好好聊聊“房产税”

“新周期，新税基”

十月最重磅的事件莫过于房产税，根据周一的官方通稿，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

其实国内房地产税早就喊了很多年，但推进的速度一直很慢，直到10月16日总书记在《求是》杂志发表了署名文章《扎实推动共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作，这种提法的意思就是：时候到了，要有实际进展。于是仅过不到2周时间，人大就出了《决议》，房地产税正式开始启动。
 
首先看征收对象，人大《决议》的原文提到，试点地区的房地产税，征税对象为居住用和非居住用的各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人，房屋所有人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》执行。
 
这意味着从房地产税视角来看，这意味着：除了农村的房子，不管是增量房或是存量房，甚至是福利房、安置房、自建房、小产权房统一纳入征税范围。
 
农村房子豁免的原因很简单，这一点总书记在《扎实推动共同富裕》这篇重要文章中说的很清楚：在“加强对高收入的规范和调节”这个具体要求之下，房地产税改革的首要目的是调节收入差距，推动共同富裕。农民属于相对低收入群体，这点毋庸置疑，另外国内社保覆盖目前还未健全，尤其是农村社保水平仍相对较低，农民需要用宅基地、房屋和承包田来作补充，这是农民的基础的权益保障，也是社会的安全垫、缓冲器。
 
根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》数据，我国城镇居民家庭拥有一套住房的占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%（从社会财富分配结构推测，多套这个多字可以很大）。据此推算，大约有30%的住房将在房地产税征收范围内，考虑到在一套房之外或有部分免征条件，实际征收范围应该低于估算水平。
 
我们更进一步分析不难发现，现实中所有税收都有免征标准，或有超额累进制，虽然细则尚未确定且因城而异，但显而易见的是，无论按面积或是市值来征收，对于绝大部分刚需和适当的改善性需求来说，其实并没有显著影响，或许仅与物业费差不多的标准，所以诸位不必跟着公知或自媒体瞎起哄。
 
从这次房产税的使命看：“引导住房合理消费和土地资源集约利用“，房产税政策真正指向的是多套房产持有者或称专业炒房客。
 
炒房客秉持的投资逻辑是房子套房子的高杠杆、高周转模式，其逻辑核心基于两个假设：持有多套无超额持有成本，以及市场不缺流动性（卖房容易变现）。但在如今的趋势下，房产税显著提高了持有成本，房地产指导价+高首付比例+流通环节成本显著降低二手盘流动性，其两大核心逻辑都被证伪。
 
高层其实长期对炒房客深恶痛绝，恨在哪里？以上海为例，地产开发商通过土拍5万元/平拿地，土地出让金划入地方政府预算外收入，地产开发商在此基础上加计入安建成本5000、精装成本2000和项目利润3000，盖好住宅再以6万元/平实现销售，到此，土地财政+房地产及其外延产业链都已完成使命。
而现实中的房价却远不止于此，更大的后端被炒房客乘着大周期的趋势，借着宽松的流动性，冠以学区等概念，利用资金优势和信息优势把价格炒到了10万+，妥妥的收获了真正意义上中国经济增长最大的红利。但后端的超额利润似乎与政府和地产开发商并没有半毛钱关系，反而增加了全社会的成本，也增加整个金融系统的风险。
 
无奈常规政策拗不过周期的力量。（这里的“周期”一词涵盖了多重周期，有机会再展开讲）
反观过去政府曾出台各种政策针对增量市场的调控，一手房也好，土地市场也罢，确实有一定效果，但是代价太大，与效果还不成正比；
与此同时，大部分地方政府主要财政收入仍靠卖地，房价基本等同于土地出让金（反之亦然），所以过去各地因城施政的调控政策基本是隔靴搔痒；
如果真要来硬的，直接增加土地供应，有可能出现像2013、14年的房价暴跌，各地房地产库存高企、宏观经济下行，地方债务隐忧等多重负反馈，不得不2015年重启宽松，2016年重走“涨价去库存“老路，关键时刻早已臭气熏天的夜壶还得含泪重新拿出来用，这就是所谓房地产支撑中国经济发展的老回路。
 
于是在过去房地产增量时代，房产税雪藏多年，只是因为时候未到。
 
而这次推出针对存量市场的房产税，标志着中国已经迈入后地产周期。
 
开弓没有回头箭， 我们预期1.5万亿左右的房产税，将作为未来8万亿土地出让金的重要补充。

（2020年国有土地使用权出让金收入8.2万亿，契税收入7061亿，土地增值税收入6469亿，房产税收入2842亿，城镇土地使用税收入2058亿，耕地占用税收入1258亿）
 
未来房产税推行后，预期中短期内，二手房市场可能会出现来自部分资金链较为脆弱的炒房客的抛压，但长期房地产价格预期还是基于供求关系、即土地和人口，以及流动性。也会把房地产市场资金合理引导进入到金融市场，也是政策导向，通过股市用直接融资推动实体经济，科技创新的发展。基金和财富管理或许会是一个不错的中长期配置方向。
 

最后，再多写几句：
其实回过头看，抗疫取得伟大胜利的代价是我国整体宏观杠杆率的进一步上升，年初在经济强劲回升的背景下辽宁、河南、山西等省份信用市场债却一度进入至暗时刻，标志着各地方政府财政状况均显著恶化。
 
其实今年开始大的财政政策基调已经在发生转变，从“稳步推进减税降费”转向“稳税基”，开源的同时也在节流，今年初中央财政赤字占GDP目标已从3.6%调至3.2%，结束了持续十年的扩张。
 
一个月前中央财经委员会第十次会议提出“三次分配”，明确加大税收等调节力度，共同富裕，最核心的逻辑是提高直接税即：房产税、遗产税、资本利得税的比重，征税目标指向一目了然。目前，我国直接税和间接税比重约为3:7，预期未来这一块增量税基对于居民基本生活保障、基本公共服务均等化和促进区域均衡发展将有长期显著推动作用。

财经委同时也强调做好重大金融风险防范化解工作，或许是亮出这轮税制改革的底线思维，市场不应该对政策执行的连续性存疑。
现在看起来虽然经济数据淡尽，其实更加凸显出管理层治理的政治定力和决心。

我认为年初6%的增速目标真实地给出了一个足够的空间，用于调整长期经济发展模式，用于打破过去难以撼动的经济结构和利益结构，用于扭转对社会形成负反馈的预期。
 
最后，做投资、做企业真的不要怀疑政策，今年以来，网贷平台、学区房、课外辅导、游戏互娱… …这些宏观上阻碍长期可持续发展、微观上不符合核心价值观、形成社会负能量和提高成本的行业统统被收拾干净，取而代之的是核心竞争力相关的科技强国、制造强国、国产替代，与人类命运共同体相关的绿水青山、3060（碳达峰碳中和），以及和平统一。
 
参考文献：
总书记，(2021). 扎实推动共同富裕，《求是》杂志
中国人民银行，(2019). 中国城镇居民家庭资产负债情况调查，http://www.pbc.gov.cn/
中国人民银行，(2021). 中国货币政策执行报告，http://www.pbc.gov.cn/
财政部，(2021). 全国财政收支情况, http://www.mof.gov.cn/