质，对绿城服务不构成控制性影响。郁亮也从来不真正地抗拒资本化。他在几年前就提出“万亿大万科”计划，即万科旗下所有业务板块整体达到万亿市值；他期望资本市场分拆上市规则尽快明晰。没有人可以抗拒资本的诱惑，而对于如今的龙湖物业、万科物业而言，或许更重要的是以什么样的身份、选择一条怎样的上市道路。谈及当下的房地产市场，与郁亮的“活下去、活得好”如出一辙，吴亚军认为，“（行业）不好过当中，比的是谁能过得下去。把不好的日子当成机会过起来，或者在此过程中实现独特的增长，这反而是我们的机会。”