知识城3大楼盘解读——龙湖双珑原著、招商雍景湾、时代天韵
当时间的指针拨回到2010年，从卫星云图看，中新知识城还是一块遍布鱼塘、农田、山林的荒凉之地。弹指一挥间，可上九天揽月，知识城如今的区域“身价”早已不可同日而语。所谓九年蚕蛹化蝶，知识城已然是一座高起点、高占位、大交通、大产业的智慧新城。当年有人还直言这是一座郊区睡城，如今房价早已翻倍，错过了最佳上车机会，估计肠子都悔青了。
中新知识城总占地123平方公里，中南北三大区块各有侧重，细分了多个产业园区。比如中部是知识产业保护与服务集聚专业园区；北区聚焦生物医药产业园区、物联网与新材料产业园区、芯片半导体产业园区；南起步区部是产城融合区，承担住宅、商业、配套、政府行政区域、知识产权园区等复合功能。除了今天我们要解读的龙湖、招商、时代三大楼盘项目外，还有万科、绿地、合景泰富、中泰以及腾飞集团等多家房企项目落户于此。
想必许多想在中新知识城置业的人，都绕不开一个问题——中新知识城的发展潜力如何？接下来，我们在解读龙湖双珑原著、招商雍景湾、时代天韵三大楼盘项目之前，先来探究下楼盘项目所在的中新知识城的区位价值。
知识城区位价值概述
区位
广州中新知识城，总面积约178平方公里，地处粤港澳大湾区“湾顶”，位于广州市的几何中心，距离广州白云国际机场25公里，距广州中心城区35公里，同时又是广州向东发展轴线上的重要节点，以及广深科技创新走廊的十大核心创新平台之一，打造广深科技走廊“主引擎”。
中新知识城于2018年11月正式上升为中新国家级双边合作项目，作为广州国际科技创新枢纽核心区，与广州国际航运枢纽（南沙自贸区）、广州国际航空枢纽（空港经济区）共同构成广州“外三角”空间布局，致力于建设粤港澳大湾区知识创造示范区，打造具有全球影响力的国家知识中心，未来知识城将容纳超过60万高新人才在这里工作和生活。
交通
路网系统：包括京珠高速公路、北二环高速公路、广惠高速、华南高速干线、广汕公路、广从公路、花莞高速公路和广河高速公路等，把知识城与周边地区连接起来。
轨道交通：地铁+4高速地铁+1城轨
地铁14号线知识城支线，将广州白云国际机场和广州市中心连接起来；地铁21号线（天河公园至增城广场），将于今年9月正式开通试运营，把知识城与广州和增城的中心城区连接；27号线（规划中），串联起了知识城、广州科教城、增城开发区三个经济功能区。
知识城还有4条高速地铁规划，时速200 km，连通了主要的枢纽中心（白云机场、第二机场、广州东站）和南沙，预计报批和开建还需要很长时间；此外，还有规划中的“穗莞深”城际轨道与珠三角的城市构建了1小时经济圈，强化与大湾区各城市之间的联动。
产业配套
产业发展在很大程度上决定了一个城市的竞争力，尤其是低耗能，高附加值的创意产业能激发城市活力，为城市发展提供源源不断的动力。
中新广州知识城目前已拥有8大支柱产业集群、数10所国际顶尖科研机构、1382家企业，吸引了阿里巴巴大数据中心、中国移动华南研发基地、GE生物科技园、西门子等多家全球500强高新企业入驻，累计注册资本约1294亿元，将重点围绕“IAB+NEM”战略，打造千亿级产业集群。
现阶段来看，中新知识城板块区位价值突显，各方面配套在规划上已相当完善，可以说是每过一段时日，城市的面貌就翻天覆地。房地产商触觉是最为敏锐的，不管怎样，先占个坑再说。但小编走访发现，目前很多配套项目仍在起步建设阶段，居民生活在一定程度上还存在着不便之处。
接下来我们来看看龙湖双珑原著、招商雍景湾、时代天韵三大楼盘周边的配套情况。
三大楼盘周边配套
（1）交通
三个楼盘都靠近地铁14号线知识城支线，步行到旺村站的距离在一千米左右，时代天韵更靠近何棠下站，步行约500米，而招商雍景湾、龙湖双珑原著还要稍远些。而时代天韵在位置上基本可以说是地铁上盖，周边公交站点和线路也密集，出行也相对便利。
从何棠下站站到珠江新城，知识城支线暂时只能在新和站转乘14号线主线到嘉禾望岗，再转3号线到天河，单程耗时约80—90分钟，到中心城区的通勤时间还是比较久。
地铁21号线西段（员村到镇龙段）最快在9月28日开通，预计随着21号线的开通，将大大缩短知识城到珠江新城的时间，到时候可以坐14号线知识城支线4个站到镇龙站，换乘21号线快线，再坐3个站到黄村，全程7个站到天河。
（2）学校&商业&医疗配套
教育方面，知识城规划有18所学校，凤凰湖小学、广州市二中会元学校、广州实验中学、九龙新城完全中学、新加坡南洋华侨中学等等，从幼儿园到大学都有。就当前三个楼盘所在的知识城南起步区来讲，学校教育配套质量都不错，基本上来说都能满足业主的需求。
知识城规划了五个邻里中心，作为街区级的小型商业中心。三个楼盘边上都各有一个邻里中心，目前只尚在规划建设中，时代天韵的城南邻里中心开业动工最早，预计年内开业。周边较大型的商业购物中心有绿地缤纷城，以“MALL+商业街”模式的缤纷城项目计划将于年底开业。
医疗方面，专科医院（泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院、中山大学肿瘤医院）都在南起步区何棠下站的北侧，综合医院（南方医院知识城分院）在北面的九龙新城，这些医院都已动工，其中建设进度最快的是中山大学肿瘤防治中心，位于地铁何棠下站旁。
（3）不利因素
兴丰垃圾填埋场，号称广州市最大垃圾填埋场，占全广州每日垃圾处理总量的60%，萝岗居民深受其扰。现有的兴丰垃圾填埋场一期已填满，在目前位置的西侧新建二期填埋场，将成为未来8—9年内广州中心城区唯一的卫生填埋设施。
上年底，福山垃圾焚烧厂正式开园，位于广州市黄埔区九龙镇福山村，是广州目前最大规模的固废循环处理园区，属于福山循环经济产业园的一部分，目前已经点火发电。
从上图来看，两个环境不利因素距离中新知识城南起步区6—9千米，也是影响周边房价的一个不稳定因素。
楼栋&户型价值解读
龙湖双珑原著
房价：22000—24000元/㎡
楼栋价值
一档：1#、10#、11#、12#。这四栋是该楼盘最优质的楼王单位，一层四户，北向可以望凤凰湖景，南向可望小区规划的园林，光线充足。既做到了南北通透，解决了北向的日照不足的问题，还充分利用了景观资源优势。
二档：5#、6#、7#、8#、9#、13#、14#、15#、16#。一层6户，大户型单位（126㎡）能做到南北通透，既可以看湖景，日照也充足。小户型（96㎡）北向单位有景观，但日照可能相对较差。
三档：2#、3#、4#、17#、18#。一层6户，不利因素主要是靠近道路，有一定的车行噪音和灰尘。
户型
▲左（98平三房）右（126平四房）
在户型上，龙湖98平做三房、126平做四房，对刚需客来说，空间利用效率其实是不高的，极致上来说都可以做多一个房间。但是从另一个层面讲，空间相对更宽阔，居住的舒适性也会提高，户型是适合刚需但又对居住体验有一定追求的客户。
此外，对于大户型的设计，基本都做到南北通透，发挥湖景、园林优势，光线也充足，对于追求高品质生活的客户也有较强吸引力。
楼栋价值
招商雍景湾采用的是高层+多层洋房+别墅的布局，尽可能地将地面空间都留给了多层洋房和别墅，压缩了高层的活动空间，高层组团区域的楼间距相对较密，景观方面以园林为主。
一档：1#、2#、3#、4#、15#、16#。南向户型望小学和别墅群，视野开阔，采光充足，北向望园林。
二档：10#、11#、12#。南向望园林，北向视野开阔。
三档：5#、6#、7#、8#、9#、13#、14#。楼间距有点密，视野、日照都容易受到遮挡，部分北向户型，视野还是比较开阔。
别墅群：经过的时候全都是密密麻麻的一片，楼间距密，设计感不敢恭维，靠近道路的几栋别墅，会受到噪音、灰尘影响。给编者的观感大概就是没钱的买不起，有钱高品位的可能看不上，纯粹个人观点，见仁见智吧。
户型
89㎡三房两厅一卫
92㎡三房两厅两卫
100㎡四房两厅两卫
89平三房多为北向户型，92平三房多为南向户型，100平四房是横厅设计，全明户型，采光充足程度是100平四房﹥92平三房﹥89平三房。
雍景湾在户型设计上，用尽可能小的面积做出尽可能多的房，与龙湖双珑原著比，雍景湾的户型格局或是空间感，肯定会比较挤，但房间多、总价低，对于刚需者来说也是挺具杀伤力的。
房价：25000—40000元/㎡
楼栋价值
时代天韵坐落在凤凰湖北侧，正处在凤凰湖公园中轴之上，属于南向一线望凤凰湖的地块，周边无遮挡，视野开阔、景观面超一流。
一档：1#、2#、3#、4#。这四栋是妥妥的楼王单位，临湖排布，南面朝凤凰湖，一线湖景，北面是小区园林，居住舒适度很高。同样在价格上也甩开其他楼栋，已破4万元/㎡，多了个湖景，但不是气势磅礴的那种，实地查看湖的面积并不大，但周边的生态绿化设施确实是不错。
二档：5#、6#、7#、8#、9#、10#。这六栋高层环绕成圈，南向湖景，从临湖一线变成一线天，主要的优势是大园林、大楼间距、视野开阔、两梯四户。此外靠近凤湖四路，双向六车道，有一定的车行噪音和灰尘。
户型
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时代天韵的户型有五种：91㎡三房两厅一卫 、98㎡三房两厅两卫、115㎡三房两厅两卫 、128㎡四房两厅两卫、138㎡四房两厅两卫。
户型设计方正好用，通风采光佳，动静分区，互不干扰。在产品力上与龙湖双珑原著、招商雍景湾一对比，自见分晓，毕竟时代天韵房屋售价也比二者高。其中91平、98平的户型均已售罄，除了楼盘本身的区位，一线湖景外，宽楼距、低梯户比、园林绿化、户数少，也是吸引买房者办卡上车的重要因素。
对于刚需客来说，招商雍景湾的户型在空间设计上做到了极致，更适合一家大小居住，比龙湖双珑原著性价比更高；
而从居住舒适度上来说，资金更充裕的客户，会更倾向于选择时代天韵，毕竟产品力摆在这；
龙湖双珑原著在产品或居住体验上介于两者之间，适合刚需但又对居住体验有一定追求的客户。
PS：（以上是个人观点，仅供参考，而且知识城也不只这三大楼盘，建议大家综合各个楼盘实际情况作对比，自住或投资，选择需谨慎。）
▲摄影：科木朗
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