深圳全方位围剿炒房客

延续去年的7.15新政，深圳楼市调控再次加码，率先对二手房市场进行价格引导。

2月8日，深圳市住建局发布通知称，即日起施行二手住房成交参考价格发布机制，并发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，大部分低于市场价，有的甚至只有一半。

这是国内首个城市发布二手房成交参考价。分析人士指出，二手房市场买卖双方众多，价格不透明，长期以来是楼市调控的难点。在深圳，更长期存在业主抱团涨价的乱象，一二手房价格严重倒挂。

深圳业内人士认为，只有参考价对业主定价影响有限，政策后续效果如何，要看银行会不会根据参考价进行评估放贷，若银行严格按此操作，则二手房的贷款比例将被大幅压低，等于变相降杠杆。

而随着二手房可利用杠杆的降低，其市场交易或不再疯狂，价格也可能随之平稳，这也是楼市调控的应有之义。

01 打折的参考价

从住建局列出的参考价来看，一些热点片区的网红盘，参考价约为最近挂牌价的7-8成，甚至不到挂牌价的50%。

以深圳打新潮中的热盘华润城为例，参考价为13.2万/平米，而华润城前三期的挂牌价在18-20万／平；网红盘、豪宅小区恒裕滨城二期，其在贝壳上的1月挂牌均价为28万元/平米，而住建局划定的参考价为13.2万元/平米。

对照华润城最新一期润府新房的审批均价13.1万元 / 平米，这意味着，若按指导价，此前打新客追逐的动辄数百万的套利空间将被抹平。

按此参考价，不仅打新客要遭受重击，重仓“楼市茅台”学区房的虎爸虎妈们也要亏到怀疑人生。爱住家数据显示，八卦岭片区内的学区房鹏盛村去年11月的成交均价为10.1万元/平米，相较去年1月上涨51.1%，而该小区官方指导价则定在了8.26万元/平米。

8日下午，各家中介机构均被开会通知，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。

华尔街见闻发现，一夜过后，贝壳找房、中原等平台上的数十万套深圳二手房源暂时没了房价数据，显示为“暂无数据”。

深圳市房地产中介协会也发布提示，号召各中介机构和人员应向业主主动宣讲“参考价”，敦促业主合理调整放盘价格。

深圳楼市向来投资投机较多，其中二手市场更甚。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的。中介、自媒体、业主抱团，炒作氛围浓郁；二手房价上涨后，新房价格出现洼地，购买力就向新房走，形成了排队打新的火爆局面。联动之下，新房和二手房形成轮回涨价的格局。

他指出，深圳楼市太特殊了。在全市存量二手房中，抛开不卖自住和限售的房源，实际挂牌出售的二手房数量很有限。在这种背景下，如果卖家抱团、中介和自媒体做局，一个片区的房价就能被轻易抬起来。

随着深圳二手房价的日益攀高，一场监管风暴也在悄然掀起。

去年，住建局曾约谈、处罚坐庄涨价的业主和小区，将其房源暂时下架、网签，但去年底，抱团涨价又在兴起。

此次，深圳发布覆盖全市的二手房参考价，意味着对二手房市场的监管将常态化进行，未来会一年更新一次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，十四五期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会建立更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保房地产长效发展。

02 评估放贷的依据？

按照住建局的参考价，许多深圳人的感受是房价回到了两年前。“这太可笑了，太偏离真实情况了”。

9日午间，深圳市住建局专家王锋对新政进行了更多解读，他指出，很多人评价是两年前的价格，因为大家的关注重点都放在热点片区网红盘上。参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。

全市楼盘中，62%的楼盘参考价基本上与网签价一致，10%近一年甚至两年无成交，只有27%的热点楼盘是明显偏离参考价的，这部分楼盘价格虚高，存在投机炒作，不能体现市场合理水平。

多名业内人士预期，就过往经验而言，参考价对业主定价影响力有限，关键看银行会不会根据参考价进行评估放贷。

若银行按此进行，则可能催生“阴阳合同”，其中一部分价格按照参考价贷款，另一部分装修或其他名义贷款。

深圳市某购房者称，就其自身看房经历而言，从去年到最近，挂牌价太高的房源在交易APP上看不到，但是中介系统里会有资料，“你去门店问会带你看，不影响实际价格”。

李宇嘉指出，2019年底曾对部分“妖盘”（比如恒裕槟城）限制网签价，单价超过20万的房源无法网签。但现实情况中，卖家报价很多贴着20万走，比如19.99万。有的盘网签价按19.99万，超过的部分走“第二份合同”。

中原地产首席分析师张大伟指出，在2016年3月的一轮暴涨中，北京也要求高价房全部下架。然而，一些高于限价的二手房买卖在私下成交了。

李宇嘉认为，发布指导价是第一步。第二步是让银行贷款评估价和计税参考价跟着参考价走。

目前银行方面还没有公布执行细则。据《经济观察报》报道，一名深圳中介机构负责人称：“接下来，银行和评估公司也会跟进，以后按揭贷款只能按照参考价格这个标准进行评估。”

从目前价格表的标准来观察，最高二手住宅成交参考价格只有13.2万元/平方米。

若银行按照参考价做评估放贷，“阴阳合同”也被严格限制，则二手房交易的杠杆率会大幅降低，购房人的首付将大幅提升，二套房可能提升到7-8成甚至8-9成，这也意味着，二手房降杠杆势在必行。

深圳住建局在官方解读中，也强调制定二手房参考价，是“引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险”。

李宇嘉认为，对于深圳的楼市调控，一定要做好全口径的资金管控。深圳的楼市问题，并不是供求矛盾问题，而是银根问题、杠杆问题。2020年，供应翻了一倍，房价依旧任性上涨。只有管住了银根，管住了杠杆，央行、银行、金融办等多部门真正联动起来，才能有效避免房价过热。

1月以来，深圳数次发布调控新政，包括严查新房代持、资金流水，现在又给二手房降低杠杆，看来深圳这回要直击炒房命门了。