黄埔PK南沙：广州东进、南拓究竟哪个优先级更高？
在已经出台的《粤港澳大湾区规划纲要》中，广州被提及了41次，着重提出要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，建设国际大都市。根据纲要的规划，广州2019已经开始了大刀阔斧的城市建设，是否能交出让人民群众满意的成绩单仍要拭目以待。
此后，在网络上关于广州东进与南拓的问题讨论不绝于耳，这两者本可以并驾齐驱，但是一旦放在同一个天平上面衡量，就有发展的优先级问题，分量孰轻孰重，谁更受资本和人才的青睐，再次引发了新一轮的舆论关注。
广州东进龙头首看黄埔、广州开发区板块，从地理上看远离粤港澳大湾区核心地段，是由一片山谷地带开拓成一个副中心，其处于珠江三角洲核心地带，2小时车程覆盖香港、澳门、深圳、珠海等城市。该板块未来将承接中心城区的人口迁移以及高新技术产业集聚等，有望成为广州的第二CBD。
广州南拓首看南沙板块，从地理上看，南沙处于港澳大湾区核心地段，毗邻东莞深圳城区，距香港38海里、澳门41海里。而且从地图上也可以看到，南沙还有很多没开发的农田，而且都是平地。该板块将以深化粤港澳合作为主线，建设具有国际影响力的新型滨海新城。
在这场舆论风暴中，黄埔、广州开发区板块被更多网友和自媒体认可和力挺，那么，广州目前东进确实是优先于南拓吗？
由于广州珠江新城中央商务区的日渐饱和，2016年12月广州市第十一次党代会提出“建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，这是广州市级层面首次明确提出的第二中央商务区。广州市2019年的政府工作报告则进一步明确，今后五年广州要“发挥珠江新城、国际金融城、琶洲互联网创新集聚区‘黄金三角区’辐射带动作用，建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”。
产业集聚与产业本身的发展和城市的发展具有一种互动机制。由于高新产业群的集聚，这个互动机制在黄埔板块上逐步应验。城市的发展有赖于城市产业的集聚，黄埔临港经济区、广州国际金融城、中新广州知识城三大巨头项目的落地，形成的高新技术产业集聚效应，已累计吸引超100个国家和地区的3400家跨国公司投资创业，170多家世界500强企业项目在这里扎根落地，而芯片、5G、无人驾驶、区块链等新兴产业也在加速布局，这些都将成为推动黄埔区向纵深发展的动力。
黄埔临港经济区：位于精品珠江东10公里的核心范围，拥有重要的核心资源——黄埔港，,总投资约55亿人民币，项目分三期进行建设。其中一期项目(物资仓地块)建设250米超高层综合商务写字楼，二、三期项目(机修厂地块)建设港航系统业务研发基地、港航业务服务的商务酒店、游艇码头、休闲广场等。截止目前已吸引了500多家企业来此洽谈合作，落地的重大项目达50多个，30多家知名企业有意或已经在该区域设立总部。目前在建的180万㎡商业综合体鱼珠版块已逐渐成型，华南国际港航服务中心现已封顶。
▲黄埔临港经济区效果图
广州国际金融城：位于广州第三中轴上，未来将对标伦敦金融城，打造华南最大的国际金融总部集聚区，成为广州建设全球金融资源配置中心的核心动力源和增长极,而截至目前,金融城内已有约60多家金融机构及世界500强企业进驻。未来还将开发全国最大的地下城-广州金融城站综合交通枢纽项目，是广州市首个PPP（政府与社会资本合作）模式建设的轨道综合交通枢纽。届时，从金融城站通过广佛环线将可3分钟直达琶洲，10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场，1小时畅达珠三角各区域。
▲广州国际金融城效果图
中新广州知识城：于2018年11月正式上升为中新国家级双边合作项目，规划方面，知识城最大限度地保留了原始的山体和水资源环境，在产业上，知识城将重点围绕“IAB+NEM”战略，打造千亿级产业集群。目前，知识城已拥有8大支柱产业集群、数10所国际顶尖科研机构和1382家企业，累计注册资本约1294亿元，吸引了阿里巴巴大数据中心、中国移动华南研发基地、GE生物科技园、西门子等多家全球500强高新企业入驻。随着板块不断深化发展，知识城已然是一座高起点、高占位、大交通、大产业的智慧新城，未来将超过60万高新人才在这里工作和生活。
▲中新广州知识城效果图
马克思一生有两个伟大发现即剩余价值学说和唯物史观，这两大发现揭示了社会发展和人类行动的各种奥秘，就是经济利益驱动。当不同城市区域和不同产业间形成比较收益差异，存在着流动收益大于流动成本的潜在和现实的各种获利机会时，就必定驱使人们由低收益领域向高收益领域流动。最大利益需求→比较利益差别→制度安排创新→人口自由流动→资源配置优化→社会全面进步，这是人口流动规律发挥调节作用的基本过程，也是一切社会发展进程的基本动力传递系统。
人口流动带动经济发展要比政策导向更符合市场规律。当流入地B比流出地A能够获得更多利益和更好发展时，人们就会具有流动性选择行为发生，人们就会选择从A地向B地的社会流动；同样道理，当发达的现代城市地区比欠发达的传统农村地区具有更好的生存和发展机会时，人们就会普遍选择从农村流入城市。当第二产业和第三产业的工资率高于第一产业时，人们就会选择从第一产业向第二产业和第三产业的社会流动；广义利益最大化是人口流动的根本动力，从收益低的区域和行业撤出向收益高的区域和行业流入是人口流动的惟一流向。而且行业和区域之间的比较利益差别大小与流动人口的流速和流量正相关，并由于供求关系的及时调整而导致行业和区域之间的收益率及人口分布走向平均化，这一过程实质上是资源配置得到改进优化的过程。
这一规律对所有国家和地区发展都具有极高的普适性，所以无论是黄埔还是南沙也不例外。在广州城市化的进程中，人口不断的流入让经济更有活力，同时也使中心城区各项指标日趋饱和，衍生出各种城市化的通病，比如交通堵塞，医疗教育资源紧缺等。相信在广州CBD生活过的人，都曾经历过拥挤无比的地铁三号线，以及医院看病难，学位房紧张等社会难题。而对于企业来说，最直观的就是土地租金的上涨。因为入口流入使市场日益扩大，创业的人多了，那办公室、写字楼肯定供不应求，租金一旦上涨到一定高度，就会倒逼企业迁移，比如现在备受热议的华为2018年就把产品线从深圳搬迁到东莞，也是土地租金上涨所致。
那么广州也是同理，假如企业本来在珠江新城CBD办公，现在因为租金上涨要搬迁，那么我是选择南拓的南沙区域，还是东迁至第二CBD黄埔区呢？答案不言而喻，肯定是后者。即使南沙自贸区的租金可能相对便宜，但距离市中心太偏远，而企业的市场资源，客户圈层都在市中心周围，两利相权取其重和两害相权取其轻，讲的就是这方面的道理。这是城市化进入成熟阶段必然要经历的进程，第二CBD必然要承接中心城市的功能转移，所以广州第二CBD黄埔的规划相比起南沙的自贸区来说，显得更务实、更符合市场需求。那么，当企业都往东进的版图去了，人才也势必跟着企业同向流动。一方面是优质的就业机会摆在那，另一方面也是被高企的房租倒逼搬走，而搬去南沙的可能性是最小的，因为南沙距离天河是最远的。
市场经济是流动性经济，为了追求幸福生活各层面的最大化发展，每个人都有追求个人利益最大化的内在理性冲动和巨大行为倾向，利益是幸福生活和最大化发展的根本支撑，这是人类社会发展的普遍规律。
在知乎网友李东看来，南沙离市中心有50公里，这个距离实在太远，有天津滨海新区的前车之鉴，达到这个距离即使政策再好，哪怕是新区、副中心等等加持，都不可能达到天津滨海新区的政策水平，但是天津滨海新区失败了。
滨海新区的面积比中山市还要大，人口比中山市却还要少，尽管大力发展了十年，曾经可以比肩浦东，现在滨海烂尾楼比较多。这么一个规划如此高大上的地方，房价可不比中山市高多少，可见房子供需矛盾有多突出。
▲天津滨海新区规划图
要知道，天津以及国家意志都没能让一个发展了那么多年的新区发展起来，原因就在于它逆城市发展法则。50公里就是一个天堑。
天津失败了，南沙不能再失败，要是倾尽全力南沙没能成功，广州就失败了，这个责任谁担当得起？南沙不能倾尽全力去发展，只能顺其自然、水到渠成。
所以，南沙三五年之内，是绝对不会爆发的，它发展得比较温吞，一切要看深中通道建好之后，港、深资本是否会外溢。到时候，前海也发展起来了，资本肯定会去寻找下一个风口，到时候南沙的机会才会来。
▲南沙自贸区效果图
南沙的人气积聚得还是太慢，因为50公里的天堑所吸引来的大多是投资客，而不是居民，没有大量外来人口涌入，原生居民的工作和生活方式根本支撑不起一个国际城市。不但距离市中心远，而且隔着一个番禺，番禺太大了，光是消化番禺都费劲，要是再辐射到南沙，真的有点强弩之末。因此，南沙难以依靠市中心的经济辐射，要是主动接洽深圳、东莞、中山的话呢，打开地图就可以看到，南沙跟这三个城市都有江、海的阻隔，四地人口流动成本就摆在那里。设想一下，你在中山工作，你会选择在南沙居住还是在中山居住？深圳东莞同理。
南沙因为地理阻隔的原因，以及交通枢纽在短期内无法快速辐射到周边区域，无法形成对周边城市人口的集聚。要等到深中通道开通，才可以实现东往深圳、西往中山、北往广州各城区、南往香港等周边城市间的快速互联。
▲深中通道效果图
此外，南沙能否在深中通道开通后，拿到更多筹码，扫清发展障碍，一举成为国际航运中心的枢纽也是非常关键。航运中心是中央到目前为止给过广州的最高定位，再加上一带一路计划中把广州的港口和机场均定位为核心枢纽，好不容易才有了重大的政策支持。在这股东风的推动下，南沙港亦是发展迅速，快速缩小了与深圳的差距。从现趋势看，何时超过深圳港成为全方位的华南第一大港，还需要时间的验证。
不过笔者依然看好南沙，原因在于南沙有比较大的概率而且有机会有能力打造轴心作用的规划，但这种规划落地起码要10年以上，因为南沙核心区域基本零基础。
综上所述，东进的黄埔板块与南拓的南沙板块其实都可以并驾齐驱，互不冲突，但是要放在同一个天平上考量的话，综合高新企业的集聚数量以及人才的流动指标，黄埔板块的确是优于南沙板块；从长期的规划来看，南沙区域一旦进入发展爆发期，潜力也是难以估量的，到时候是否又会引起新一轮的产业升级和人流迁徙，我们拭目以待！
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