一个木匠的地产梦破碎了

  这又是一个类似苏宁的故事。

坐拥中国最大连锁家居商场的“红星系”，因为盲目扩张陷入了困境。

从常州金坛走出来的木匠车建新，拥有一个很拉风的称号——全球Mall王。

2016年，当时中国首富王健林的万达拥有190家购物中心，而车建新的红星美凯龙开出了200个家居Mall，超过万达成为全球拥有大型商业Mall数量最多的运营商。现在，这个数字升到了376个。

不仅如此，车建新的商业版图还涉足地产开发、房地产中介、家装等多元化业务投资。其中，红星地产规模已达600亿左右。

但是这位“Mall王”最近遇到了麻烦。摊子铺得巨大的“红星系”正面临资金困局，不得不将旗下地产业务“红星企发”的股权折价出让。

截至2020年9月末，红星美凯龙控股的负债总额已达到1861亿元，资产负债率72.95%，流动负债高达1120亿元，短期偿债压力巨大。

转让地产股权后，红星美凯龙危机仍未解除。有消息称，在偿债压力下，车建新的最终目标可能是将红星地产全盘卖出，像王健林那样，彻底走上轻资产之路。

01 抛售地产股权

远洋资本与红星的这场收购，一开始被传为“200亿整体并购红星地产”，但很快被远洋资本澄清：“传言中200亿元对价并不属实。”

远洋资本相关人士对华尔街见闻表示，已经与红星美凯龙控股完成签约，开展战略合作。这个“合作”大致在两个层面操作：一是先期资金10.3亿元进入，获得红星企发18%的股权；二是后续进一步推进合作，但只是跟红星企发下属的红星地产展开，不含红星置业板块。

红星美凯龙的住宅开发与商业地产业务，主要被装在红星企发里。红星企发中又包含了两个平台，一是红星地产，由职业经理人团队打理，去年的销售额达到614亿元，在全国房企中排60多名；另一个平台红星置业，董事长是车建新的妹夫徐国峰，2019年的销售额为120亿元。

按推算，“红星系”地产开发板块合计有700多亿元的销售规模，却仍没有上市。

红星美凯龙控股2021年第一期公司债募集书显示，红星企发总资产达到1043亿元，所有者权益159亿元。

结果，央企远洋集团旗下的资产管理平台远洋资本，仅以10.3亿元的价格，就获取了红星企发18%的股权，反推这场收购里红星企发整体作价仅有57亿元。

从远洋资本的回应来看，收购红星18%股权仅是第一步。远洋资本称，接下来将帮助红星地产加速盘活存量资产、提升资产运营水平及融资能力，而且双方丰富的土地储备和融资优势可以进行结合。

这里丰富的土储显然指红星地产的1800万平方米土储，核心土储类型包括住宅和商业，布局全国53城，有项目100多个。

而另类资产管理机构远洋资本，背靠央企远洋控股集团，截至2019年末其资产管理规模达到970亿元。远洋资本独立运作，不动产投资以及地产股权、债权投资都是它的主要业务范围。

实际上，红星系也不是第一次卖地产板块股权了。2018年，在房地产行业减速的大环境下，国投泰康信托低调入股红星企发，持股比例达到23.47%，成为二股东。

国投泰康信托背后大股东，也是有央企背景的上市金融公司——国投资本。

对于地产公司来说，引入信托，往往涉及“明股实债”。这说明早在2018年，危险就曾逼近红星。

在两年多时间里，车建新已经两度引入央企资本进行自救。

02 盲目扩张后遗症

除了“Mall王”，车建新身上的标签还有很多。过去喜欢高调发言、撰文的车建新，精心塑造了自己的对外形象。

在外演讲时，他常提起自己出身贫苦，父亲和两个哥哥都是泥瓦匠，他初中没毕业就去学做木匠。

白手起家的故事在他自己写的书中反复出现——80年代末，他跟亲戚借600块钱开始创业之路，用了30多年时间，把资产从负600元变为近千亿，财富增长了一亿多倍。

生意做大后的车建新，时刻保持着传统江南精明生意人形象，二八分的发型，根根发丝向后一丝不苟地梳着，戴着金丝边眼镜。出席活动时，他常穿一套面料有反光暗纹效果的西服，曾透露同样的衣服他买了一百套，“因为我要一样的造型啊”。

2015年，红星美凯龙（01528.HK）于香港联交所挂牌上市，2018年美凯龙（601828.SH）成功在上交所挂牌上市，至此，红星美凯龙成为中国家具零售A+H第一股，车建新迎来人生高光时刻。

但车建新并不满足只是做个家居生意，他还有个地产梦。“红星系”开始扩张，提出了多个大跃进式的目标。

红星地产在2018年时提出未来冲击千亿销售额，爱琴海商业板块提出2020年要覆盖100家购物中心，而2019年新成立的房地产中介经纪平台美凯龙爱家，在一年多时间里招聘近万名员工，开了500多家店，还扬言到2022年时做到全国第二，规模仅次于链家。

“过去几年红星扩张得太快了，拿了很多地”，一位接近红星地产的人士称，红星的地产经营水平并不是很好。

去年4月，车建新家族还以47亿接盘融创退出的金科股份，成为金科第三大股东。

急速的扩张与主业家居的疲态相互映照，车建新感受到了风险。去年红星美凯龙的秋季大会上，他突然强调了三个字：危机感。

那时，红星美凯龙控股已经债务高企，流动性紧张。

根据其2021年公开发行的第一期公司债券募集说明书，2017-2019 年末和2020年9月末，红星美凯龙控股的负债总额分别为1084亿元、1480亿元、1681亿元和 1861亿元，资产负债率从67.46%涨至72.95%，其自身经营产生的现金流不足以覆盖业务扩张所需的资金，财务杠杆处于较高水平。

截至2020年9月，红星美凯龙控股的有息负债高达910亿元，相较2019年末又上涨68亿元。

今年3月31日，红星美凯龙披露了一份全面下跌的成绩单。

2020年，红星美凯龙（01528.HK）营收142.36亿元，同比下降13.6%；归属股东净利润17.31亿元，同比减少61.37%；成熟商场同店增长率为-14.9%。

实际上，2019年时红星美凯龙的家居卖场包租生意颓势已显，尽管门店数量还在高速增长，但是当年营收增幅同比下降15个百分点，净利润44.8亿元仅和2018年持平。

三年多前在A股上市的美凯龙（601828.SH），现在已经跌破了发行价、跌破了净资产。

红星的地产业务在近两年也显露疲态。据克而瑞统计，2019年红星地产全口径销售额为601亿元，2020年为614亿元，仅增长了2.1%；权益销售额更是从449亿元倒退到了438亿元。

评级机构也已向资本市场提示风险。标普于2月11日下调了红星美凯龙发行人评级，之后惠誉也下调了红星美凯龙的多项评级。

03 危机能否解除？

短期来看，红星美凯龙流动负债高达1120亿元，在刨除预收账款、合同负债以后，短期借款、应付账款以及一年内到期的非流动负债总额达511亿元，而其现金及现金等价物余额只有165亿元。这中间有300多亿的资金缺口。

所以红星美凯龙今年将会密集应对偿债问题，数量最多的是那些一年内到期的非流动负债。

比如今年4月到期的“16红星02”需要偿还10亿，6月和7月份还有即将到期的35亿元债券。

3月初，红星美凯龙管理层举行投资人会议，称将综合运用经营性现金流、未抵押商场物业融资空间以及非主业资产剥离、A股定增资金等方式作为还款来源，充足应对接下来的偿债安排。

除了引入远洋资本，红星美凯龙其他融资安排也在跟进。

3月头，红星美凯龙37亿元的股票定增方案获得证监会的审核通过，随后还发行了年内民企最大规模公司债30亿元。

从目前的情势来看，不排除红星美凯龙将进一步出售地产板块资产以求变现。截至2020年9月末，红星企发货币资金为77亿元、存货为642亿元，投资性房地产有61亿元。

如果红星美凯龙的融资安排以及非主业剥离顺利，或许能够化解危机。

盘古智库高级研究员江瀚认为，对于大部分出现债务危机的地产企业来说，它只是资金链紧张，但它的资产是值钱的，所以一般不会走到太糟糕的地步，但需要自身具备较强的融资能力，或者是有白衣骑士救场。

知名地产分析师严跃进认为，从此次股权收购情况来看，红星美凯龙可能有剥离地产业务的想法，这样既能回笼资金、缓解压力，也有助于促使红星美凯龙回归、聚焦家居核心业务。而且远洋资本和红星地产较为互补，远洋资本介入后，后者有机会活过来。