麦、蒜抵万金
作者 | 周智宇
没想到，曾经的“蒜你狠”也成了硬通货，可以直接换房了。
6月21日，“河南地产王”建业集团“农产品抵房款”火了。
其中，位于河南商丘民权县建业河畔洋房的海报很是直接，“2元/斤，小麦换房，最高可抵扣16万房款”；河南开封杞县建业城的海报，则写着“5元/斤、大蒜换房”。华尔街见闻从熟悉建业集团的人士处确认了其真实性。
当地的老乡们很吃这一套。对农户来说，手上的农产品就是他们的硬资产，卖了的钱也是存银行。如果家里刚好有着置业的需求，能抵扣房款是件乐事。
而且，大蒜市场批发价也就1.5元/斤，而建业给出的价格直接涨了三倍。
能够让老乡们放心的另一点，是这两个项目目前都已经主体结构封顶，快的话年内就能交付。其中杞县建业城项目就是“今年买，今年住”。
一名销售人士称，活动从5月22日开始，到6月初，蒜农们挑着大蒜去楼盘换房，“足足有86万斤”。
半个月的时间里，致电杞县建业城项目的就有2859组，到访852组，最后还成交了30套。
可能是“蒜你狠”换房的效果有些超出预期，建业地产在河南的其他项目也有样学样了起来。
建业河畔洋房项目的销售人士表示，购房人也不需要把麦子送到售楼处，会有专人在指定的市场对接、结算，项目工作人员会把补贴的差价，算到房款里。
小麦、大蒜换房，以高于市场价的价格收购农产品抵扣房款，建业此举本质上是变相降价。按照建业河畔洋房单价5200-6000的均价来算，目前这个项目在售项目118-140平米，总价则在61万至84万元。首付20%，最高要付的首付款是16.8万元。
而当下河南新上市的小麦收购价约为1.55元/斤，以最高16.8万元首付来算，项目上每斤补贴将近5毛。大概最高能够省去将近4万元的首付款，不过尾款部分是不享受相应优惠的，整体下来建业河畔洋房相当于一套房在总价上降了5%-7%。
能用大蒜抵扣的杞县建业城项目折扣就更高了，上限10万元抵扣，降了5.5%-10.79%。
当然，最后真的能够用小麦抵扣16万元购房款的农户只会是极少数。毕竟这需要8万斤小麦，大约是40吨，要用一辆“后八轮”才拉的动。
“农产品换房”背后，其实依旧是三四线城市的去化难题。
建业深耕河南，不少项目都在像前述两个项目一样的三四线开外的城市，在连省会郑州去化周期都在34个月的情况下，这些城市去化难题可想而知。
去年就遭受资金链困局的建业今年日子更不好过。尽管在2月时建业集团对组织架构和人员进行了调整，但此后市场持续低迷以及疫情冲击，建业经营仍很困难。中国指数研究院数据显示，今年前5个月，建业集团销售额约为119.9亿元，同比下滑约45%。
就在6月初，“河南地产王”胡葆森还出让了自己手里29%的股权，转让给河南国资。此外还有部分可转债，如果两年后胡葆森不能赎回这部分债务，建业地产的实控人也将换成河南国资。
建业在河南的促销也与这里的房地产政策密切相关。前不久，以郑州为代表的城市还推出了“房票”措施，让拆迁户在货币化安置之外多了个选项，能够用“房票”去指定的开发商楼盘里，以一定的优惠价选房。
相比以往的货币化安置，会选“房票”的都是更确定的购房者，这对激活楼市活力也有好处。
从郑州的文件看，如果最后拆迁户没有在12个月里用掉“房票”，也只是不再享受房票安置的优惠价罢了，还是按货币补偿的方式安置。
在政府端，“房票”减轻了短期的财政压力，后续如果开发商拿到“房票”也能够抵扣一部分开发成本，相当于区域内进行了定向宽松，也能激活市场。
当前，在没有大水漫灌式货币政策的情况下，地方政府、开发商都在变着法子刺激楼市。
无论是“房票”还是“农产品换房”，本质上都是在寻找更多有购房需求的人，引导购房需求释放。
但现在不是2015-2016年了。小麦、大蒜换房便是一个隐喻：部分区域房地产市场的衰落不可避免。人们甚至不愿意付出真金白银，或者已经没有足够的资金来买房了。
这也意味着，房地产的投资属性在很多区域和城市已经被抹去，买房就是为了自住。
政策刺激不能再让楼市重回巅峰，二三线、三四线楼市的低迷或平淡大概率还会持续，现在入市的购房者也基本都是真正的刚需，他们还要掂量一下买房后会不会下跌的风险。而那些想要靠买房大赚一笔的投资客，以及那个时代，更是一去不复返了。