稳健的好学生也被拖累了
作者 | 周智宇
去年下半年至今，房地产持续笼罩阴霾，从资金链紧张的大型民营房企到千亿房企，现在对稳健的好学生，市场也开始担忧了。
自去年下半年以来，国际评级机构对地产公司的调级动作接连不断，不完全统计已超过300次，超过了之前五年的总和，这也侧面显示了，这段时间房地产行业的波动非常剧烈。
8月1日，评级机构穆迪对远洋集团进行了评级调整，将其高级无抵押评级由Baa3下调至Ba1。调整评级的原因，主要是对远洋集团未来销售缩水的担忧，以及大股东中国人寿未来可能减少对远洋的支持。
一般而言，评级机构对房企评级下调的动作，大多是基于债务升高或经营弱化，比如表外负债隐忧，也就是合作项目过多带来的债务风险担忧，或是未公布的债务暴露。却没想到，现在连大股东未来可能不支持，也是评级下调的理由了。
另外一家与远洋类似，同样有险资股东的房企金地集团，虽然标普维持金地”BB”的长期企业信用评级，但将展望调整了。近期金地的股债波动也很大。
逼得金地在8月4日晚的例行月度销售简报发布同时，也罕见地公告了自己的财务状况：手持现金约648亿，剔除受限资金后现金短债比仍有1.38倍。
这两家稳健型房企的例子，集中反映了，评级机构、投资机构等对房企和房地产市场目前状态过分担忧的情绪。
事实上，远洋的信用评级仍处于房地产行业前十，而前十中除了龙湖和碧桂园，其他的高评级房企基本上都是央企、国企。
近段时间中国人寿对远洋集团的支持动作非常频繁。在去年2月双方签署战略协议后，人员派驻、150亿元金融支持“大礼包”，以及在今年4月就颐堤港一期项目展开合作，规模近30亿元。
在整个行业中，能够看到大股东如此大手笔支持的已是少之又少。
并且中国人寿对远洋的支持并不只是直接的资金输血，更重要的是在行业融资普遍困难的情况下，仍能维持比较正常的融资规模。
今年上半年，远洋集团陆续发行了4亿美元绿色票据、20亿元PPN，并与境外银团签约了超16亿港币贷款。上半年远洋在融资端获得的资金便有大约47亿元。
除了融资端，远洋集团也通过资产处置，回流不少资金。除了与大股东中国人寿的轻资产合作，6月中旬，远洋集团还将其持有的“远洋锐中心”项目34.5%股权，出售给了合作方平安人寿，交易对价50.15亿元。
短短两个月内，远洋集团回笼了80亿元资金。也有熟悉远洋集团的机构人士向华尔街见闻表示，上半年很多商办资产都是纯花钱，不见收入，将这些重资产剥离出去，不是坏事。
去年5月入市后，远洋锐中心生意并不好，空置率较高。财报显示，截至2021年底，远洋锐中心出租率仅34%，在远洋集团北京9个主要项目中的排在倒数第一，其他的8个项目出租率大多都是90%的水准。
此外，近期也有市场传闻，远洋集团计划抵押其持有的成都太古里50%的股权给大股东。不过这一消息未得到远洋集团的官方证实。
对远洋集团来说，大股东输血、资产出售和相应的融资动作，都是为了保障自己在眼下寒冬中，有更多“活下去”的底气。
在今年5月2日偿还了5亿美元境外债后，远洋集团近2年里已无美元债到期。下半年里也只有25亿元信用债待偿还，以及158亿元的贸易应付款。
此外，远洋集团的经营情况，在头部房企里表现得不错。克而瑞数据显示，远洋集团前7个月以全口径销售额超520亿元，位居榜单第19位，较去年同期提升20余个名次。同比减少16.7%，也较百强房企同比销售额同比下滑47.3%好上不少。
在市场不好时能够维持销售额优于大市，这也是公司经营能力的体现。
在今天这样经常会过度反应的市场氛围里，对还在努力经营的房企来说，评级如何已不再那么重要。如何保持经营稳定、现金流充足，才是顺利穿越行业周期的核心要素。