有关房屋继承的十问十答
前 言
中国人自古就把房子当成安身立命之所。有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。
伴随居民财富体量的快速积累，不少家庭在拥有一套自住房的基础上，甚至还购置多套房产。而在家庭代际更迭中，不可避免地牵涉到财富继承特别是房产继承问题。
今天，君心将就房产继承中最常见的十个问题一一进行解答。
问题一：
房屋继承从什么时候开始？
继承在被继承人死亡后开始。
法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权。如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。
遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。
问题二：
房产继承的条件是什么？
被继承人的房屋须具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能继承。
当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理；遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。
问题三：
房产继承的法定继承顺序是什么？
根据《民法典》第1127条规定，遗产继承第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。
也就是说，假如夫妻一方去世，第一顺序继承人是在世一方、子女和父母，此时，被继承人的兄弟姐妹没有继承权。但如果被继承人的父母在继承之后死亡，被继承人的兄弟姐妹还是可以从其父母那里继承相应份额。
问题四：
房屋继承的分割原则是什么？
通常来说，遗产分割要坚持两个原则：有利于生产和生活需要；不损害遗产的效用。由于房产属于不宜分割的遗产，强行分割开，会使得遗产效用降低进而给生活带来不便。因此房产析产时一般采取折价并适当补偿或共有的方法进行处理。
01
采取折价补偿方法
这种方法一般是将房产归居住使用者或者生产经营者所有，由该居住使用者或生产经营者按各继承人应继承的房屋遗产份额对各继承人进行折价补偿。
02
采取共有方法
这种方法是将房产交各继承人共有，其中，共有分为共同共有和按份共有两种形式。共同共有就是继承人对房屋遗产平等地、不分份额地享有所有权，按份共有则是继承人按份额占有房屋遗产，并按各自份额享受权利。
问题五：
子女有可能无法继承父母的房产吗？
有可能。例如以下情况：
01
子女出现重大过错
当子女出现重大过错行为，例如出现故意杀害被继承人、为争夺遗产而杀害其他继承人等行为时，根据《民法典》第1125条规定，该子女将会丧失继承权。
02
立遗嘱，给他人
近年来，不少实务案例出现过这种情况：房子是父母名下资产，父母认为子女未履行赡养义务，反而是保姆或者其他亲友、邻居在照顾自己，自己为了表达感谢，立下遗嘱将房子赠与非子女以外的其他人。
由于遗嘱继承优先于法定继承，对公民的财产继承，如果财产所有权人生前立有遗嘱，只要该遗嘱是合法有效的，就必须按遗嘱继承，而不能法定继承，这样一来，那么子女就无法继承了。
问题六：
子女的孝顺程度会影响房屋的继承分配吗？
是的。
根据《民法典》第1130条规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
问题七：
农村宅基地能够继承吗？
《中华人民共和国土地管理法》第9条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权不属于公民个人，也不能算在公民的遗产范围内。
然而，不动产权不仅包括房屋所有权，也包含土地使用权。因此，农村集体经济成员对宅基地虽没有所有权，但有宅基地使用权。
由于建造在宅基地上的房屋属于村民个人所有，因此房屋可以被继承，而根据“房地一体”原则，房屋所在宅基地的使用权亦可被继承。
问题八：
城镇户口居民能继承农村宅基地上的房屋及宅基地使用权吗？
不论是农村村民，还是城镇户口居民，都可以按照法律规定享受继承权，并有权按照个人意愿处置个人所有的房产。因此，只要宅基地上的房屋是该农村村民自己的房屋，其继承人即使是城镇户口居民，依旧可以继承该农房。
而对于宅基地使用权来说，2020年9月9日，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复，就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”中答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。该回复明确了城镇户口居民是可以依法继承可以继承宅基地使用权的。
但值得注意的是，按照“房地一体”原则，城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是该宅基地上有农房。也就是说，宅基地上有农房的时候，“房地一体”，房是财产权，可以依法继承；没农房的时候，财产权不存在了，“房地一体”原则也就不成立了，宅基地的使用权自然也继承不了。
问题九：
房产继承公证需要缴纳哪些费用？
01
公证费用
在房产继承公证时，相关公证部门会先对继承的房产进行评估，得出了具体的市值之后根据法律规定收取一定费用，这就是继承权公证费用。
02
评估费用
前述我们已提到，相关部门会在收取公证费用之前对房产进行评估，此项需要收取的费用是房地产价值评估费。
评估费用的收取跟房地产市场总价值有紧密关系。价值越大，所收取的费用越高，但是费率却随着价值增加而减小。
03
过户以及办理房契费用
缴纳完了以上两种费用之后就可以进行房屋过户，但是在过户时还需要缴纳相关的过户费以及契税。
过户费用的收取包括合同印花税、登记费等；而契税的收取与是否法定继承人有关，如果继承人符合法定继承人那么免契税，但是非法定继承人在“继承”（实为受赠）时需要缴纳一定契税。
具体细节，君心将在后续文章中详细分析房屋转让相关的涉税问题，敬请期待。
问题十：
房产继承诉讼的管辖如何确定？
遗产继承诉讼属于民事诉讼法规定的人民法院专属管辖案件，不遵循“原告就被告”的原则。
根据《民事诉讼法》第34条第三款的规定，因遗产继承纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
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