从摩登大道卖楼，看黄埔区政府引领区域发展正能量！

据摩登大道时尚集团股份有限公司（以下简称“摩登大道”）8月7日晚公告称，拟将位于广州市黄埔区科学城光谱中路23号的相关土地使用权及地上建筑物等资产（以下简称“标的资产”），即公司总部大楼，出售给广州开发区管委会下属广州市建康体育文化发展有限公司，转让总价9.75亿元(含增值税)。

▲摩登大道总部大楼效果图

民企深陷亏损泥潭，被迫卖楼求生

摩登大道前身为本土高级男装服饰公司卡奴迪路，成立于2002年7月18日，于2012年2月28日挂牌深交所中小板，2016年3月26日正式更名为“摩登大道”。从上市次年开始，公司业绩逐步下降，尽管营收仍保持小幅爬升，但净利润却持续下滑，直至陷入亏损泥潭。为摆脱亏损，摩登大道开始谋求企业转型：从2015年开始，不仅搭建起自己的电商平台，同时投向跨界并购，先后收购武汉悦然心动、意大利LEVITAS S.P.A.等多家企业，经营范围向“服装、美妆、鞋类、箱包、珠宝配饰、精品”等品类并行发展。

然而，大刀阔斧的转型之路并未为公司带来转折，由于缺乏系统科学的经营，跨界资源无法得到有效利用，接连亏损迫使公司通过出售控股子公司，来为财报润色——2017年2月曾出售下属连卡福（衡阳）商业广场有限公司；同时缩减线下门店节省开支，并多次发起定增和股权质押。然而，巨大的资金缺口依然难以弥补，于是资产重组、股份回购等举措接连上演。资料显示，2018年度，摩登大道净利润仅有0.278亿；2019年一季度，公司净利润为0.375亿。持续数年的惨淡局面，迫使摩登大道从2018年起走上了“卖楼求生“的道路。

▲摩登大道总部大楼图

未完工大楼招租难，建康体育接盘

实际上,企业卖楼求生早已屡见不鲜,联想、HTC、乐视等名企都曾试图通过卖楼来扭转财务亏损的局面,避免出现退市风险。本次出售的摩登大道总部大楼于2017年11月落成，其建筑及内装材料、工艺、施工要求等，都高于一般写字楼标准，成本较高，起初定位为集文化、时尚、艺术、科技于一体的科学城中轴线标志性建筑。

▲摩登大道总部大楼实际建设图

然而，从实际情况来看，该大楼除面向光谱中路一侧和部分楼层已装修完毕外，内部大部分场所的装修和设备配置都未完成，实际真正能够入驻办公的面积有限，目前除创新工场外无其他企业和项目入驻。该大楼与科学城的其他写字楼相比，相对偏僻，周边无居民区，也无大型商业中心；面向广深高速，附近无轨道交通，离地铁线稍远，交通便利性较低。首先是先天条件的不足，决定性因素在于大楼建设尚未完工，这些都导致了摩登大道项目招租吸引力的严重不足。大楼无法产生盈利，而场地使用费和折旧费等持续产生，这对已陷入亏损的公司无疑是雪上加霜。

▲摩登大道总部大楼内部场景图

2018年10月，摩登大道首次计划将大楼与其子公司武汉悦然心动同时出售，后因不动产权属证件办理等方面的欠缺，所有交易全部终止。而目前再次启动的交易，买方为广州市建康体育文化发展有限公司，该公司成立于2005年2月，主要业务为棋牌服务、健身服务、体育组织等。值得注意的是，该公司实际控制人为广州开发区管委会。

根据评估报告，截至评估基准日2019年7月31日，摩登大道持有的位于广州市黄埔区科学城光谱中路23号房地产评估值为9.75亿元，评估增值1.97亿元，增值率为25.33%。本次交易较之去年首度出售计划估值已缩水5.45亿，但是，在广州开发区管委会下属公司的“援手”之下，摩登大道预计在交易中仍可实现利润约1000万-3000万元。摩登大道方面表示：“本次交易将有利于进一步盘活公司现有资产，提高资产使用效率，保证公司资金积极用于生产经营活动。”

加强招商引资，黄埔经济持续发展

从地理上看，广州CBD存在往东迁移的趋势：起初，从越秀区到天河区北，然后到珠江新城一带，逐渐延伸到海珠琶洲；目前，建设以国际金融城-黄埔临港经济区为核心的第二CBD，已写入广州市2019年政府工作报告；未来，黄埔区科学城一带，将承接CBD功能区的转移，区域的发展潜力巨大。

▲科学城未来规划图

区域集聚效应是否强大，招商引资政策是否足够优惠，交通条件是否便利……企业的迁移正是在这多种因素的综合作用中进行的。从城市产业集聚来看，黄埔临港经济区、广州国际金融城、中新广州知识城三大巨头项目落地后，形成的产业集聚效应极其巨大；从区域政策来看，黄金10条、美玉10条、5G10条和其它诸多优惠政策的推行，使企业进驻黄埔区的优势愈加明显；从交通建设来看，黄埔区处于珠江三角洲核心地带，2小时车程可覆盖香港、澳门、深圳、珠海等城市，同时地铁、有轨电车规划接连出台，交通建设持续进行……各种优势的综合，未来的黄埔区将接收越来越多的企业进驻。

而写字楼回到广州开发区所控公司的手中，更有利于资源的重新盘活，不至于项目烂尾。因此，广州开发区管委会下属企业对摩登大道总部大楼的收购，能进一步推动写字楼市场资源合理配置，激活招商引资和企业发展活力。同时，这也反映了广州开发区管委会对区域内民企发展的重视和关怀。

从珠江边的一片胶林荒滩起步，到珠三角对外开放的示范窗口和自主创新基地，并成为广州经济发展的重要增长引擎，离不开黄埔区政府的政策的直接主导。开发区成立以来，黄埔区政府积极招商引资，不断在税收优惠、土地优惠、投资优惠、收费优惠、服务保障等多方面推出科学高效的政策方案，给予民营企业支持和帮助。以土地和写字楼价格优惠为例，政府以远远低于市场价格的土地出让价格和优惠租金扶持区内企业，这无疑为企业进驻与后续发展带来极大动力。

目前，广州开发区对外经贸联系遍及100多个国家和地区，累计引进外资企业3500多家，投资额超过3000亿美元，世界500强企业及项目176个，诸如宝洁、安利、百事饮料、本田、西门子、LG、通用电气等。从2015年起，黄埔区财税总收入已连续4年蝉联全市第一。优质企业不断进驻，芯片、5G、无人驾驶、区块链等新兴产业也正在加速布局，区域经济发展潜力无限，一条由政府牵引，跨国公司、领军企业、技术精英云集的高端可持续产业轴线，将在广州东部熠熠生辉。

▲广州开发区系列政策

未来，在广州开发区管委会的系列政策主导下，开发区将在提升开放型经济质量、构建现代产业体系、建设世界一流高科技园区、提升对内对外合作水平、强化要素集约节约利用、广揽" 高精尖缺 " 人才、加速制度创新先行先试等诸多方面持续发力。相信在黄埔区政府、广州开发区管委会的政策主导下，广州开发区将持续发展与繁荣，大黄埔的明天会越来越好！

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