二手住宅价格：究竟由谁定？
住宅价格问题为什么值得研究？
住宅价格是目前社会最为关心的问题之一，尤其在北京、上海等特大城市，过高的房价正驱逐着具有创新能力的年轻人。“买房难”“住房难”的问题正成为困扰年轻人落户特大城市的重要问题。从居民需求来看，第六次全国人口普查数据显示，北京市城市居民人均居住面积8m2以下户数占比达到14.97%，远远高于全国户数比例9.72%，其中，城市中心更是达到了20%，住宅资源极其紧张。然而根据网易房产数据中心（gl.house.163.com）的统计，目前北京市主城区商品房开发成本只有1万元/m2左右，而销售均价达到6万元/m2左右，高出5倍以上。
图片来源：pixabay
由此可见，高房价已经成为目前我国亟待面对和解决的问题之一，高房价带来的效应方方面面，并将通过影响人才居留进而影响城市未来的竞争力。因此，特大城市住宅价格的影响机制亟待被进一步研究和剖析。本团队长期关注北京市二手住宅的影响机制，相关成果已发表在2020年第3期的《经济地理》杂志上，敬请各位读者批评与指正！
原文请到中国知网下载
住宅价格研究需要关注异质性
传统的住宅价格研究往往将住宅视为一种同质性的标准商品，其区位特征、建筑属性和其他差异性特性多被忽略。住宅商品异质性的本质源于空间固定性，这一特性决定了其不能像食品、电器等同质商品一样被相互替换。传统基于多元线性回归（OLS）的实证研究假设所有特征因素存在同质性。然而，一个地区的住宅市场并非同质统一，位于不同地理位置的住宅很可能具有不同的特征价格组合。研究表明，不仅住宅商品具有异质性，住宅特征与价格之间的关系也具有空间非平稳性。因此，变量间的结构或者关系会随地理位置的变化而改变。
从消费者理论出发，这种空间异质性是存在的，异质性商品给消费者带来的效用源自商品的属性特征。单位特征量给不同消费者带来的效用满足是不同的，取决于消费者对某一特征的偏好程度，这种偏好是会随商品其他特征属性的改变而改变的。以住宅为例，房价一定程度上反映了买房者对不同特征的偏好，由于不同消费者对房屋属性的需求和偏好程度不同，住宅的特征属性对房价的边际影响也不同。例如，城市中较老的房屋很少配有车库，所以一个车库的附加价值比其他房屋更高。
尝试用多尺度来研究住宅价格问题
国内外住宅价格空间异质性研究普遍验证了部分特征属性的空间异质性，且大量理论与实证研究发现，相比OLS回归，经典地理加权回归（GWR）更适合揭示住宅价格特征。然而在既有研究中，学者对不同影响因素空间异质性的尺度差异研究甚少，而这恰恰是地理学研究的基本范畴。在日益全球化的世界体系中，当我们试图去解释某种社会经济现象时，“空间尺度效应”的理解至关重要。一方面，不同类型社会经济要素的发展过程往往对应不同的空间尺度；另一方面，某种社会经济现象的涌现往往是由多个不同尺度的空间过程共同决定的。尺度是描述和理解社会经济现象的重要参考，但学界在建立具有“跨尺度”描述能力和解释能力的数学模型方面仍缺乏强有力的理论与方法。这会导致无法揭示不同影响因素的空间尺度，也会因捕捉了过多的噪声而造成结果的不稳健。
北京市住宅价格影响机制中，异质性尺度的影响同样至关重要。北京不同行政区功能定位和经济发展特点存在明显不同，人群收入、生活方式等存在较大差异。因此不同地区购房人群存在显著区别，也就造成了不同地区对不同住宅的偏好存在差异。这种偏好的空间异质性和空间尺度导致了住宅价格影响因素的空间异质性和空间尺度。因此不同影响因素存在不同的异质性和尺度，即在某个范围内作用大小相似，而超过这个范围后作用大小差异明显。对于北京来说，消费者对于区位非常敏感，区位一方面反映了交通的通达性，另一方面决定了公共服务和基础设施的优劣。相比而言，朝向、面积等因素对于房价的影响较为平稳，空间异质性不明显，因此其影响尺度较大。
北京二手住宅价格的影响机制是什么？
首先，各影响因素呈现出明显的尺度差异。房价对区位非常敏感，且存在很强的空间异质性，区位的影响尺度是所有变量中最小的，接近于街道尺度。其他存在空间异质性的影响因按其空间尺度由小到大分别为成交时间、面积、楼龄、楼层、朝向、卧室数量和到最近地铁的距离为全局尺度的变量，空间异质性很弱。
其次，区位、朝向、卧室数量、成交时间均正向影响房价，而面积、楼龄、楼层、到地铁的距离负向影响房价。所有影响因素中区位是影响房价的最主要因素，其次是成交时间。面积、朝向和到最近地铁的距离影响较大，所在楼层、卧室数量的影响较小，而楼龄的影响最弱。装修状况、房屋结构、到小学距离、到公交距离4个变量的回归系数不显著。
房屋数据是冷冰冰的，透过它们，作为学者，就是要找寻与挖掘背后的规律或是真相，但是每一个房屋数据的背后，又都站着一个个鲜活的个体，要生存，要生活，要发展，个中的苦辣酸甜万般滋味。居者能有其屋，这也是我们发自内心的祈愿。
作者简介
沈体雁 教授
博士、教授，博士生导师。现任北京大学政府管理学院教授、学术委员会副主任，城市治理研究院执行院长，首都发展研究院副院长，中国区域经济研究中心常务副主任，北京大学科学与工程计算中心、北京大学海洋研究院双聘教授。担任中国区域科学协会副理事长、中国经济社会理事会理事、住建部科学技术委员会科技协同创新专业委员会委员等社会职务。曾在美国夏威夷大学、哈佛大学、加州大学伯克利分校、伊利诺斯大学厄巴纳—香槟分校以及美国中西方研究中心做访问学者。曾任《中国区域经济》杂志编辑部主任，世界银行城市发展战略培训专家。
古恒宇
北京大学政府管理学院城市与区域管理系博士研究生（区域经济专业），芝加哥大学联合培养博士研究生，研究方向是人口迁移与城镇化、区域经济与规划、大数据与城市计算，在《Population, Space, and Place》《地理学报》《经济地理》等SSCI/CSSCI杂志发表论文三十余篇。主持一项中国科协创新战略研究院项目。作为主要译者翻译《空间的社会逻辑》一书。曾获北京大学国家奖学金、北京大学博士校长奖学金等奖项。
扫描二维码进行关注
我们一起，携手共创
中国经济地理学的美好未来